项目概述
坐落于东丽区华明镇，双铁规划，145㎡和155㎡户型热销中。
项目亮点
一、生态宜居，洋房瞰景，智慧社区
项目规划了7层洋房，以及10-18层的高层产品，容积率2.5，绿化率40%，社区设置智慧归家系统及视觉系统，多重园林景观，全龄社区居住环境舒适。
二、多条铁环绕，立体交通网络发达
项目周边有天津最为重要且客流量最大的地铁线路之一，地铁1号线，方便到达南开区西南角、和平区营口道、河西区下瓦房。三横两纵的立体式交通网路，可通达市内外各区。
三、三面朝南，全明舒适，适合刚需人群
户型面积为83、93、106和121平米户型，2居-4居的洋房、高层产品。户型方正，动静分离，全明舒适，适合刚需、地缘改善需求客群选择。
四、生活配套醇熟，医疗资源便利
项目坐拥两大商圈，瑞景商圈以及永旺商圈，周边有华润万家、物美等综合购物超市等，生活氛围浓郁，同时项目周边有天津市代谢病医院、天津市儿童医院等，两大三甲医院，满足就医需求。
适合人群
适合总价270万起，地缘改善需求的客群。
地段位置
地段描述：临空品质居住区
区域概述：
东丽区位于天津市中部偏东，总面积477.34平方千米，其中225平方公里纳入滨海新区。截至2020年6月，东丽区下辖11个街道。截至2020年11月，东丽区常住人口857027人。
1992年3月，东郊区更名东丽区。东丽区拥有众多重要的交通干线，如京山铁路、北环铁路、津塘公路、京津唐高速公路、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路横穿全境。天津滨海国际机场坐落在区内，紧靠天津港、海河、金钟河在南北两端流过。
同时东丽区也是全国科技进步先进区、国家新型城镇化综合试点区、全国双拥模范城。
由于近几年，不少土地出让开发建设，新房项目远多于已经饱和的中心城区，从而东丽区吸引了不少客户安家东丽区。其中东丽经济开发区形成以汽车零部件、医疗器械及生物医药、新材料新能源、检验检测为代表的高端服务业。目前区域二手房均价约13696元/平。
板块概述：
鲲栖府于位于东丽区华明镇，华明镇地处东丽区中北部，整体占地156平方公里，东与东丽湖接壤、西与金钟街及河东区万新街毗邻、南靠天津滨海国际机场及天津空港经济区、北连北辰区西提头镇；距市区约10公里、天津港约35公里，是东丽区全面落实“一心两极、六区六城、两轴三带、智慧生态”空间发展战略，打造新型城镇化示范区。
华明镇拥有华明高新产业园区，是促进“三区”联动发展、提升区县经济实力的重要载体。华明镇与空港仅一路之隔，城际出行畅达八方，交通出行极为便利，周边配套醇熟，商超、学校、医院配套齐全，是东丽区绿色生态宜居区域。
项目所处临空居住区为新规划区域，拥有诸多品牌开发商进驻，如首创、天房、恒大、华润、远洋、旭辉等。作为整个区内的唯一的纯粹居住板块，没有工业和工厂进驻，使区内的居住生态环境优质，配套醇熟便利，未来的项目地块建设为高品质住区，其潜力价值不言而喻。
产品特色
特色描述：高端住宅 低密花园别墅
鲲栖府项目总占地面积约36万方，总建筑面积约57万方。其中鲲栖·如院总建面约22.4万方，占地约15万方，别墅容积率0.6，社区多个出入口，人车分流。项目由53栋面积区间在145㎡-155㎡联排别墅组成，22栋5联、21栋6联和10栋7联，总共306户。
项目采用美式褐石、新亚洲两种建筑风格，社区园林为5H健康园林体系，以景观轴线串联起四大不同主题花园和景观组团，景观包括云上乐园、云端会客、云中花园三重云景观。园内设有全龄活动乐园、林下休闲广场、邻里花园以及健身场所等，是集会客交友、户外阅读为一体的休闲区域，营造空间的闲趣氛围，满足不同人群交流休憩、会客、运动等的多功能场所，保证业主日常活动需求。
户型分析
户型描述：户型方正 三室朝南 独门独户
建面约为155平米的三层别墅户型，做出了四室两厅三卫，户型方正，三室朝南，独门入户。
该户型从玄关入户，即到客厅，整体开间约6.9米的舒适横厅，视野开阔，居者可以享受充沛的日照。一层与私人花园相连通，由四季美景围合，可以打造户外会客厅，既可以满足孩子与宠物的嬉戏奔跑，也可满足父母莳花弄草的情怀，增添生活气息，奢享谧境。
一层北侧厨房设计的“L”型操作台集水槽清洗、操作台备餐、烹饪为一体，还增加了存储空间。明厨设计，餐厅与厨房一字动线设计，满足日常通风，开放式的餐厅与餐、客厅融合成家庭交流区，主人做饭同时可以和家人互动，增加家庭氛围。此外，独立的厨房设计，离客厅卧室较远，减少居室油烟气味及噪音干扰，很好地做到了动静分离。
二、三层卧室均朝南设计，在保证室内采光的同时，观景效果更佳，并可以进一 步扩充室内空间感。二三层主卧均可套房设计，步入式衣帽间和套卫，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成，保证私密性高。的同时也减少了面积浪费，提高利用率。
其中二层另一间卧室也作为一个独立的空间，可根据个人喜好打造成休闲茶室、儿童玩乐区、书房、工作室、影音室、瑜伽室、游戏室等等，透过设计的巧思，在这里能够办公、读书、休闲、静享午后的阳光时刻的安静。另外，二层设计了独立家政间，可以将清洁工具、拖把池、洗衣机、烘干机、手洗台盆、晾衣区、熨烫衣服区、临时折叠衣服区都设在这里，节约空间，方便收纳，让整个家看起来更加整齐有序的同时，缩减了做家务的动线，将洗衣晾晒清洁统一处理，提高家务的效率。
每层均设有卫生间，为明卫的设计，便于通风采光且方便实用，干湿分离更加方便家庭成员早晚洗漱，减少等用卫生间的尴尬。
交通出行
出行描述：多条高速环绕 机场出行便捷
轨道交通：
目前区域内拥有已经投入使用的地铁2号线空港经济区站，它串联起了天津站和滨海国际机场两大交通枢纽，可以与3号线、5号线实现无缝换乘，通达市内各区，也可以与规划的Z2线换乘，贯穿整个空港经济区，距离项目约6.7公里。
另外周边规划有地铁Z2号线和地铁13号线，途径华明镇。规划地铁Z2线东起北塘西至金钟河，途径滨海城市广场，滨海机场站至北塘站区间将于今年底前开工建设。
规划M13线西起西青区精武镇，东至空港经济区，是中心城区放射线，途径华明、空港经济区；两条地铁轨道大大加快交通的便利，未来的增值潜力不可限量。
公共交通：
项目周边最近的公交站为恒大名都站步行约500米，项目周边还有华明新家园站、海上国际城站、赤贯桥站、顶秀欣园站、康惠路站、科创慧谷站等等，周边公交线路包括373路区间、定点373路、695路、660路、690路西线、695路、751路、818路、663路、696路等。可通达空港经济区地铁站、古文化街、华明湿地民俗博物馆、东丽张贵庄、渤龙湖公园、天津站、东丽湖生态公园、华明商贸中心、天津泰达航母主题公园等各地区，周边路段同行情况良好，早晚高峰时段较少拥堵，平均每班次20分钟。
自驾：
项目位置比邻津汉公路，它是连接市区河东区卫国道至滨海新区的黄金走廊。开车通过津汉公路约18公里车程直达小白楼商务区、天津站后广场等地，约12公里车程到东丽湖度假区，交通便利。且周边被多条高速及快速环绕，如京津塘高速-天津机场站、宁静高速-华明、津滨高速-空港经济区、蓟汕高速、津宁高速等，便捷高效的连接了天津市区、滨海新区、北京等地，方便省际之间的出行。
京津塘高速：京津塘高速公路是连接北京、天津和塘沽的高速公路。
宁静高速：北起京津高速，南接津晋高速，与京津高速、滨保高速、京沪高速、荣乌高速、津晋高速等5条高速围合成中心城区的高速公路环线，这也被媒体称为继内环线、中环线、快速路、外环线以外的天津“五环”。
津滨高速：西起天津市中环线的东兴立交桥，沿津滨大道向东上跨外环线后，穿越东丽区至天津滨海新区塘沽胡家园立交桥进入天津滨海新区。
周边配套
配套描述：生活配套醇熟 医疗资源优质
教育配套：
项目周边涵盖了从幼儿园到中学的整个教育体系，幼儿园有华夏未来幼儿园、华明幼儿园、华新之星双语幼儿园等，步行2-3分钟就可以送孩子到幼儿园，方便、安全。
小学有华新小学、天津逸阳文思学校、流芳小学等，初中有华明中学、东丽区华新实验学校等，教育资源充足，为孩子的就近教育提供有力的保障。
医疗配套：
依托空港经济区良好的交通辐射条件以及健康及其有利的生态疗养环境，目前周边有已建成并投入使用2家大型三甲医院以及一家国际康养中心，即空港总医院、天津肿瘤医院、中国人寿泰康中心（专为500万以上贵宾客户专设康养基地）、华明医院等社区医院等，医疗资源丰富，解决业主的就医问题。
天津医科大学空港医院由天津空港经济区管委会和天津医科大学总医院合作共建。一期投资13亿元，建筑面积10.6万平方米，开放病床500张。医疗资源和市区总院完全同步,每周专家都会轮流坐诊。三级专科医院天津肿瘤医院空港分院是以国际标准建立的中国首家一体化肿瘤治疗中心,集卓越的区位优势、新型的管理体制、扎实的人才基础及先进的诊疗技术于一身，致力于癌症病人的精准治疗。如今这两家医院都已投入使用。
其他配套：
项目西侧配建市政级园林配套，远洋华明运动公园，占地约2.3万平方米的运功乐活主题公园，包含九大功能空间，全龄活动乐园，多功能活动场地。其中九大功能空间分别为形象广场、慢跑道、儿童活动场地、青年活力空间、阳光草坪、足球/羽毛球运动场、梦剧场、休憩空间、迎宾广场，包括项目东侧的华新街健康主题公园，都可以满足周边居民日常活动需求。
此外周边配备有文体休闲设施，如空港体育中心及文化中心。体育中心：室内泳池、羽毛球馆、篮球场、网球馆等。文化中心：集图书馆、档案馆、文化馆、展览馆四大功能于一体。在文体中心的旁边是空港经济区最大的自然景观湖，其水面面积达到60万平相当于水上公园湖面的三分之二。环湖一周有着丰富的植被，还有多个亲水平台，是日常或周末休闲运动的好去处。
项目周边有天津滨海城市广场，距项目约2公里的天津第二所奥特莱斯品牌折扣店——燕莎奥特莱斯、约1.7公里的滨海城市广场，约2.6公里的复地湖滨生活广场以及欧贸中心等近百万方的商业规划，影响辐射空港经济区、华明镇、东丽湖以及河东等多个区域。
同时，华明镇内还有幸福美食商业街、兴福亿家超市、津乐园等一应俱全，能够满足超市、餐饮、购物等日常购物消费需求。
价格分析
价格描述：总价270万起
价格现状：
鲲栖府规划了6-7层到顶洋房，17-18层到顶小高层，22-26层到顶高层。主推87平米两室、115平米三室小高层户型，均已售罄，目前在售145和155平米四室联排别墅户型，总价270万起。
周边在售项目有：
泽信云樾天著，主推86、110平米三室，120、130平米四室洋房户型。
建邦时代汇，LOFT公寓，主推42平米-65平米户型，均价11000元/平米。
周边空港一期在售项目有：
绿城桂语听蘭，主推89-140㎡的小高层产品户型。
金地悦城大境项目主推洋房均价22000元/平米，户型面积区间100-140平米。
天保意境雅居，93、99平米三室，21000-22000元/平米。
新城中梁长风雅著均价22000元/平米。
二期在售项目为：
远洋潮起东方，洋房85㎡两室户型，以及95㎡、114㎡、123㎡三室户型，叠拼为142㎡跃层空间，均价20000元/平米。
复地林与里项目主推洋房均价16800元/平米，户型面积区间在81-125平米。
天保九如品筑，目前价格在18500-26000元/平米，95-215㎡的洋房户型，240平米、300平米的叠拼产品户型。
价格潜力：
天津临空经济自贸区带动区域的发展是有迹可循的。空港经济自贸区总占地约54平方公里，其中注册企业2.2万余家，80家世界500强企业投资项目160余个。随着该区总部经济不断发展，人民银行支持自贸试验区跨境融资。未来一两年内该区经济总量将呈超常规发展，金融业将进一步得到落实，届时将基本建成一座产业聚集、功能复合、充满活力的现代化科技产业区，同时产业经济的发展，将带来经济，人口，消费的共同发展。
周边的天津机场作为连接市区和滨海新区的总要纽带在经济、地理位置、以及人才引进等重要方面起举足轻重的作用。天津滨海国际机场距北京134公里，距天津市中心13公里，距天津港30公里，地理位置优越，是国内干线机场、国家一类航空口岸，是中国主要的航空货运中心之一。天津滨海国际机场正式被国家提出要建设成为国际货运枢纽及国际客运中心，在京津冀协同发展下，以北京新老机场为主轴，优化天津和石家庄机场功能定位，未来打造进阶城市群和机场群，加快津京冀一体化建设。
而从和中心城区关联度上看，华明并不算很疏远，板块贴着空港经济区发展，更是它的先天优势，华明既能承接市区外溢，又能补充周边的居住功能；该板块经过多年发展,已形成基本配套醇熟的居住片区，周边众多产业园区所带来的客群较多，另外公路交通本就很通畅，机场、高铁、地铁出行便捷，完全适合市区外溢的刚需及改善人群。此外在多重利好下，板块未来发展潜力是显而易见的。
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文章来源:乐居买房