作者：二鸣
11月5日，天津政务网发布新规，对老人投靠落户、外地高校生回津、留学生落户等政策做出调整。
“老人投靠子女在津落户，居住时间从满三年缩短至满6个月”
这条政策对楼市影响最大。
意味着拿到一张新房票现在只需要半年时间。
而且，天津很多银行都能做接力贷。
这就相当于给购买二套房撕开了一个口子，变相放松了限购。
天津楼市终于迎来了一个好消息。
1
天津房价重回2015
眼下的天津楼市正在经历史上最大力度的降价促销。
津南、北辰甚至市区一些供应集中的板块房价几乎穿越回了2015年。
从天津一个购房群了解到，位于河北区的紫樾宸府，1号楼一套96平米的顶层房源一口价180万，中区不分楼层的相同户型房源一口价200万，12层123平米的房源，一口价250万，要求三天签约。
这个项目原来的门槛是200万左右，现在180万即可入手，直降20万。
周边二手房春和仁居，从最新成交的房源来看，87平米的也要180万，单价2万出头，和紫樾宸府形成了价格倒挂，而且这还是在市区。
不仅如此，市区公园大观的洋房现在2.35万/平，也和2015年的房价差不多。
津南和北辰这样的情况更多。
富力又一城、新城和兴府现在单价只要9000多。
辛庄的津南悦府现在只要1.2万/平米。
天嘉湖的中海公园城高层现在特惠价只要7000元/平米。
……
毫不夸张的说，现在津南楼市已经成了特惠房的红海，房价重回上个周期的起点。
北辰也不乐观。
铁东北路的北宸正荣府洋房现在1.38万/平起，还送精装。
绿地心里北苑洋房现在也回到精装1.6万/平。
位于南仓的雍祥府高层现在也是1.6万/平。
如此大力度的降价促销下天津10月新房成交均价也创了今年新低，为16612元/平米，环比下降5%。（天津365淘房）
当然以价换量也起到了不错的效果。
10月全市共计成交约96万平方米，环比上涨3%。
不过环比去年同期少了18%。
金九银十两个月加起来188万平米，是2015年以来最差的一个金九银十。
2
天津频繁降低落户门槛
在不能明显放松购房政策的前提下，通过放松人口落户的门槛，刺激楼市，已经成了全国通行的办法。
尤其是天津，凭借自身顶级的教育资源以及媲美北京的高考难度，天津的户口备受欢迎。也因此每当楼市下行，天津就会在落户政策上动脑筋，比其他城市要频繁的多。
2018年天津发布了轰动全国的“海河英才”计划，据说第1天就吸引了30万人申请，第2天达到了100万人，系统由于流量过大而崩溃。
当时也确实提振了市场信心，市场短暂回暖。
2020年天津楼市遭遇疫情冲击，下行剧烈，然后天津又在一个月内连续4次调整落户政策。
3月2日，滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对北京转移来津项目的外地职工开绿灯，可以不受社保的限制，在天津买房，但是要求三年限售。滨海高新区的政策放松尺度更大。
3月12日，海河英才技能型人才落户继续放宽。
3月30日，天津积分落户不受总量限制，取消了之前落户总量不超2万人的限制。
4月2日，积分落户降低门槛，申报分值由原来的140分降为110分。即使没有学历、没有房，但只要在天津工作3年，正常缴纳五险一金，基本上就可以落户。
如果再符合已婚、有房产、45周岁以下、大专以上学历、有专业技术职业资格、紧缺职业等条件，落户时间更快。
据说天津正在研究打造“海河英才”升级版。
今年，天津再一次放松了老人投靠落户，变相赠送了一张“老人票”。
我们不禁要问，天津频繁对落户政策调整，会改变楼市继续下行的趋势吗？
更大一点的问题，天津一些新盘价格已经烘干了水分，天津城市能级摆在这，现在还适合买房投资吗？
3
为什么新天津人都在白嫖天津户口
天津现在几乎是同级别城市中门槛最低的，但是从七普数据来看，天津常住人口1386.6万人，比2019年减少了175万人。
为什么天津连年放松落户门槛，人口反而在减少呢？
最根本的原因就是天津现在没有产业支撑。
作为北方第二大城市，天津现在越来越东北化了。
错过了移动互联网的红利，天津玩起了挣快钱的房地产。
2010年以后，天津就开始大规模的拆迁盖楼、盖产业基地，盖住宅简单，一般都可以消化，但是产业基地是需要引入产业、培育市场的，天津没有这样的能力。
10多年过去了，直到现在天津于家堡、响螺湾还有大片的空置产业园，被人称为“鬼城”。
没有产业支撑，吸引人才的政策就是一盘散沙。
所以现在有大批的北漂在北京工作，但是在天津落户，他们把自己的劳动价值奉献给了北京，却想白嫖天津的高考优势。
贝壳研究院最新发布的《2021年新一线城市居住报告》中提到：
天津购房客群中，非本地客户占比约63%，其中新天津人占比比较高。
但是另外一方面，天津的移民基数却在逐年递减。
七普数据显示，天津1386.6万常住人口中，外来人口占比25%，同比去年下降了7%。
而且随着高考“三年学籍”政策，也会阻挡一批外来人口落户，天津的人口增速还将放缓。
未来，天津楼市内生性会越来越强，主要是本地刚需和改善。
而天津本地人地域观念严重，他们买房只会守着市区，而天津的那些新区只能靠外来人口拉动。
确实现在像津南、北辰这样的新区房价已经见底，但是失去了人口增量，你觉得未来房价还会有很大涨幅吗？
原来天津才真正践行了房住不炒。
4
天津从新一线城市中掉队了
同样面临巨大的下行压力，但是杭州却在逆势收紧了落户政策。
一松一紧之间是城市的差距。
今年第一财经发布的《2021城市商业魅力排行榜》。
2021年的新一线城市排行榜中，天津在所有城市中位列第12位。
虽然继续扼守二线城市第一梯队，但是排名下降了2位。
在商业资源集聚度、城市枢纽性以及未来可塑性上排名下滑明显，天津品牌门店增长数同比减少约73%，城市商圈日均客流总量同比减少约20%。
年轻人指数下跌51位、在人口吸引力指数下跌6位。
当杭州、成都、南京、苏州等城市不断追赶着一线城市的脚步，天津逐渐从新一线城市中掉队了。