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大家好，我是秘密君。
越到年底，市场越是进入了一片厮杀状态，从环城降价盘开始到市区特惠房，市场情绪裹挟下，新开盘项目去化率能够超过40%的寥寥无几，更有甚者只能收获个位数成交。一位从业很多年的朋友跟我说：从未像今日这般迷茫。在大多数从业者与房企都陷入迷茫的时候，有人却突飞猛进，典型如中海，在核心区土地市场连连得手外，10月份市内六区成交榜单前十名中中海独自占了4个。十里观澜是首开，天空之境户型面积偏大，卖一套顶的上别人两套的总价，这两个项目的上榜算是常规操作，稀罕的是持销阶段的左岸澜庭以高品质中小面积低总价斩获了65套的网签套数，成功站上排名第一！在眼下的确是个羡煞旁人的存在。
◎中指天津市内六区十月销售榜
PART01
避险情绪下的机遇
秘密君曾经说过，眼下不论是开发商还是政府乃至于客户，核心诉求已经不再是追求利润、追求土地出让金、追求升值，在政策严防死守与特惠房一片的声浪中，每个行业参与者的情绪都发生了明显的转变——避险。
开发商无一不在缩减购地支出，政府也在强化预售资金监管，更何况客户，在形势如迷雾的情况下大多数人都是紧紧捂着钱袋子。但是在天津第二批土地出让中，中海的表现尤为抢眼，市区核心区焦点地块几乎都有中海的身影而且斩获颇丰。有朋友跟我说：这就是中海的过人之处——以进为退。
中海在业界以利润水平与融资成本低著称，在这种市场环境下大手笔购入核心区土地对中海来说，既能发挥低成本的优势，同时核心区需求旺盛，无论何时都风险可控，也是一种避险。而刚刚过去的十月份，从环城到市区，项目砸破地板价的消息一浪高过一浪，中海却以4盘占据销售排行榜，这可以看得到，客户的避险情绪恰恰成了中海的机会所在。
◎天津二批次土地出让企业拿地排行榜
中海本身背靠中国建筑香港上市，实力自然不必细说，在频繁暴雷的市场中，国企央企背景与一贯的经营稳健无形中成了中海对于客户的定心丸。而左岸澜庭给客户安全感的另外一重因素来源于河西梅江的区位。
河西区从2015年开始，就一直是市场的绝对热点，不仅是流量的，还有标杆项目的。秘密君查了一下数据：最近一年梅江共成交2859套，334555平方米。占到了整个河西区成交量的75%。而同期南开区成交仅2000套，河东区成交了3323套。仅仅一个梅江的成交量就能抵得上一个区域。
梅江的热度一方面来自于河西区最近几年的快速发展与市场广泛认可度，另一个要素来自于2020年以来梅江规划的快速兑现。
◎梅江板块划分图
新梅江板块本身是列入政府重点规划的片区，以珠江道为界，新梅江分为南北两区。北区以陈塘商务区为核心，南区定位生态居住。同时在片区内规划了丰富的城市景观轴线、组团。目前滨水走廊与景观公园已经落地完成。
6号线的开通给这个片区带来了地铁便利，同时还有已经投入运营的1号线与规划中的11号、10 号、7 号与8号线。左岸澜庭距六号线仅400米左右，距规划中的8号线长泰河东站大约800米。同时中海拿下新梅江U型地块也意味着大型商业配套落地提上日程。12万㎡中海环宇城将会补足梅江一直以来的商业短板，左岸南部地块规划的是三甲医院，医疗、商业、地铁、环境，区位基础上的市场认可度、配套兑现度与中海的央企背景，在当下市场来说这就是买房最厚的安全垫。
◎寰宇天下商业综合体效果图
PART02
看得见的性价比
左岸澜庭的热销并不是异军突起，早在三月份该项目总销售额就突破3亿元，在上半年的市区成交排行榜上，左岸澜庭一直是常客。从这个角度上来看，左岸澜庭的热销除了避险情绪与中海的强大背景之外，更深层次的原因源于自身的产品性价比。
作为天津的传统意义上的富人区，只要与梅江沾边，产品售价几乎都可以提升一个档次，在很长一段时间内，梅江在售的高层产品售价主力区间几乎没有低于3.8万元/平方米，而且目前主力在售项目几乎都是大户型为主，梅江的进入门槛事实上是越来越高了。
但左岸澜庭却打开了一种全新的思路：整体面积控制在89平方米～120平方米之间，其中82、89、107平米户型，有毛坯有精装，高层120平米户型只做精装。目前在售均价毛坯36000-37000元平米，精装价格39000元/平米，从总价段来说，最低可以达到300万起，给更多客户进入梅江的机会。
◎左岸澜庭户型图
目前该项目主力楼栋几乎已经大多数推出，预计在2022年6、9月分两批交付，虽然目前不算准现房，但是只要等待半年左右即可收房。这在过去市场几乎是无法想象的存在。
◎左岸澜庭项目整体航拍图
前段时间左岸澜庭开放了实体样板楼，秘密君闲来无事走了一圈，地上地下配置了双大堂设计，在眼下改善型项目中，几乎已经是主流配置。而精装样板间内，整体采用的是时尚轻奢风格，淡金、香槟、浅咖色调随处可见，客厅、卧室都做了吊顶，阳台打了收纳柜和晾衣杆槽。秘密君最喜欢的是入户门，入户门手感非常厚重，应该是装甲门而且饰面明显是精挑细选的结果，匹配了智能门锁，虽然精装并不是项目的主打内容，细节处理也十分到位。
◎左岸澜庭地上大堂实景图
目前该项目销售口径是对口河西中心小学分校，该校预计在明年2月份竣工，传闻中海左岸澜庭已经对业主做出明年4、5月份可落户的承诺。如果上述传言属实，那明年客户几乎可以赶上7、8月份的小学预报名。对着急上学的家长而言，可以在二手房之外多了一重选择。
准现房交付、低门槛进入，而且同步享有河西的教育资源与主流产品配置，在河西乃至全市范围内，这个项目都具备客户号召力，这就是客户看的到的性价比，而不是单纯价格决定论，这一点也是该项目在降价声浪中突出重围的核心要素。
◎左岸澜庭景观实景图
PART03
楼市的未来——谁能搞定年轻客户！
除了降价别无他法！这是很多地产业内给秘密君的终极答案，但是如果说单纯追求价格，明显市内六区最高的成交量应该出现在红桥，环城市场热点应该在津南。但左岸澜庭的销冠让人怀疑可能除了价格之外，还有另外一种可能是——趋势。
◎左岸澜庭成交客户知识结构图
按照秘密君拿到的数据，左岸澜庭小区业主年龄35岁以下的占比超过82%！而客户中，82.10%的业主具有一本以上学历，其中985高校占比23.58%，211高校占比35.81%，“双一流”院校毕业率高达40.61%。
换句话说左岸澜庭并不是最顶尖的项目，也绝对不是最豪宅的存在，但是吸纳的却是城市的中坚力量，而且是这个城市新兴的中坚，因为83.6%的人是首次置业。按照目前该项目的门槛价格来看，套均价在350万左右，如果首付三成，意味着月均房贷高达15000元，这个数字对于很多家庭而言都是一个巨大的压力，同时意味着家庭月收入要超过20000元。
高学历、年轻化、高房贷负担能力，但是首次置业，这些标签叠加在一起客户画像就非常明显——正处于起步阶段的城市精英。这一点对于整个市区市场很有参考性，因为伴随着整个经济结构的转型，既有高端客户被消化殆尽，这部分客户既是眼下精品刚需刚改的主力，也是未来高端改善的主力，迎合这一批客户的喜好就变得尤为重要。
◎左岸澜庭外立面效果图
左岸澜庭外立面采用的是灰色白色为主，结合现代造型，形成干净挺拔的形象，明显比新中式更符合时下年轻客群的偏好。而且诸如轻奢风格的装修、双大堂设计、年轻化的园林主题，在时下是主流配置，也符合年轻人不落俗套的选择偏好。另外下楼即商业，这是上一代客户无法接受，却是年轻客群极为偏好的配置。某种程度上来说，市场的核心客群已经在发生改变。
而左岸澜庭带给天津市场的另外一个改变在于：基于客户年轻化基础上的智能配置。秘密君曾经聊过中海左岸澜庭的全方位智慧化配置，不仅联合华为实现了全新的通信系统接入社区，同时在社区、公共区域再到户内形成了全方位的智能化体系应用。
◎左岸澜庭智能化体系拓展示意图
在室内，业主可以根据精装条件选配恒温恒湿、空气净化、节能控制、睡眠卫士、智慧安防、智慧清洁等生态模块。只要是通过华为HiLink认证的智能设备，不论是一个冰箱、洗衣机、加湿器甚至是一个电动牙刷都可以通过户内Wi-Fi接入这个平台，可以根据自己的偏好、家庭人口结构、生活习惯进行针对性的智慧化生活方案设计。与科大讯飞联合研发的智慧音箱可以实现对于智能家居的控制，智慧程度可以与手机媲美。
而在公共区域只要随身携带电梯卡进入电梯，RFID联动梯控自动按下所在楼层。业主出门前，一键按下户内呼梯键，电梯就可以停靠至本层。在儿童游乐区、老人康复区等关键区域，设置了对业主手机开放的视频监控，远程看护老人和孩子。在样板间展示了多维智慧灯光场景，根据不同的生活环境来进行不同的声、光、热、风调节。这些内容如果放在过去客户心目中，很可能会换来一句——花里胡哨。但是如果将左岸澜庭的客户与配置对应起来看，地产项目的智慧化已经是一种无法抗拒的趋势。
◎左岸澜庭室内智能化场景应用
《人间失格》里有句话说：人这一生,都是在俗世中浮沉,都是在得失中度过。地产行业本身是个俗气的行业，在这个行业里浮沉自然难免得失。没有人否认眼下是地产行业的大时代，大洗牌、大转折、大调整、大变革等等词汇加之毫不为过。但在这个时代里浮沉，有些时候是运气使然，有些时候是能力使然，但更重要的是趋势使然。