今年在“集中土拍”政策出台的背景之下，大量的项目在同一窗口期集中入市，激烈的竞争环境，意味着在营销端可调整的余地越来越少，产品端直面竞争的态势将越来越明显。
临近年终，趁着克而瑞天津机构2021年终产品力评选活动的不断推进，一起来聊聊今年在户型、面积需求方面都有哪些变化吧。
01
改善产品供不应求
2021年，全国市场受政策影响整体下行，住宅产品成交结构情况呈现相应特征。从CRIC系统成交数据可以看出，刚需、刚改成交占据主流。
但从供求比来看，结构出现分化，改善型产品供应不足，因此导致成交面积段中枢适度下移，70-100㎡面积段成交比重上升。100-160㎡面积段区间表现出明显的供不应求，尤其是120-160㎡的产品今年1-10月供求比未超过0.9，供不应求更加显著。
而小户型产品供大于求，尤其是2019年和2020年100㎡以下面积段产品供大于求的情况特别明显，这也是今年小户型供求比仍较高的原因之一。
数据来源：CRIC2020，下同
02
户型：两、三室需求高，两室和四室分流三室客户
2021年市场两室和四室比例有所上升，但三室仍然是市场成交主力，今年1-10月三室成交比重达到65.5%，两室成交比重上涨0.5个百分点，四室成交比重上浮0.7个百分点。
究其原因，一方面，从功能上来说，三室更能在居住与成本之间达成平衡，是刚需刚改客户的首选。多孩家庭增加，越来越多的家庭倾向于四室房型，以满足多个家庭成员的生活需求。
另一方面，两室户型仍然是刚需和落户客的需求，三室户型竞争环境较高，从而分流部分产品做小转化为两室户型，做大转化为四室户型，差异市场现有产品。
四室户型也达到了近几年的峰值，此前在4%上下徘徊，现已经达到了5.1%。
分四大区域来看，市区三室产品成交比重较2020年明显增长，上浮6.3个百分点，两室户型维持平稳状态，四室户型略有缩水，下降0.7个百分点。
环城三室户型成交比重明显下浮，但三室户型在四大区域中最被看重，这与市场三室成交比重上浮有一定的关系，市区与环城部分区域存在上下游竞争关系。两室户型和四室户型占比提升明显，分别增长2.7个百分点和1.7个百分点。
远郊和滨海市场相对稳定，客户并不与其他区域交叉，竞争环境多为内部竞争，户型需求基本维持不变的状态。
03
面积段：需求叠加库存因素，小户型成交比重上浮
2021年1-10月，70-110㎡的产品成交比重较去年均有一定的上浮。一方面这是由于小面积段总价较低，高房价区域存在相当的需求，另一方面前两年小户型产品明显供大于求，市场存量较大，也推高了总体成交。
反观110㎡以上的改善户型成交比重明显下降，这与此面积段内供应萎缩有一定的关系，其次房企都吃到了小户型所带来的的高流速的红利，纷纷挤入小户型市场竞争中。
从去年开始，三室户型面积已经呈现向下探的趋势，85㎡三室随处可见。而今年市场上也开始涌现一些80㎡左右的两室户型，一方面留住地缘刚需客，一方面吸引下游板块客户，毕竟小户型会突破了入住板块的门槛。
分四大区域来看，市区80-140㎡的产品成交比重明显上浮，70㎡以下刚需、落户小户型基本被优化。
环城70-80㎡增幅明显，对比全市可以明显发现，其占比增长的速度远远高于全市水平。120-150㎡的改善户型成交比重略有下降，一共下浮2.4个百分点。
远郊市场整体变化不大。
滨海面积段下探并不明显，反而90-100㎡的产品成交比重增幅较高，约7.6个百分点，由于配套丰富，总价相对存在优势，刚需客户并不明显。
04
两室产品：紧凑化趋势进一步加强，集中在70-90㎡
2021年1-10月，70-90㎡的两室户型成交比重明显上升，70㎡以下两室户型成交情况可基本忽略，90-100㎡成交比重缩水严重。
环城两室紧凑化最为明显，市区上游板块低总价影响叠加吸引远郊低总价落户客，做小户型，让渡居住面积与舒适度，以换取低总价和功能性的保全。
滨海两室虽然也呈现紧凑化的趋势，但是与其他三大区域相比，90-100㎡成交比重最高，两室面积更注重舒适度。
三室户型：90-110㎡紧凑型三室占比最高，市区、滨海呈现紧凑化的趋势
2021年1-10月，80-110㎡三室户型成交比重明显上升，80㎡以下两室户型成交情况可基本忽略，110-130㎡成交比重缩水严重。
市区三室户型最为舒适，多为100㎡，90㎡三室户型在今年回归市场主流。环城小面积三室成交比重最高，紧凑化趋势并不明显。
滨海三室主力成交在90-140㎡，90-110㎡成交比重向下压缩，90-100㎡成交比重明显增加。
05
今年，天津市场产品已经有了细微的变化。
市区向改善化进阶；环城100㎡以下的户型需求最多；滨海则呈现了与市场环城截然不同的一面，改善需求相对更旺盛。
70-80㎡的两室在环城盛行，两室户型在滨海尚未呈现以紧凑化来吸引客户，而市区对于三室产品更注重舒适度。
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