虽然现在政策底已经出现。
但房地产预期是航空母舰，调头难！调过去难，调回来也费劲。
不会V型反转，明年是天津楼市的修复期。
开发商这一波被“打残”，多家开发商住进了ICU。
不少开发商已经躺平，投拓被裁的被裁，休假的休假……
整个行业都需要休养生息。
正常经营活动搁置，不再拿地。
二批次时已经有些遇冷，停牌19宗、流拍2宗。
今年的三批次土地，包括明年的一批次，甚至二批次，都可能反响平平。
这就涉及到一个问题——供应。
价格是供求关系的体现。
既然新增供应乏力，那就看存量了。哪个区存量少，就会率先修复。
所以各区的存量，必须关注。
有一组官方数据：
截至2021年第三季度，天津未销售房屋土地面积+未动工土地面积，达3704万平米（含保障房）。
比去年年底增加了93万平米。
市区增加了近10万平米，环城四区降低了231万平米，滨海增加了254万平米，远郊增加了60万平米。
存量最少的是市区，仅有184万平米。也就是其他三大片区一个零头。
这也是为什么市区地价坚挺的底层逻辑。
天津今年上半年涨价，下半年降价。
市区第一个领涨，也是最后一个下调的。
事实很明显，这一波下跌是从外围开始的，先是大张庄、团泊交火，然后层层往里卷。
现在已经蔓延到市区边上了，但真正的核心地段还是很扛。
对比数据，和平存量住宅用地面积减少了1万平米，河西减少了21万平米。
一个有政策，一个有流量，存量也在减少。
这两个区明年会率先修复。
河北区也改善了些，较去年年底减少了7万平米。
而河东、红桥分别增加了14万平米、15万平米。有些雪上加霜。
特别是红桥，增幅高达217%！
河东好在能走量，红桥一个月都卖不了1万平米，不乐观。
南开比去年底多了10万平米。存量多，去化周期也长。
按理会比较难，实际上，南开比较特殊，豪宅化趋势明显，它的价格不用靠量撑着。
滨海土地存量901万平米，比去年年底增加了254万平米，增长了39%。
看的出来，津滨双城战略公布后，开发商在布局。
像万科，之前是重仓西青，而今年明显加重了对滨海的投入。
万科生态之光、滨湾万科城、万科滨江都会……
都是今年入市的新盘。
一年之内新增了这么多供应，所以滨海的修复期会长一些。
环城虽然少了231万平米，但并没有多大改善。
减少幅度最大的是津南，比去年年底少了32%。
原因有两点：1）官方发布的这份存量数据中包含了保障房，津南今年签约了不少还迁房。
2）津南是环城成交NO.1。今年前10月已快卖出前两年一年的量了。
低价就是王道。
只是津南绝对值也大。约451万平米的存量住宅土地面积。
比北辰和东丽之和还多。
所带来的影响很直观，想走量就得让利。
辛庄已经出手，十一的时候津南悦府特惠1万2，新鸥鹏又将门槛拉到了84万。
直接将后面的咸水沽、小站、天嘉湖等架在了火上。
北辰也少了，比去年底少了16%。东丽区则多了18%。
两者量级差不多，都在210万平米左右。
现在北辰房价已经沦落到与津南一个水平，东丽则成了环城房价“第二高”。
目测东丽还需要补跌。
西青区变化不大，298万平米，虽然少了7万平米，但存量仍很多。
远郊市场，天津的存量大户。
三季度存量住宅土地面积约达1448万平米，是市区的近8倍。
关键是，不减反增。这下更难了。
静海不乐观，增加了50%。
不难预见，团泊东、团泊西的价格战还得继续。
荣盛锦绣学府已经低过地平线了。
宁河修复的很好，去年209万平米，今年降至156万平米。
存量住宅土地面积少了25%。
幅度不是最大，但存量是远郊最少的。
蓟州增加了22%，已增至411万平米，为全市第三、远郊第一。
宝坻很“漂亮”，减少了117万平米，降幅约达34%。
诀窍就是以价换量。
武清的规模有点大，仅次于静海。
今年的存量住宅土地面积还比去年多了30万平米。
加之高考新政的横空出世，整个远郊市场都受到了冲击。
这次的降温，是全面性的。从全国到天津，从开发商到买房人，都在过冬。
其实越是这样，悲观情绪越浓。
不过，有人看到了满目疮痍，也有人看到了机遇。
只是极少有人能做到。
现在土地市场基本停滞。明年的楼市，重点看各区的存量。
不出意外，明年市区会先修复。
除了前面我们说的存量外，还有高考政策和房地产税，都会为市区带来利好。
其他三大片区会滞后些。
但个别供应量少的板块，可能会挺直腰板。
最后解释一句，文中存量住宅土地面积包含保障房，仅供参考。虽不完全精确，但趋势已经体现出来了。
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