区域市场综述
根据中指监测，2021年10-11月，华北大区重点城市天津、青岛两个城市累计开盘37个，共推出4584套，其中，纯新盘项目占比38%，刚需改善项目占比76%，刚需产品热销。天津的水西雲庐、青岛的国泰华府等项目由于品牌地产口碑、区位优势及配套完善等原因实现开盘热销。
天津：临近年底加速开盘，去化效果一般
2021年10-11月，重点监测26个项目29次开盘，开盘项目以老盘加推为主，新盘首开项目占10席。刚需及刚改仍占主流，少数改善型项目。推出房源约3246套，新开盘价格保持平稳，其中格调瑰丽花园凭借强大的市场号召力、坚实的粉丝口碑以及在滨城独树一帜的强大产品力首开即售罄。从区域来看，四大区域均有放量，开盘项目仍集中在环城四区，且为放量主力区域，推出房源最多。
10-11月天津实际开盘项目区域分布
天津：天津生态城万达广场（2021.10.30）
价格优惠：无优惠
认购去化：36%
客户定位：刚改客群为主
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、天津生态城万达广场项目位于中新生态城起步区，包含万达广场、商业街及住宅等多种业态，于生态城成熟片区打造一站式综合体品质华宅社区；
2、天津生态城万达广场项目整体打造约40万平米的城市综合体，包含万达广场MALL、万国风情主题商街、全龄智慧住宅、配建高端幼儿园；
3、户型方正 满足多功能需求；
4、纵向穿越天津生态城并连接滨海新区主城区的轨道交通Z4线正在施工建设之中，从项目南侧和意路步行约2公里可达Z4线和顺路站；
5、中新天津生态城内部已建立智慧公交系统，目前已有5条线路开通运营，分别为生态城1、2、3、4、5号线；
6、距项目约1.5公里位于生态城惠风溪公园以北，中天大道东侧有南开小学、南开中学；距项目约2.2公里位于华三路上有天津科技大学附属中学；
7、项目向南约500米可达天津医科大学中新生态城医院，该院是一所集医疗、科研、临床、预防为一体的公立性综合医院。
项目不足
1、项目距离天津市中心有一定距离。
天津：格调瑰丽花园（2021.11.12）
价格优惠：有优惠
认购去化：100%
客户定位：客群为26-45岁左右城市主流中产
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、地处滨海新区开发区板块，滨海开发区MSD发展建设成熟，包含公园、教育、医疗等居住配套全方位落位兑现。在建轨道交通未来满足便捷出行，免费公交可畅达园区内各地；
2、项目周边泰丰公园、海港公园，环境优美，生态宜居；
3、项目主打三居及以上改善户型，宽厅设计拉大了客厅开间，舒适度极高，全区两梯两户，在目前多数项目主打小户型的背景下，对地缘改善置业具吸引力；
4、项目由本地品牌标杆格调开发，拥有丰富城市综合体操盘经验且再天津以及滨海新区有多个高质量项目。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离；
天津：天津中梁公馆（2021.10.29）
价格优惠：无优惠
认购去化：35%
客户定位：刚需客群为主
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、项目位于滨海高新区，作为滨海新区商业之芯、生态之芯、生活之芯，海洋高新区为滨海新区重要发展板块之一，板块南邻塘沽老城核心区，东接开发区，北望渤龙湖，西临开发区西区，产业、居住人口密集，城市的独特位置造就了强劲的人口虹吸效应；
2、集萃了吾悦广场、红星美凯龙、奥特莱斯、金海湖、第九大街地铁站等最全备的生活配套；
3、天津中梁公馆坐落金湖畔，吾悦旁，通过深度挖掘城市新锐对住宅的消费需求，以现代主义风格理念，匠造墅境高层低密住区，同时打造5H节能住宅系统、LDK一体化通透户型社区、全龄共享型社区、创新4J智慧体系、资产管家升级服务等多重创新生活体系。
项目不足
1、项目距离天津市中心有一定距离。
青岛：整体推盘量维稳，纯新盘占据半壁江山
2021年10-11月重点监测8个项目开盘，共推出1338套房源，推盘量较上月基本持平，纯新盘项目占比50%，入市项目主要分布在黄岛、城阳、市北和崂山区等区域。价格方面，入市项目价格较上月保持平稳，部分项目优惠力度持续增大，购房者表现相对理性，去化水平相差较大。
青岛：国泰华府（2021.11.13）
认购去化：2021年11月13日首开3、5#18-22F高层，户型建面119-137平三房，最低优惠94折，优惠后均价32000元/㎡，毛坯交付，共计推出160套，开盘当天认购104套，去化率65%。
客户定位：主城地缘性客户为主，考虑学区和改善住房为主，年龄30-50岁占主力。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
稀缺主城区，生活配套优质：国泰华府项目位于浮山后板块，是青岛主城区核心区域，地铁M3、地铁M4线环绕在项目周边，同时500米范围内有10个公交站点；佳世客、凯德双商圈交汇；距离齐鲁医院约900米；项目东侧即为同德路小学（规划中）、南侧将配建街办体育活动中心（规划中）；交通便利，配套齐全。
周边竞品稀少，片区新项目稀缺：浮山后目前周边新盘稀缺，供应不足，新项目入市便受到市场的重点关注。
项目不足
项目户型设计一般。
青岛：平江学府（2021.11.19）
认购去化：2021年11月19日项目首开1、2、3#，26F高层共计308套房源，精装交付，均价20000元/㎡，总体去化率68%
客户定位：地缘性刚需以及改善型客户为主，主要考虑学区等教育因素居多。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、 项目位于开发区长江路稀缺地段，紧邻黄岛重点中学实验中学、石油大学，地铁1号线、6号线双地铁加持，以及长昆立交，交通便利。
2、 户型选择范围广，从刚需到改善一应具备。项目户型建筑面积98-155㎡二室和三室户型设计，满足刚需及改善不同客户需求，品牌精装交付。
项目缺点
1、项目土地问题复杂，地块只规划3栋楼，项目偏小。
本月开盘
下月预告