作者：子非鱼
01
古希腊物理学家阿基米德说，给我一个支点，可以撬动地球。
显然，即便技术发展到如今，也找不到这样长的杠杆，更重要的是，根本找不到这样的支点，所以大物理学家，才敢说出这样的豪言壮语。
杠杆本来是物理学中的术语，后来被引申到了股市与楼市中。香港地产大亨霍英东，当年发明了卖楼花（预售）和分期付款，后来传入内地，推动了内地房地产快速发展。
其中的分期付款，就是给予楼市杠杆。一般的商品，我们购买都必须付全款。比如买一包三块钱的盐，你必须付3元才能买到，老板是绝对不允许你先付1元，分期付2元的。
但对于动辄几百万的房子来说，普通家庭很难一下子拿出这么多钱。怎么办？地产商们奇思妙想，与银行合作，给予购房者杠杆，让购房者只需支付一定比例的首付款，剩余的钱，可以将购买的房子向银行作抵押，获得贷款支付给开发商。
如此一来，开发商的房子有销路了，购房者也能轻松上车，而银行又能赚取贷款的利息，可谓一箭三雕。
但所有的代价，都得购房者来承担，也即利息。
没办法，对于大多数人来说，毕竟全款太难，所以只能是一个愿打，一个愿挨。
客观来说，分期付款的确推动了房地产发展，而且发展到如今，已成为了官方调控楼市的一个强有力大招。
君不见，从2016年10月份开启本轮大调控后，中心城市几乎都上调了首付比例，也就是降杠杆，大多数城市的首付比例都从之前的20%上浮到了30%，北京上海首套上浮到了35%，北上深二套更是上浮到了70%。
然而，在今年信贷全面收紧背景下，有些城市已经扛不住了，开始加杠杆了，比如北方的两个国家中心城市，天津和郑州。
02
近日，中新经纬就爆料，天津出现了多个一成首付的楼盘。
比如， 正在销售的龙湖天曜项目， 最低可以先支付一成首付就能订房，以最小户型100平方米的两居室计算，首付只需39万元。
该楼盘的置业顾问透露，该楼盘可以做首付分期，但需要向领导申请。资金紧张的客户可以先交10%首付款，余下的在三四个月内补齐。当然，还需要了解客户的实际情况，首付款不能无限延期下去。
此外，天津的中建·展望楼盘的置业顾问也介绍，客户可以先付20%首付，余下的在一个月内付清。售价约2万元/平方米的中梁石榴滨海湾，首付最低只要10%，余下首付款的支付时间最多可以延长3个月。
天津首套房的首付比例，理论上最低是30%。这些楼盘，之所以敢冒天下之大不韪，将首付降至一成，开展首付分期，也是被冰冷如霜的行情逼急的。
天津和大多数北方城市一样，在过去几年的调控中，阴跌了不少时间。今年年初，纬房大数据库披露的一组数据显示，在全国房价领跌的十几个城市中，天津跌幅位居全国第三。
可以看到，天津今年年初的房价，相比于2017年3月时的高点，下跌了21.8%。
不过，阴跌许久的天津，在今年上半年迎来了一波小高潮。
根据国家统计局的数据显示，从1月到8月，天津的房价一直在上涨，直到9月份才转向。
制图：城市财经；数据：国家统计局
9月份的转向，源于天津市教育局的一份收紧文件。
8月16日，天津市教育委员会发布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》。
在这份通知中，天津收紧了高考政策，将高考报名条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+3年高中学籍”。
此前因为只需户籍，无需学籍，让很多人钻了漏洞。
天津的高考录取率高，天津的天津一本录取率全国第二，仅次于北京。211录取率全国第二，仅次于北京，985高校录取率全国第一。
所以，很多人将子女的户籍迁入天津，而就学仍留在当地，只等最后一年进入天津参加高考。由此，天津也成为了中国高考移民第一城。
但现在这个漏洞堵住了，想来天津参加高考，必须从高一开始，就得在天津读书。也即，想享受福利，首先得履行义务。
政策收紧之后，高考移民退潮，外地购房客的路子也算是被堵住了。
要知道，天津的购房力量中，外地人占比非常大。贝壳研究院数据显示，上半年，天津二手房购房者中“新天津人”群体占比高达61%。
8月份高考政策收紧后，高考移民被堵，购房意愿下降，再加上信贷收紧在三季度开始显威力。叠加之下，9月份的房价才开始摇晃。到10月，下跌就更猛烈。
克而瑞天津的数据显示，今年10月份，天津15个行政区（未计入滨海新区），仅有6个环比上升，9个环比下降，跌幅介于1.41%至14.2%。
也即9月份与10月份的跌幅，已经吞掉了上半年的涨幅。
面对此情此景，根据时代财经爆料，不久前，天津住建委对降幅过大的开发商进行了约谈，要求他们降幅不得过大，如果新房的实际成交价格和房管局备案价格偏差太大，房管局就不给网签。
由此，天津成为了第22个限跌的城市，也成为了第一个限跌的国家中心城市，第一个限跌的直辖市，第一个限跌的国际消费中心城市。
现在有开发商亮出首付分期，甚至一成首付的大招，也不过是想找销路，加速回款而已。
03
天津之前，郑州早就传出楼市降杠杆的消息了。
早在11月初，就有媒体爆料，郑州楼市出现了首付分期的情况。郑州目前的市场是，打折遍地也难卖，不少开发商还搞出了首付分期的活动。
比如根据时代财经记者郑州的“融创观河著”项目98平米户型为例，正常均价15000元，总价147万元，首付需要44万；申请首付分期后，可以先拿14万，也即一成首付，剩下的30万分两年或者三年支付，每月还8000元左右，正常贷款部分月供6258元左右。
郑州和天津一样，也是北方过去几年连续阴跌的代表城市。而且，与天津不同的是，今年上半年郑州并未出现反弹的局面，在信贷收紧背景下，继续阴跌。
郑州的开发商，为加速现金回流，只能降价跑量。
根据媒体披露，郑州北四环的“绿都青云叙”，开盘初期单价高达1.5万元/㎡至2万元/㎡的高价，国庆期间打折促销，价格降到了精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。
此外，经开区物流园区的路劲正荣悦东园，原价9500元左右每平米，10月2日直降至7000元/平方米（精装修），降幅达21%。
西三环、南三环的很多新盘都开启了打折促销模式，有的在降价基础上还推出买房送车位、送iPhone13等优惠活动。
郑州开发商的降价、首付分期，都因为冰冷如霜的行情，尤其是今年信贷收紧，加重了行情的冰冷度。
本号在之前的文章中分析过，郑州楼市的持续阴跌，并非是调控有多厉害。事实上，郑州的调控力度，在中心城市中，并不算特别严，尤其在它降低落户门槛之后。
真正的原因，是库存太大。
根据郑州统计局的数据显示，2016年之后，郑州的房屋库存持续增加，且增速都非常大，除了2019年增速较小外，2017年、2018年和2020年库存增速都在25%左右。
制图：城市财经；数据：郑州统计局
换句话说，过去几年里，郑州楼市都是一个供过于求的市场，且供应越来越大，焉能不跌。
04
上周，本号已经写过，东北城市哈尔滨，已经出现了零首付现象。
本号以为，目前虽然信贷有所回暖，南方一些城市的成交量已有回暖迹象，但此前已经阴跌许久的北方城市，行情还是难以扭转，他们之中，估计还会有城市开启降首付模式。
不久前国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：
在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
这句话，是在国新办召开的会议上，银保监会负责人说出来的。国新办的全称，是国务院新闻办公室。
换句话说，“给予首付支持”的这个表态，不是专家的预测，而是官方的明确指令。在目前的楼市环境下，给予首付支持，很明显就是要降首付，而不是提高首付。
有此理论基础，他们也有了冠冕堂皇的理由。