房地产领域有一些有意思的经济现象。
只有兰州拉面和沙县的地方是刚需板块,有麦当劳肯德基就是刚改板块,有星巴克才能算改善板块。
板块定位重要吗?很重要!
要知道这次价格跳水清一色都是刚需板块。
了解一下天津星巴克的分布,有意思也有意义!
我们码了一下各个区的星巴克门店的数量。
数据来源星巴克app
第一名不用怀疑,和平区,29家。
第二名南开区,达到28家,比河西区多8家。
所以南开是有豪宅市场的。
南开的星巴克基本上分布在红旗路以东、红旗南路以北这个范围内。
这个范围内的改善客源是全市级的,所以在这个范围豪宅化趋势很明显,这个范围之外的新房大多都是普宅。
红桥区有4家星巴克,3家集中在西北角区域。
也就是说红桥的改善客群大多在南运河以南,所以惠灵顿能卖到4万/平米。
再来看河北河东。
俗话说,河东一条线,河北一条腿。
什么意思呢?
河东区最好的地段是海河沿线。
河北区最好的地段是海河、新开河与铁路线围合的这片形状类似于鸡腿的这个区域。
河北区的星巴克也是大多在这个区域,说明河北区的改善客群基本上就是在这里。
河东区的星巴克除了海河沿线还在万爱商圈有2家,后广场有1家,说明河东区的改善客源主要在这三个地方。
西青比河东、河北、红桥还多,有11家。
“新市区”板块,老梅江就有4家;华苑产业园有3家,也算在西青头上了,其实行政算滨海。
西青本土板块也有5家——中北镇有2家,南站社会山广场1家,大寺2家。
我们一直认为,西青一些板块是有长期价值的。
东丽有8家,仅次于环城一哥西青。
但其实东丽是让机场和空港撑起了面子。
滨海机场有3家;空港有3家,在SM广场,新燕莎奥莱和欧贸中心,印证了空港改善板块的属性。
空港大户型比小户型卖得贵,这种板块才是真正的改善板块。
东丽本土板块就2家,在新立和东丽开发区。
津南区有6家星巴克。
双港1家,辛庄2家,没想到咸水沽居然有3家,那说明辛庄和咸水沽是有改善潜质的,这回属于“超跌”了。
北辰是唯一一个没有星巴克的区域,从侧面印证了北辰是个刚需市场。
这一轮价格跳水,北辰全军覆没!
为什么分清一个板块是刚需板块还是改善板块这么重要呢?
因为刚需板块的客群对价格敏感,不会为产品付出溢价,没法拔价格,也就没有成长空间。
刚需板块市场下行的时候,跌得最多;市场上行的时候,又涨得最少。
像北辰区,各板块这波几乎都参战了。
而改善客群愿意为产品付出溢价,市场的下行的时候对改善板块的价格影响有限。
坐头等舱的人从不关心经济舱的价格。
所以如果不确定这个板块是不是改善,可以参考一下星巴克。