今天就说两件事。
“跳水大赛”告一段落,揭晓“成绩”。
各板块还会不会接着“跳水”?
为什么要说这事儿呢?
经过俩月跳水后,大家都有惯性了,有种会“一直跳下去”的认知。
所以就算看上哪个盘,也不敢买,等着继续跳。
要想看透这些,只盯着一个板块不行,需要跳出来看全局。
这个板块已经降了多少?降幅在全市是什么水平?板块能级在全市什么水平?
了解这些,才有可能推断出会不会再跳。
不错过,也不当炮灰。
10、11月,是天津楼市的“跳水月”。
12月有“限跌令”托底,没有红头文件,更相当于一个“公约”,凭自觉,各自遵守。
各区的约束力度也不尽相同。
(10、11月各板块降幅)
这轮大跳水,市区和环城平均降幅15%。
85折是个坎儿,一般降15%就能走量,住建委限制网签也卡在85折。
这俩月刚好平均打了85折。
既然是平均,就分三六九等。
多的能到30%,少的才5%,还有没降的。
这是一次“相当难得”的大考,不是给降价鼓掌,而是能看清板块“真面目”。
潮水退去后,才知道谁的游泳圈质量好。
现在,都交卷了。
分4个梯队:
第一梯队,平均降10%。
河西、南开、河东、海教园、津滨大道、空港。
再次验证,核心区是坚挺的。
这一轮没有不躺枪的,能扛住10%,算很优秀了。
河西、南开房价打个9折,基本就是底。
海教园、空港有自己的逻辑,一个靠教育政策,一个是小众市场。
第二梯队,平均降15%。
宾水西、高新区、中北镇、金钟、宜兴埠、铁东北路、北仓。
跳水15%,是整体平均值。
只能说,这些板块的降幅“跟上了大势”,是这轮降价的正常反映。
南北都有,基本都是热点板块。
逆向思维,降幅能卡在平均值,如果有一天能涨,涨幅也能追上平均值。
铁东北路是例外,别看这俩月只跳了15%,但它可是从2019年就开始跳。
整体算下来,洋房跳了30%多。
只不过跳到10、11月时,已经跳不动了。
第三梯队,平均降20%-25%。
红桥、张家窝、大南河、杨武庄、咸水沽、天嘉湖、南仓、大运河、双青、小淀、大张庄、东丽湖。
如果说第一梯队是优质,第二梯队是合格,那第三梯队就是较差。
跌幅超过平均值,要么板块含金量低,要么房价有泡沫。
大多数是边缘板块。
貌似只是中心城区又扩了一个环而已,但面积的扩张,却是指数级别的。
人口、产业,都需要成倍增加,才能填满这些区域。
以现在天津的速度,很难完成。
只谈幅度,不谈速度的建设,都是扯淡!
人力终有穷尽,城市终有极限。
因为面积大,所以竞品太多。
发现没?一二三梯队的数量呈递增状态,这是明显的“稀缺与泛滥”。
处于讲故事阶段的板块,都扛不住。
一场“房住不炒”的调控重压,它们必须要挤泡沫。
降价狠的板块,易跌难涨。
比较扛价的板块,易涨难跌。
第四梯队,降幅超30%。
南站、团泊西、辛庄。
现在能看出来,南站1.4万/平米的洋房,团泊西9000元/平米的洋房,辛庄1.2万/平米的高层,绝对属于超跌了。
更多是人为因素,以它们的板块能级,不至于跌成这样。
但也不能一概而论,并不是说不降价的,或降价少的,都是价值高地。
降价程度,与开发商也有很大关系。
比如大寺、国展西,标准房源几乎没降,新立才降5%,但板块都谈不上优质。
大寺因为有高端标杆,不会轻易降价。
国展西因为国企居多,中建、中铁建,而且都拿了第二块地,不能降。
大华虽是民企,但不高周转,只是拿出最差楼栋的顶底做特惠。
新立完全是地缘市场,受外界影响较小。
还是那句话,不要用一套衡量标准去评判所有板块。
既然摸清各板块的降幅,就可以推导下一步了。
降幅15%,是官方的红线,名义上不能突破。
何况,平均降幅也已达15%。
这意味着,天津房价经过深度盘整后,已形成一个新系统。
可以确定,这一波“坏消息”的威力已到尾声。
如果想让房价继续大幅度跳水,还需要再来一波“坏消息”。
但很明显,政策已经触底。
除了悬而未决的房产税之外,短时期政策不会再收紧。
天津房价的基本面稳了,无非是各板块再微调。
南开、河西是“锁在保险柜里的保险箱”,降10%极限了。
比如天津瑞府、南开宸院、保利云禧,个别房源已经打9折,不会再低。
和平别妄想降,不涨就不错了。
热点板块,宾水西、高新区、中北镇、海教园、空港,降10-15%也到底了。
边缘板块,基本要降到25%以上。
没降到位的,会有继续补跌的可能。
退一步说,想让一二梯队的再降价,怎么实现?
板块之间的价格,相互牵扯,从边缘向中心卷。
如果期待第一梯队再降,那么第二梯队就要先降,而且降更多,才能把第一梯队拽下来。
比如宾水西再降15%?高新区再降20%?
可能吗?
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