核心结论
现阶段全国租赁市场处于淡季，叠加部分区域疫情反弹的因素，11月租赁市场呈现加速降温趋势。根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城租赁成交量环比减少18%；从城市能级层面来看，高能级城市降温相对较缓；从城市层面来看，各城市租赁市场均保持降温，哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大，超过30%。从租金水平来看，11月全国重点40城租金水平为39.4元/平米，租金指数环比下跌1.3%，同比稳中微涨，比2019年同期仍下跌4.0%；从城市能级层面来看，一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。重点40城中超6成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，6成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年最低。11月房源成交周期延长，房屋出租难度略有提升，预计12月租赁市场热度保持低温。此外，在疫情不再反弹的情况下，11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放，部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。
租赁市场加速降温，租金保持下跌趋势
租赁市场加速降温，租金水平稳中微降，仍低于疫情前同期水平。由于10月中下旬开始，部分区域陆续呈现出疫情短期反弹，在租赁市场淡季，部分城市的租赁市场加速降温，不过有赖于有效的疫情防控，此轮疫情对租赁市场的影响限定在一定范围内。根据贝壳研究院数据，11全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%，今年租赁市场在7、8月达到年内市场热度高峰，随着毕业生租赁需求基本释放，9月租赁市场进入淡季，10、11月保持降温趋势，由于短暂的疫情反弹11月有所加速。从租金水平来看，全国重点40城租金水平为39.4元/平米，租金指数环比下跌1.3%，同比稳中微涨，比2019年同期仍下跌4.0%。
全国重点40城：一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳；其他二线城市：合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太原、贵阳、中山、兰州、惠州；三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖，其中城市能级的分类依据2021年第一财经·新一线城市研究所发布的《2021城市商业魅力排行榜》
高能级城市降温较缓，各能级城市租金表现分化
各能级城市均环比降温，新一线及其他二线城市热度环比三连降，一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。根据贝壳研究院数据，11月一线、新一线及其他二线城市租赁成交量均环比减少，降幅均超过10%，不过高能级城市降温较缓。新一线及其他二线城市9、10、11月连续保持降温趋势，一线城市曾在10月有小幅回温，主要是由于市场淡季租金下降，上海、北京租金敏感性租客租赁需求强化，成交量环比增加。从租金水平来看，11月贝壳平台一线城市月租金水平为75.4元/平米，租金水平环比下跌1.2%，同比微涨，比2019年同期微涨1.4%；新一线城市月租金水平为30.5元/平米，租金水平环比基本持平，同比微涨，比2019年同期微涨2.6%；其他二线城市月租金水平为24.6元/平米，同比微涨，仍低于2019年同期水平。去年由于疫情冲击，租金水平低温运行，今年有赖于有效的疫情防控措施，各能级城市租金均呈现同比微涨，其他二线城市租金仍低于疫情前水平。
重点城市市场均降温，超3成城市租金环比三连降
不同于前两年，11月各城市租赁市场均呈现降温趋势，哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大，超过30%。全国重点40城租赁市场均处于传统淡季，10月中下旬开始，小范围区域疫情出现短暂反弹，加速了本区域的租赁市场降温。根据贝壳研究院数据，今年11月全国重点40城各城市的租赁市场活跃度均环比降低，租赁市场降温显著，哈尔滨、郑州、大连及兰州市环比降温幅度超过30%，其中兰州市降温幅度最大，而在2019、2020年同期，部分城市的租赁市场会呈现回温或降温幅度较小。
11月超6成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，6成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年同期最低。根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城中东莞、杭州、南昌、厦门、武汉和沈阳市等15个城市租金水平环比微涨或基本持平。自今年7月开始各城市租金陆续高位回落，青岛、徐州市租金自7月连续5个月环比下跌，北京、大连、哈尔滨、惠州、兰州、南京、石家庄、西安市等8个城市自8月连续4个月环比下跌，成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月连续3个月环比下跌，广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月连续2个月环比下跌。从同比来看，有赖于有效的疫情防控，超6成城市租金同比微涨。相比于2019年同期，今年11月一线城市北京、广州、上海，二线城市杭州、南京、西安、长沙、合肥、惠州、济南、南通、厦门、无锡、徐州，三线城市芜湖市等16个城市租金水平稳中微涨或基本持平，其余24个城市均低于疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、宁波、天津、郑州、兰州、石家庄和太原等9个城市今年11月的租金为近三年同期最低。
房源成交周期继续走高，房屋出租难度提升
房源成交周期走高，客源成交周期基本持平，两者均高于疫情前同期水平。根据贝壳研究院数据，11月全国重点40城房源成交周期为49.2天，环比延长3.7天，同比缩短3.4天，比2019年同期延长7.1天；客源成交周期为10.3天，环比、同比均基本持平，比2019年同期延长2.3天。由于租赁市场继续变冷，房源成交周期11月保持延长趋势，房屋出租难度提升。客源成交周期维持在较高位，8-11月变化较小，变化幅度在0.5天以内，经历过疫情后，租客在租房的决策时间延长，以降低租赁过程中的风险。
12月市场保持降温，局部区域或有所回温
预计12月租赁市场热度保持低温，在疫情不反弹的情况下11月受疫情抑制的部分区域的租赁需求释放，局部区域或会呈现回温趋势。今年10月中下旬开始，部分区域出现疫情反弹，11月全国重点40城租赁市场加速降温，各能级城市均保持降温趋势。由于目前仍处于租赁市场淡季，在春季前租赁需求较弱，12月租赁市场仍将保持低温趋势。此外在疫情不出现反弹的情况下，预计11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放，部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。