本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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“用上半年买团泊西板块的价格买了辛庄，能交房就血赚，我还要啥自行车？”持币观望了大半年后，王静（化名）以让她出乎意料的低价成功“上车”位于天津辛庄板块的新鸥鹏教育城。
新鸥鹏教育城是教育集团新鸥鹏旗下地产公司在天津开发的第一个项目，开盘一个月，小高层均价狂泻20%，从15000元/平方米跌至12000元/平方米，而王静通宵抢房，拿到的特惠价甚至低于12000元/平方米，她说“开发商也是疯了！”
实际上，新鸥鹏教育城仅仅是天津楼市的一个缩影。今年以来，天津新房价格如坐过山车，经过1-8月的连续走高之后，在9月下旬突然转向，不过彼时降价还只是局部现象，但经过2个月的发酵后，目前已扩散至全市。
有市场传言称，降价现象引发天津住建委的关注，天津住建委在近日约谈了各大开发商，要求降幅达5%者必须上报区住建委，达10%者上报市住建委，而达到15%的楼盘将被禁止销售，关闭网签。传言还称，大型促销活动的详细情况必须报备区住建委。
有业内人士向时代财经透露，天津住建委确实对降幅过大的开发商进行了约谈，“如果新房的实际成交价格和房管局备案价格偏差太大，房管局就不给网签”。
就上述两个说法，时代财经致电天津住建委进行核实，但截至发稿时未能成功取得联系。
房价连升8个月后，调头向下
王静的首付预算将近50万元，她从上半年开始看房，主要集中在西青区、津南区和静海区。天津幅员辽阔，总土地面积高达11966.45平方公里，相当于两个上海，下辖16个行政区，16个行政区又被分别归类为市六区、环城四区、远郊五区和滨海新区。
王静关注的西青和津南同属于环城四区，静海区则是远郊五区之一。克而瑞天津的数据显示，今年10月份，市六区的成交均价最高，介于29000-60000元/平方米；环城四区次之，约14000-25000元/平方米；远郊五区最低，约9000-12000元/平方米。
在50万首付的预算下，王静的选择空间很大，但因为对天津房价“看跌”，她依旧观望了将近半年。
9月下旬被业内视为天津新房市场的转折点，环城四区之一的津南率先拉开了降价的序幕，首创禧悦翠庭打响第一枪。彼时，该项目的高层价格从原本的18500元/平方米毛坯房调整为16500元/平方米精装房。
此后多个楼盘陆续加入降价队伍，包括最后被王静锁定为购房目标的新鸥鹏教育城，而这更加坚定了她“看跌”的立场，“我蹲守了一个月，期间多次所谓特惠都没把我拐走，直到某个深夜，一宿没睡抢房子！”
最终，王静以低于12000元/平方米的价格，买下了新鸥鹏教育城的小高层；而在1个月前，同样的产品均价达到15000元/平方米，同样的价格只能买入远郊五区之一的静海团泊西板块。“原本50万首付的预算，最后只付了35万，省出来个装修钱。这个价格就算最后开发商交房时减配，我都觉得不亏。”
教育新政出台，买房“移民”客受阻
9月下旬开启的降价风潮，改变了天津房价的走向。根据国家统计局公布的数据，今年1-8月天津新房价格连续环比走高，但从9月开始调头向下，9月和10月分别环比下降0.1%和0.5%。
分区域来看，克而瑞天津的数据显示，今年10月份，天津15个行政区（未计入滨海新区），仅有6个环比上升，9个环比下降，跌幅介于1.41-14.2%。其中，环比下跌的区域包括市六区的河西、南开、红桥和河北，环城四区的北辰，以及远郊五区的武清、宝坻、宁河和静海。
王静告诉时代财经，上半年就看跌天津房价的原因是她预判双减政策出台后，天津房价一定会降。“我给自己的观望期就是半年，而且基于房企的还款压力，年底是他们最后的求生机会”。
“双减政策”指的是有效减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担，今年4月份，教育部印发《关于加强义务教育学校作业管理的通知》，将禁止留作业作为校外培训机构日常监管的重要内容，切实避免“校内减负、校外增负”，由此开启了对教育行业的整顿。
而天津方面，2015年名校最多的和平区首先实施“六年一学位”政策，即每户地址六年内只享有一次同校对口入学的机会，今年该政策的实施范围扩散至更多的区域和学校。8月份，天津市教育招生考试院公布“高考新政”，将高考报名条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+3年高中学籍”的要求，这也就堵上了“外地上学，天津考试”的“高考移民”之路。
实际上，放在其他城市，教育界的政策或许不会如此深刻地影响到房地产，但天津的特殊性在于教育与房地产的绑定。天津房地产行业资深业内人士李楠告诉时代财经，天津高考人数少，名校录取分数低，向来是许多人眼中的“高考天堂”，由此吸引了不少外地人在此落户、购房，为后代的教育铺路。
外地人对天津楼市的贡献不小，贝壳研究院的数据显示，今年上半年，天津二手房购房者中“新天津人”群体占比高达61%。
“这次降价主要原因是教育体制改革导致房子的吸引力降低，而且落户政策表面放开，但实际上在卡紧，外地人进不来，需求也少了。赶上‘金九银十’，开发商把回款的周期提前，也就降价了”。李楠补充道。