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文 / 子木
前段时间，天津楼市发生了一件大事。
住建委邀请当地众知名开发商，开了一场闭门会议，内容剑指“房价下跌”：
房价降幅5%，上报区住建委；房价降幅10%，上报市住建委；房价降幅15%，禁止销售，关闭网签；大型促销互动，必须报备区住建委。
虽然没有下达“红头文件”，但根据当地开发商反映，消息确实无误。
这意味着，传说中的限跌令来到了大天津。
我们都知道，从8月开始，全国楼市行情加速下行，“限跌令”重现江湖，传遍全国各地。
菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、鄂州、张家口等21个城市，但基本都以城市能级较弱的三四线城市为主。
而天津，大直辖市，北方第二大城，国家中心城市，新一线城市，这位老大哥遭此际遇，实在让人诧异。
那么，天津到底发生了什么，对购房者又是什么信号？2022年天津人应该怎么买房。
下面子木仔细帮大家梳理分析。
1
走势
要想知道天津楼市的秘密，一定要弄清楚行情走势。
我们先从新房市场开始。
统计局数据显示，从2021年春节开始，天津新房量价齐涨，出现了小规模的“小阳春”，6月达到顶峰。
下半年行情开始往下走，但属于周期性回调，直到9月下旬，突然掉头向下俯冲。
最早是环城四区之一的津南，其中有一个叫首创禧悦翠庭的楼盘，直接将房价从18500元/平方米调整为16500元/平方米，而且还把毛坯房调整为精装房。
如果按照2000块钱/平米的装修标准，基本降到了1.4万/平米，100平米的房子，相当于打折近40万。
这一消息对市场产生了巨大的震荡，一夜之间，各大楼盘纷纷推出打折活动，从环城四区传到市六区，远郊五区更不用说，只能用“恐慌降价”来形容。
辛庄、红桥、南仓、金钟、南站等地“惊爆价”频出，房价基本7-8折。其中一些板块甚至出现近40%降幅。
整个10月，天津新房市场的头上都写着三个字：
“大跳水”。
我们再来看天津今年的二手房市场。
通过上图可以看到，上半年二手房成交量呈现周期性，而价格则在2万/平米左右，来回震荡。
但从9月份开始，成交量也出现了明显的下滑现象。
一个当地的中介朋友告诉我，今年4月份的时候，中介门店非常热闹，但现在，连个人影都看不到，大多数中介门店非常冷清，还有部分甚至直接关门大吉。
整个天津楼市就像坐山车一样，经过1-8月的连续走高之后，在9月下旬突然转向，而且新二手房产生了同样的节奏。
我们把所有注意力聚焦在了9月这个关键时期。
那么这背后是什么原因导致的？隐藏着什么玄机？
2
玄机
从数据可以看到，从2017年到现在，三年漫漫调整，被打回原形的天津，已经表现得异常“乖巧”。
今年也没有出台什么调控措施。那么9月到底为何下跌呢？
答案是8月16日，天津印发的“高考移民禁制令”！
8月16日，天津市印发了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》，未来在天津参加高考，不光要有户籍，还要有3年本地高中的学籍！
在别的城市，这再正常不过，但对于天津不同。
2020年数据显示，天津一本录取率全国第二，仅次于北京。211录取率全国第二，仅次于北京，985高校录取率全国第一，而高考卷的难度远低于全国1卷。
大量的外地人员将子女户籍迁入天津，而不迁入学籍，只等最后一年进入天津参加高考。由此，天津成为国民心中的“高考天堂”。
此前贝壳研究院的一项数据显示，今年上半年，天津二手房购房者中“新天津人”群体占比高达61%，绝大多数人买房都是奔着高考去的。
现在，政策变了之后，高考移民这条路彻底被堵死，再加上天津将此前只在和平区实施“六年一学位”政策，即每户地址六年内只享有一次同校对口入学的机会，在今年推广到了更多的区域和学校。
教育政策巨变，连带整个房地产市场出现“地震”。
再者，今年地产行业，头顶达摩克利斯之剑。
“三道红线”控制资产端，“五档分类”控制资金端，犹如五行山牢牢把地产商困在山脚下，不给粮不给水。
这时候神经是极其敏感的。
9月遭遇重大政策利空后，购房者预期破裂，成交量开始下降，天津开发商为了“自救”，只能选择“降价抢跑”，从而形成“踩踏效应”。
特价房、工抵房、买房送家电、送车位、送装修……部分项目甚至给出历史最低价，不赚钱也要“以价换量”，拼命回血。
新房市场出现的负面消息，其利空情绪像瘟疫一样，迅速传染至二手房市场，形成了新二手房市场的”同甘共苦“。
天津这位大兄弟，可能怎么也没想到，区区一纸”高考迁移禁令“，竟然对楼市产生如此激烈的冲击。
也从侧面反映出，天津的楼市跟教育的绑定关系，全国数一数二。
那么这样的城市究竟该如何买房？接下来的房价趋势又是怎么走？
3
底部逻辑
我们再把时间调回到四年前。
2017年，天津为了彰显北方第二城身份，跟着隔壁北京，房价一路飙涨，二手房均价高达3万/平米。
随后，层层调控加码，从高处摔了下来。
从2017年到2020年，北京经历了2轮反弹，而天津，二手房价从不到3万元/平米回调到2.09万/平米，回调幅度大约在30%左右，国内属于第一梯队。
事实证明，没那支撑力，就甭学着人家炒房价。
直到2020年年底，房价止跌，成交量出现了“翘尾效应”，2021年年初，出现了一定规模的小阳春。
这证明什么？
天津楼市已经“筑底”成功，进入底部区间，房价在2万/平米的水平上下晃荡，基本跌无可跌。
而当下，出现如此惨状，是“三线五类”和教育利空政策，“合击”的结果，房地产价值进一步挤水分。
但我们要考虑这种情况是否可持续。
首先，央行此前已经确定提振地产融资，现在已经开始开闸放水，帮助开发商疏解困难，情况会比今年好。
其次，教育利空限制了外地购房者需求，引发了市场的恐慌情绪，人们都不敢买房了，这时候要看天津到底有多少刚需购买力，能接棒顶住压力。
据消息，11月份，天津新房市场在降价潮中，成交有了一定规模的回升。
比如荣盛锦绣学府，首日特惠认购了70套，次日被清盘；中交春风景里，首开就认购了大约100套，售楼处人头攒动；融创云潮府、万科翡翠大道、绿地新里天澜等楼盘人也不少。
这意味着，新房“以价换量”效果明显，天津的刚需购买力事实存在，正在逐步修复预期。
利空出尽就是利好。
年底这段时间，是天津重新筑底的一个过程，不乏是一个稳定的上车机会。
尤其降价力度特别大的新盘，这个时候买就是捡漏。不过一定要在位置优质的地方选择，重点关注“市六区”和“环城4区”。
边远地区是重灾区，这次降价也没人买，接下来会有更深的下跌空间。
二手房有明显的滞后效应，业主目前都不愿意降价，更多参考明年3月份行情，3月是传统的小阳春旺季，买房的人会增多。
最好是等到明年三月份再观察一下行情的信号，再做抉择，2022年年中买房也不迟，很可能抄到底。
4
关键词
最后，天津楼市还有两个重点，需要特别关注。
库存和分化。
根据2021年天津市规划局公布的第三季度存量住宅用地信息，全市合计存量项目数867个，存量住宅用地总面积7115.26公顷。
如果按照套均110平米计算，库存量64.7万套房。
这意味着，不考虑供应的前提下，天津房地产库存足够卖5年半左右。
今年三轮集中供地，释放的大量土地供应，将天津库存再推一个量级，这注定会成为房价的压舱石，未来天津房价也不会有大的涨幅。
其次，大库存也会导致市场持续分化。
远郊五区和滨海新区的库存，远大于市六区和环城四区，所以在房价下行的时候，远郊区下跌会特别惨烈。
从图中可以看出，静海、宝坻、宁河、蓟州、空港，片区二手房下滑严重，而核心地段，情况会好一些，尤其是和平、河西的学区房，依旧是天津的抢手货。
在整个价值梯队上，依旧要围绕着城市资源走。
有很多人问我，现在天津二手房均价在2万/平米左右，到底高不高？
如果站在城市能级角度，作为北方第二大城，天津房价并不高，要知道GDP同一量级的南京，房价已经跑到了3万/平米。
但站在城市发展角度，这个房价的可增长空间很小。
在今年前三季度GDP排名榜上，天津GDP是11417.55亿元，排名全国第11，但增速却只有8.6%，跑输绝大多数二线城市。
相对于同等经济体量的武汉来说，后者凸显出性价比。
很多人都说天津要没落，但我认为，在内循环大战略下，南北经济一定要均衡化，而天津作为北方第二大城，肩负重任。
当下正值城市发展的关键时期。
更重要的是，脱离地产，一心向产业，把年轻人留住。而这次房价回调，何尝不是一次提高生活“性价比”的机会。