来源：人民法院新闻传媒总社
转自：人民法院报
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将不符合使用条件的房屋出租其合同效力如何，理论上和实践中素有争议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，以下简称《房屋租赁合同解释》）起草时，对于将不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定的房屋出租的，该租赁合同的效力便存在有效和无效两种意见，只是最终采纳了有效说。《民法典》第724条承自《房屋租赁合同解释》第8条，规定“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”然而问题并未就此完全得到解决，租赁物不符合使用条件可能违反法律、行政法规或行政规章，可能面临履行障碍，可能危及人身安全，因此《民法典》第153条、第724条以及第731条的法律适用选择问题有待厘清。原《合同法》第52条规定损害社会公共利益的合同无效，原《民法总则》第153条、《民法典》第153条均规定违背公序良俗的民事法律行为无效。然而“社会公共利益”、“公序良俗”均系不确定法律概念，其内涵和外延均有待以类型化的方法加以明确。170号指导案例中的房屋设计施工均不能满足国家现行的设计和施工规范的要求，房屋在租赁合同订立时不仅不符合使用条件，还被有资质的鉴定机构鉴定为危房且建议尽快拆除该房屋。双方当事人在对这一点完全知情的情况下仍然决定订立租赁合同，并约定由承租人修复加固房屋后再投入使用，结果房屋在修复加固施工过程中倒塌。本指导案例对于正确理解适用《民法典》第153条、第724条、第731条具有典型意义。
本指导案例的裁判要点为：“违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。”这就表明，将本来应予拆除的危房出租的行为不同于一般的将不符合使用条件的房屋出租的行为。该种行为属于违背公序良俗的行为，租赁合同因此无效。同时，该裁判要点中隐含的人本主义司法理念对于审理租赁合同案件亦具有指导意义。以上问题试分述之如下：
一、将本应尽快予以拆除的危房出租用于经营活动违背公序良俗
我国有关房屋使用条件的规定散见于《建筑法》、《消防法》等法律中，主要涉及建筑物投入使用时需要具备的条件，例如房屋未经竣工验收或者消防验收不得交付使用。这样的强制性规定显然并非针对后续的出售、出租等交易行为，是否影响合同效力值得探讨。国家住房和建设主管部门制定的《商品房屋租赁管理办法》第6条则规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。该规定直接针对出租这一交易行为，但其效力层级低于法律和行政法规，不能直接作为合同违法无效的依据。本指导案例中的租赁合同主要违反了《商品房屋租赁管理办法》这一行政规章，但由于案涉房屋在合同订立时便属于经有资质的鉴定机构鉴定为应尽快予以拆除的危房，因此“约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗”。或许我们永远无法确定何谓“公序良俗”以及违背公序良俗的行为都有哪些，但是通过本指导案例至少可以明确，将本应尽快予以拆除的危房出租用于经营酒店的行为是一种违背公序良俗的行为，租赁合同自始、当然、确定无效。
二、案涉合同为什么不适用《民法典》第724条
《房屋租赁合同解释》第8条和《民法典》第724条均规定“违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定”且非因承租人原因致使租赁物无法使用的，租赁合同并非无效，而是合同有效但承租人享有解除权。这样规定的理由主要在于，出租人出租此类房屋系行使所有权；违反法律法规的强制性规定，只影响房屋的交付使用即合同的履行，并不影响合同的效力。然而，房屋不符合使用条件的各种具体情形其实大相径庭，在违法程度上有的非常严重，有的较为轻微；在时间上有的发生于合同订立时，有的发生于合同履行时；在责任归属上有的可归责于承租人，有的只能归责于出租人。租赁物不满足法律和行政法规规定的使用条件、客观上无法使用且不可归责于承租人时，原则上可以适用《民法典》第724条，认定合同有效但承租人享有解除权。在《民法典》现行制度框架下，这一规则的要点在于承租人可以放弃解除权，维持合同效力，即该事项属于私法自治之领域。但是如果租赁物在合同订立时便不符合使用条件，且后果严重到可能危及不特定公众的人身和财产安全时，则不应再允许当事人享有该等自治空间，而应由国家和法律做出否定的效力评价。反过来理解，《民法典》第724条的适用范围应限缩为合同订立时租赁物不符合法律、行政法规关于使用条件的强制性规定但并未严重到危及不特定公众的人身和财产安全的程度，以及合同履行中租赁物不再符合法律、行政法规关于使用条件的强制性规定。
三、案涉合同为什么不适用《民法典》第731条
《民法典》第731条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”一般认为，该条中包含了出租人承担物的瑕疵担保责任的例外之例外规定。而瑕疵担保问题，原则上同样属于当事人意思自治的领域，标的物存在物的瑕疵原则上不应影响合同效力。但如果标的物瑕疵不仅涉及当事人的利益，还涉及不特定公众的利益，则就不再单纯是意思自治领域的瑕疵担保问题。案涉房屋不仅存在违反行政规章的质量问题，而且危及人身安全；同时案涉房屋存在可能倒塌的严重质量问题，且承租人承租案涉房屋系用于从事酒店经营活动，则案涉房屋不仅危及承租人的人身安全，更危及不特定公众的人身安全甚至生命安全。由于案涉房屋并非单纯危及承租人的安全或者健康，案涉合同不应适用《民法典》第731条。反过来理解，《民法典》第731条的适用范围应限缩为以合同订立时租赁物的质量瑕疵危及承租人的安全或健康但不危及不特定公众的安全或健康为前提，以及合同履行开始后出现质量问题并危及承租人的安全或者健康为前提。
四、本指导案例体现了以人民为中心的司法理念
如何处理存在严重质量缺陷、可能危及不特定公众人身和财产安全的租赁物，客观上存在维修后继续利用或者拆除两种选择。维修后继续利用，保护了经济利益，体现了“物尽其用”的效益价值；拆除会损及财产利益、私人利益，但保护了人身利益和公众利益。将案涉合同认定为有效但可以适用《民法典》第724条或第731条允许承租人解除合同，还是以违背公序良俗的名义认定合同无效，在合同效力层面可能本来面临解释选择；在法律后果层面如果充分考虑不当得利返还和基于过错的损失分担，两种处理路径的差异也未必很大。但是正如再审判决中提到的，“从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。”在价值导向层面，将出租本应尽快予以拆除的危房用于经营活动的行为认定为违背公序良俗，进而认定租赁合同无效的做法，充分体现了人身利益高于财产利益的价值判断，充分体现了以人民为中心的司法理念，这一点殊值肯定。
总之，本指导案例明确了将本应尽快予以拆除的危房出租用于经营活动属于违背公序良俗的行为，限缩了《民法典》第724条和第731条的适用范围，体现了以人民为中心的司法理念，对于指导和统一相关法律适用具有重要意义。