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长远来看，2021年是天津楼市一个非常值得记住的年份，这一年房价永垂不朽的命题被证伪，天津环城的价格平台被冲击，市区部分区域甚至已经跌破3万价格平台。在一片降价声中，也有不少惊人的异类，譬如河西梅江，率先用领先市场的产品将价格平台拉升到4.5万元高度；譬如南开直线站上6万+，最近招商江山玺面世，不仅是重构天拖板块楼市地位的存在，高端盘蜂拥而出的南开，也预示着天津楼市迎来产品力的加速时代。
招商江山玺鸟瞰效果图
PART 01
规划+立面；天津楼市正在被重新定义
2019年有个朋友通了半小时电话想找找干挂石材的立面案例，收罗遍全天津一巴掌数的出来，朋友绝望的说难道天津都不关注外立面么？规划与立面，是决定项目品质最基础的部分。
过去常规的规划是军营式布局，一排排的楼栋像阵列感极强的军营，将低密产品围合在中央，高层环绕一周。这种排布方式最省地，也最出货值，但居住感受极度不佳，走到一些社区甚至会感觉非常压抑，更别说社区景观的舒适度，就是随意种种树而已。
但是今年，几乎大多数高端项目都在摒弃了这种方式，而是追求一种公共空间的舒适度与楼栋的资源均衡。招商江山玺地上建筑面积9.8万平方米，并不算很大的地块，但规划了3个小高楼栋，9栋高层建筑。整个建筑中只有3个楼栋是2个单元连体楼栋，其余均为单点式建筑错落分布。单点式建筑让整个社区的通透感极强，不会出现迎面一堵高墙的感觉，在小地块中可以尽量规避视觉的“堵”。
招商江山玺主入口效果图
单点楼栋的布局模式另外一个优势在于可以在楼间形成丰富的景观层次，未必是组团有多大，但会均匀服务各个楼栋。按照项目规划文件来看，招商江山玺的中央景观花园达到了1万平米，并在景观区引入了泛会所空间，几乎大多数楼栋都有一个开阔的窗前景观。即使不买楼王也会有很舒适的景观资源，这是军营式排布所无法比拟的优势。
招商江山玺“星游山林”中心花园效果图
规划上注重舒适度均衡之外，招商江山玺毫不意外外立面采用了铝板+大面积落地窗的配置，在天津市场上这已经成为高端产品的主流，也一直是国内豪宅的标配。
铝板的优势秘密君聊过很多，包括强度、耐久性、挺拔感，这些东西在眼下感受是贵气，但未来会兑现在二手房房价上。金属铝板描绘出来的横平竖直的线条与玻璃本身的轻盈通透反差感极强，营造出一种非常现代通透的视觉感受。而单点式建筑方式让整个高层建筑高宽比非常舒适，相比横向扩张的板式，向上挺拔的视觉感受更加明显，也更加能够衬托铝板+落地窗这种类公建手法的表现力。
建筑立面效果图
很多时候并非天津市场不关注产品力，而是在过去粗放型市场，卖地段、卖学区、卖概念、卖品牌都能卖，谁还费劲去卖产品？但在地产市场深度调整中，开发商与购房者趋于精细化，市场在倒逼天津产品力的蜕变。所以招商江山玺重新定义天拖的未必是700万的总价，而是这个板块的规划理念与建筑模式。
PART 02
170平三室三卫，终于来了！
在所有客户调研问卷里，客户首要关注的永远是价格，其次是户型。但具体到户型上，客户结构不同带来的需求会出现截然不同的选择。
比如秘密君在研究90平以下户型的时候发现，大多数客户更希望多一个卧室，而不是华而不实的虚假宽厅或者是半个卫生间。但很多预算1000万的客户跟我说：孩子要求独立卫生间，所以最好是三卫。但目前天津市场上三卫配置凤毛麟角，200平米以内一般都是主卧套+公卫，这其实暴露了产品设计理念本身的“不够高端”。
建面约169平米三室三卫户型图
所以当秘密君看到招商江山玺约169平方米户型的时候真切有一种“终于来了”的感受，因为这个户型几乎做出了秘密君在这个面积段期待有的所有功能配置，甚至是超预期。
真正的入户玄关是这个面积段的必需品，这个户型做到了，玄关部位没有浪费面积但是尺度也足够舒适。宽厅设计也做到了，而且配置了超大落地窗，配合每个楼栋前的景观视野，不买楼王也不影响视野感受。这个户型厨房与餐厅形成对应关系也很有亮点，餐厨形成一个并列关系，可以用餐厅阻断厨房对客厅环境的干扰，同时方便就餐。当然餐厅的独立设置非常奢侈，与客厅形成通透的视觉感受，这是普通户型断无法实现的。
建面约169平米三室三卫入户玄关示意图
最让秘密君喜欢的是三个卫生间，不只是数量，而且是布局。在入户紧邻位置设置了一个客卧套，套房本身带有一个完整功能的卫生间，这样不论是来客居住、父母短住都会有非常理想的私密空间。同时卫生间紧靠电梯井道位置设置，与卧床部分形成一个空间缓冲，可以隔绝电梯运行对卧室内部的噪声等干扰，接触过规划设计的都会意识到，这一点非常用心。
建面约169平米三室三卫户型客厅效果图
主卧一直是重头戏，但是这个户型远超秘密君期待的是南向卫生间，对没看错，主卧套的卫生间是南向设计。南向主卫足够在窗下摆放浴缸，功能性几乎都是给高端客户量身定制的存在，而且用南向面宽做卫生间，放眼天津都极度少见，在户型设计上也堪称大胆。当然，作为最追求居住品质的私密空间，南向卫生间的存在不仅强调了超强采光，同时可以在主卧与客厅之间形成一个空间缓冲，当然面宽的使用与空间使用真的是可谓奢侈。
样板间主卫效果图（示意）
PART 03
两梯两户，泳池会所，奢华的本质是浪费？
三室三卫且主卧要求南向卫生间，这个要求跟一般设计师提出来，设计师肯定会以打量外星人的眼光来看你：浪费最优势的南向面宽资源做卫生间？从经济的角度看，南向面宽做卫生间很浪费，但与北向狭窄采光甚至是暗卫的户型相比，舒适度是质的飞跃，这才是真正高端客户的需求。都说奢华的本质是浪费，但有时候是真的会带来舒适度的飞跃，招商江山玺在这一点上的拿捏十分到位。
入户大堂一般高度只有4米左右，稍高端的项目会做到6米，但招商江山玺的社区归家大堂挑空约10米，相当于3层楼的高度，超越大部分的五星级酒店大堂的标准。酒店化的归家大堂现在已经成为标配，未来比拼的将会是大堂的标准与服务。
归家大堂效果图（示意）
项目全线产品的层高都提高到3.15米，这个层高水平在很多洋房产品中都极少配置。秘密君曾经亲测过面积与层高的关系，90平方米是一个感受舒适度的临界点。90平方米以下2.95米的层高基本上可以满足需求，如果太高了反而感受像天井。但是110平方米以上户型2.95即使不做吊顶都会显得像个扁平盒子，做完吊顶更是逼仄。到150平方米以上，3.1米基本上是刚需，因为不仅要考虑空间宽度与高度的舒适关系，还要考虑到中央空调对层高的要求。招商·江山玺明显在舒适度与享受尺度之间选择了后者，将层高进一步提升，但0.5的提升依然在成本与舒适度上表现非常明显。
大堂与层高的创造性并不抢眼，真正的创造性在于两梯两户的配置。项目本身大多数楼栋都是高层，规划强制要求两部电梯，但招商江山玺在每层只做了两户而且两部电梯分离设计，使得虽然无法实现户内电梯的顶豪享受，依然可以实现高层住宅但低居住密度、私密感极佳的体验。
建筑入口效果图
招商从西康路36号，到天津奥体板块，具有影响力的地标建筑、当时华北第一超高层天津钻石山，再到滨海第二大街核心，滨海最贵的一平方英里MSD中央的贝肯山......不得不说，招商真的很懂天津高端客户。钻石山作为第一代配置会所的项目到现在依然是标志性住宅。而在招商江山玺，会所的配置更加夸张。
社区南侧主入口之后，是一个1150m²的下沉式业主会所，会所内部设有接待水吧、休闲洽谈区、健身房、瑜伽室、亲子活动室等，迎合老中青三代的活动需求。而且更让秘密君羡慕的是还搬进了恒温泳池，成人泳池旁，还特意打造了儿童戏水池。整个会所空间，圈拢出一个约250m²的下沉庭院，人在会所内活动，窗外是自然风景。
下沉会所效果图（示意）
秘密君曾经做过一些基本研究，会所设计本身采用下沉式建筑，建造成本会比地上建筑成本高出不止一倍，而下沉庭院以及泳池内部的设施打造亦投入不菲，更关键是后期运营，不论从人力资源投入还是经营平衡来说都是难点。所以现在很多项目做会所，真正能够运营良好的并不多，特别是在刚需刚改类项目中。招商钻石山的会所秘密君曾经现场看过，使用功能性、舒适度与业主的使用频次都很高，这是高端客户与普通项目截然不同的地方。所以作为一个服务设施，关注配置并没有错，但是更要关注交付以后的常态化运营状态。毕竟眼下买高端住宅早不再是买一个短期升值过渡，而是长久的居住品质。
招商江山玺会所-泳池效果图
几乎每个天津做项目的开发商都会有一个革新天津人居水平，拉升天津城市视野的梦，但是大多数这些梦都停留在了空洞的广告词汇当中，天津依然被同行嘲笑没有好产品。秘密君一直以为眼下是个绝佳的年代，好的是开发商与购房者开始真正关注品质，开发商也才有动力去满足更高的需求，自然也才会将成熟的经验与理念带入天津。比如招商江山玺截然不同的规划理念，比如建筑本体的材质与造型，比如层高、梯户比甚至是会所大堂公共空间的配置，当然更重要的是产品。只有引领性的产品出现才能有希望将市场的视野带入到更高的水平，天津市场也才能走上良性循环的通道，在这个角度上来说，每一个进步都值得鼓励。眼下招商江山玺开盘在即，能否斩获高端客户的青睐，拭目以待。