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前几天有粉丝问我：河东有个项目报价四万多，能买么？秘密君细致研究了一下这个项目就直接否掉了，因为在河东四万是个坚硬的天花板，更何况在当下，连河西都迫不得已低下了高昂的头颅。而且即使是在偏冷门的河东，未来市场竞争也会越来越激烈。明天，格调在河东的第三个项目格调步庭售楼处就要正式开放，津滨大道的核心地段，爱琴海万达的主流商圈，又有格调的品牌加持，几乎已经预订了河东未来一段时间的流量热点，多少人拍大腿后悔买早了，谁还敢追高四万+？
▲格调步庭示范区实景图
PART01
榴园之后，格调河东第三盘
秘密君曾经聊过，河东楼市分三类，一类是海河边上南向看海河景观资源的项目，这类型项目普遍密度极高，而且定位高端，面向全市销售。腹地项目多数情况下只能依赖地缘性客户的挖掘，这类型项目也是最为艰难的部分，因为在河东客户具有坚硬的片区属性。譬如说大直沽的客户并不太喜欢去往向阳楼，而津滨大道的客户也不喜欢进入中山门。最后一类是边缘区域的项目，走自己的独立行情。
河东腹地是面积极广、成熟度极高，而且又客户潜力最大的片区，但是缺乏具备充分吸引力的项目在全区域范围内进行客户召集。要知道考虑4万+的这位客户目标户型是150平方米以上，总价预算已经超过了600万。从这个客户的需求可以看到：在河东不缺乏改善型需求，但是缺乏有说服力的产品供应，包括地段的、产品的、品牌的乃至于潜在需求满足的。
▲格调榴园实景图
2020年格调榴园第一次开盘，在当时市场转冷的局面下三场发布会超过2000组客户参加，直到现在销售势头都很强劲。在河东范围内，格调挖到了客户的富矿。但是对于很多改善型客户而言，格调榴园毕竟距离传统河东的高端居住片区略远了，反而是来自河西诸多片区的刚需改善客户选择购入格调榴园，潜台词是巨大的性价比。这个性价比一方面来自与河西的价格差，另一方面也来源于“格调”二字。
格调在河东的第一个项目格调竹境目前二手房在河东前十名的热点小区中，成交价格是最高的，接近2.7万元/平方米，要知道一路之隔的凯旋门新建住宅成交均价也仅仅在2.3万元左右。房龄超过13年依然可以倒挂新房，这就是格调的品牌溢价能力。
▲格调竹境实景图
这周，格调步庭售楼处开放，执笔操刀万欣城的1、5号地块，成为格调在河东的第三个项目。对于格调而言，这不仅意味着重塑这个项目的整体形象，而且意味着格调终于成功突入河东腹地核心区，对整个河东楼市都会产生催化剂的效果。
PART02
重塑津滨大道，激活河东！
很多客户对于河东的直观感受是“老”，因为整体城市风貌、商业繁华程度等等都不及河西和平，更何况又有全市闻名的老旧住区，这种感受与城市开发节奏紧密相关。
2005年前后，天津住宅商品化起步，河东几乎是率先崛起的地方，大名鼎鼎的美震、顺驰和远洋在很大程度上革新了河东的城市面貌。顺驰·城市星座、城市之光和城市之星，一举将河东新开路沿线带入了现代化居住的阶段。而远洋·新天地综合体彻底改变了东站后广场的人居和商业环境，也是河东最早的综合体项目，目前远洋城市广场已经成为东站后广场最重要的综合体商圈。此外，顺驰在卫国道沿线兴建的超级大盘——太阳城，也已经形成了一个成熟的生活居住圈。
2010年后，万达和红星两大综合体项目先后落地奠定了河东区商业新主轴的方向，也将河东区的发展热点从新开路一线延伸到津滨大道，津滨大道事实上成了河东城市风貌最现代的片段。随后融创与金茂先后在东丽片区开发了大面积住区，但在河东范围内，津滨大道核心段很少有极具影响力的产品供应。
▲津滨大道板块划分图
但是从时间序列上来看，第一代河东高水平商品住宅已经事实上迎来了置换与改善高峰，第二代产品以万达红星片区为代表普遍容积率极高且规划并不理想，很难满足品质改善的需求。河东品质改善事实上进入一个真空地带。津滨大道沿线长年累月的车流+市政交通施工也让这个片段成为一大标志性“堵点”，不仅没有现代城市风貌的靓丽，反而多了现代“城市病”。
河东楼市并不是没有动作，在改善新核心城市形象的过程中，最重要的棋就是万欣城。2015年天房斥资41亿元拿下津滨大道重点招商地块，也是当时的地王项目。西有万达、南有红星爱琴海，商业体量合计超过60万平方米，几乎是城市东部片区的顶级商业配套。地块内还有地铁4号线与12号线（规划中）的换乘站万东路站，将这个河东新兴核心接入城市快速轨道路网之中。更不论津滨大道能够贯通津滨双城，中环线、快速路、外环线构成一个立体交通路网，不仅实现市内的通达度，而且在更大程度上提升了高铁与机场两大现代城际交通方式的便捷度。
▲津滨大道地块示意图
整个万欣城项目出让土地面积为157953.1平方米，其中二类居住用地139028.9平方米。在市区范围内规模也十分罕见。大交通体系、大商业配套、大盘规划，如果按理想工期开发完毕，这个片区将会在很大程度上改善河东新兴核心的形象。但后面的故事，大家都是知道的。
去年，格调启动万欣城部分地块的规划梳理，直到格调步庭面世，真正让格调站上了津滨大道。格调进入津滨大道对河东致力打造的新核心而言无疑是一个重大利好，因为在大交通体系、大商业配套、大盘规划之外，又增加了一个极为重要的因素就是——大品牌。
格调品牌不仅可以成功激活整个大盘开发，同时其影响力也是对片区的赋能与提升。如果透过格调步庭的开发能够吸纳河东品质改善型客户进入这个片区，契合津滨大道地铁施工接近尾声后的城市风貌重建，河东长达数十年打造的新核心才真正具备成为名片的素质，也才真正有望刷新客户对于片区的整体认知。
▲大型交通路网配套图
PART03
步临闲境，庭阴始繁
很多人对于格调的认知是园林景观好，但秘密君以为格调式园林最打动人的地方在于：文化。譬如“闲来松间坐，看煮雪上松”，这种闲适只有中国文人才懂。格调步庭同样传承了格调一贯的理念——步临闲境，庭阴始繁。在庭前花木繁盛的季节，闲来无事于林间徜徉，这是古典士大夫才有的闲情逸致，也是现代城市人最缺乏的生活体验。
▲万壑松风实景图
格调步庭整个示范区虽然没有榴园一般的大手笔，但在1500平方米的示范区内发挥精雕细琢的优势，做出了4个景观节点。入口处是“万壑松风”水景，叠水体量超越格调林泉，外向面对城市道路，形成一个道路上的标志性景观。园内行道树旁立了11幅2.5米高的国画，名为“听风画廊”，延续了格调文化造园的传统。
▲听风画廊实景图
“卧云庭”是整个示范区的核心庭院，以日式枯山水为主要形式，隔绝了城市核心区的喧嚣与吵闹，形成一个静谧悠闲的雅致空间。另有“霁月亭”、“步庭书苑”分列园区北侧和西侧，霁月亭被竹林围绕，步庭书苑正对主景日式枯山水，水景、山洞、石板小路让不同游线段拥有不同的空间感受。入口假山的漏景与障景，欲扬先抑的视觉体验，主景的铺陈与精巧，只有1500平方米，通过空间布景却将格调景观的精髓体现得淋漓尽致。虽然目前格调并没有确认格调步庭的大区景观风格，但就展示区与现有的空间意向来看，该项目的景观风格大概率会延续格调一贯的调性。
▲霁月亭实景图
与景观效果截然不同，格调步庭售楼处内部却延续了榴园与瑰丽花园同样的装饰主义风格，流光溢彩的水晶灯，皮质沙发与欧式木拼纹家具的结合，视觉复古，又弥漫着绅士风格的奢侈与贵气。这也是秘密君一直被格调折服的一点：在一个全然现代的城市环境中，景观、装饰却能够杂糅从古今到中外的不同风格又丝毫没有违和感。
▲格调步庭接待中心实景图
PART04
98-140㎡，格调的现代派
根据秘密君获得的消息来看，格调步庭几乎是采用了一种全新的规划理念，1号地块采用的是Block街区形态，一共规划了4个楼栋，其中北侧两个高层为26层，南侧两栋为17层与31层。四个楼栋之间形成了一个超大景观组团，对于一贯擅长景观规划的格调而言，这个超过3600平方米的景观空间几乎是整个项目最具想象力的存在。
▲格调林泉实景图
格调榴园与格调竹境在建筑风格上普遍强调白色立面配合中式传统元素的造型凸显文化气息，但格调步庭却迎合了当下潮流的现代风格。南向立面大面积引入玻璃落地窗，形成通透简约的现代派风格。立面色彩以灰色、白色为主，透过冷色系凸显现代气息，底座大面积采用浅米色石材，让整个建筑形成挺拔通透的效果。对于很多客户而言，现代派建筑与落地窗的引入，几乎是时下的潮流选择。
▲格调步庭建筑立面效果图
目前规划方案已经敲定的1号地块共4个楼栋，但是配置了高达6种户型，高层中户采用的是92平方米的三室设计，而在高层端户分别配置了108与125平方米两种户型。小高层产品中间户配置的是107平方米户型，但是端户最大面积做到了138平方米。在一个小地块内配置面积段繁多的户型，也是格调一贯“非常规”操作。
可能令很多潮流人士失望的是，1号地块目前并没有一味追随流行的宽庭概念，而是将面积均匀分布在各个功能空间的舒适度上。比如125平方米户型客厅开间4米（目前市场上很多产品几乎可以做到6米左右），但是该户型的餐厅与厨房宽度居然达到了4.6米，除了可以实现一个完整的通透关系外，餐厨体验也绝对不是同等面积的宽庭产品可以实现的。而主卧室更是达到了接近夸张的3.5米，除了实现衣帽间功能，对于主卧的舒适度来说也是一个质的提升。
▲格调步庭示范区实景图
可以看得出来，在产品设计上，格调步庭1号地受到了原有规划设计的影响，同时也有格调自身的坚持。这也是格调一贯的风格，并不为潮流所动，而是追求户型在使用功能与客户体验上的感受。这一点秘密君以为可以引为对时下潮流的反思。
每有格调新作亮相，秘密君几乎都会第一时间聊上一番，很多时候会有粉丝说：格调为什么不在我想买的地方落地。某种意义上来说，这是一种期待，也是一种追随。格调的品牌影响力在天津市场自然不容小觑，而品牌影响力的核心不止来源于景观的冲击力与文化感染力，更重要的是来自二手房市场的溢价能力让客户真切受益。但是这一次，秘密君关注的重点不是溢价空间或者园林，而是对于河东市场的引领与催化，毕竟河东楼市需要一些热点与声音，津滨大道的形象重构也需要强势的品牌加持。