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大家好，我是秘密君，
正如大家看到的，波澜不惊，今天天津压轴结束了全年的土地出让，掐指一算，这一年就这么几天了，想想看今年貌似很惫懒，自省的话留着年终总结与来年市场展望的时候说，今天先说说秘密君从土地出让中看出来的明年购房策略。
PART01
千亿收官，国资凸显
（盗图自乐居，鸣谢）
先上数字：第三批11宗土地全部底价成交，土地面积83.03万平方米，建筑面积136.16万平方米，土地出让金收入合计76.741亿元。然后有媒体说河西夹在天物郁江溪岸跟环渤海之间的地块实际上是停牌了，其实渤海国资及时接了也大概率后面是转手。所以，第三批没有有意思的地块，也没有有意思的看点。
秘密君整理了一下全年的成交情况，如果有兴趣的话，可以交流，2021年全年成交住宅用地110宗，同比下降7.56%，成交面积715.77万平方米，同比下降8.03%，成交金额1049.6亿元，同比增长17.93%。
中海位于2021年房地产企业天津拿地资金榜首，拿地金额111.27亿元，涉及区域有和平、河西、红桥、河北；大连同岳拿地金额94.38亿元，涉及区域有西青、北辰、津南、滨海新区；绿城拿地金额59.93亿元，涉及区域有南开、西青；新城拿地金额59.11亿元，涉及区域有北辰、武清、宝坻；中交拿地金额55.5亿元，涉及区域有河东、红桥；
没看错，虽然我们感觉的是土地市场一片冷淡，但是实际上，成交金额与全市的平均地价水平都上涨了，甚至是好于去年，这个水平不太简单了。（上表未计入第三批）而从平均楼面价格来看，超过了8000元/平方米，主要是首市区土地成交占比提升影响。
当然，也不出意外，国资背景的中海、绿城、中交表现极猛，融创在首批次表现不俗，但是随后就有些冷淡，而新城是市场依然在维持高周转的典型代表，未来如何预料难说。去年这个榜单上，除了非典型的生态城投资，就保利万达、新城龙湖。这种进退市场也已经习以为常，但是这些依然打算在天津深耕的房企，明年可能会是市场常客。
PART02
市内六区——明年盯紧这些区域
秘密君看了一下市区的土地成交情况：
市内六区共成交了14宗土地，64万平方米，成交金额达到了287.7亿，总建筑面积161万平方米，如此算下来，楼面价格接近17800元/平方米。而在去年，市内六区成交土地面积仅仅是47.6万平方米，成交金额185.5亿。从这两组数据来看，今年市内六区土地不论是从成交金额表现 还是成交面积表现都有了不小的提升。这也是秘密君要说的第一点：如果买市区，明年是个不错的时机。
因为过去市区土地供应极少，项目也往往奇货可居，但是在核心区土地吸引开发商出手之后，市区供应量明年必然会放大，放大之后，明年下半年市区很多区域像南开、河北、河西、河东，预计会竞争白热化，对于买市区的客户来说，这是个很不错的时间点。
（土地推介会上的南开地块）
典型像南开，今年旭辉以一己之力把南开高端项目推入了热销的阶段，但是后面就是绿城、招商，即使是中端项目明年也会是个小高潮，更别说中医药大学以及流拍的战备楼等地块还在储备中。而河东，在2019年的时候新房屈指可数，今年远一点的榴园太阳城，腹地的万欣城、大华、中交春映海河，还有个一脚深浅的上实仰山。
所以这是秘密君要说的第一点：在市内六区的4个区域中如果看房，明年选择很多，而且一定会有惊喜。
PART03
环城——西青高企后，下一个热点属于谁？
说完市内六区，秘密君也整理了一下环城四区，环城市场一直是土地成交的大户，在1000亿的土地成交中，贡献了接近40%的成交金额，土地成交面积达到了236万平方米，建筑面积413万平方米。另外一个数字是：在天津1～11月1126万平方米的住宅成交中，环城四区成交占比接近36%。换句话说，今年的土地供应规模基本上接近今年的商品房市场成交规模，环城市场依然是天津的市场中坚。
但是在环城一共成交的40多宗土地中，却存在着巨大差别。
北辰：成交10宗，73.8亿元，总建筑面积91万平方米。
东丽：成交7宗，69亿元，建筑面积100万平方米。
津南：成交14宗，80.5亿元，114万平方米。
西青：成交9宗，148亿元，77万平方米。
从这组数据来看，西青的确是超值钱，但是在西青的9宗用地宗，侯台、梅江南地块价格奇高，那是计划面向市区客户销售的产品，真正适合城市外溢客户的只有大寺、张家窝以及新城金地拿下的大学城地块。这跟去年西青的高新区、精武镇、大寺大手笔供应截然不同。西青的价格高企意味着对于价格比较敏感的刚需客户来说：西青已经不再是一个适合普通外溢客户进入的好地方。
作为环城市场的替补，津南的土地供应量堪称巨大，冠绝四区，2020年津南土地供应大批量集中在诸如小站葛沽，但是今年，咸水沽供应的土地都很少，几乎都集中在城市外溢客户的热点片区，像辛庄、国展西、海河教育园区等传统热点板块，这些土地供应与集中入市带给津南的是什么？必然是竞争，今年下半年表现已经十分明显，但是对于可以西青也可以津南的客户来说，这是个机会。另外提一句：不要小视津南，如果能抓住机会，可能是西青之后的下一个外溢热点。
除了津南，另外一个市场主力供应是北辰，此前秘密君看过金隅在南仓的项目感觉价格很合适，但是随后融创直接来了一波1.5万起，让很多城市刚需对这个区域刮目相看。事实上南仓是今年北辰的主力成交区域，也是明年市场的热点板块，环城买房很值得一看。
东丽今年的土地供应集中度非常高，集中在津滨大道两侧与金钟板块，秘密君个人看来，适合外溢客户的除了金钟河就是都会江来与东方和府。如果价格承受能力略高，足可以进入河东了。因此东丽明年在手项目竞争压力不会太大，基本上是适应东丽周边客户的选择，而且选择不会太多。
写到这里已经有点累了，但是滨海朋友吐槽我说：难道滨海不配有姓名么？
实话说，滨海已经处于一个板块转折的节点上，泰达于家堡代表城市核心区，但是这俩个板块内项目开发众多，明年竞争非常激烈，适合改善客户出手。而另外一个热点生态城价格已经到了平台阶段，好在明年没有太多新增供应，适合买别墅或者是买个学区小高，塘沽湾在土地市场销声匿迹反映出南岸片区的配套与成熟周期很长，并不能说服客户进入。秘密君一直跟滨海的朋友探讨一个问题是：滨海的购买力与人口基数是否支撑北到生态城北部片区，南到塘沽湾、西到高铁站东到旅游区这样四面出击的开发？如果支撑，买哪里都没问题，如果不支撑，那就很容易可以判断买哪里。