2022年就这样来临了。
首先在此祝福大家新年快乐，虎年大吉。
2021年的天津楼市留下了太多太多的点滴与记忆，这注定是让人难忘的一年，几乎每一周都有不同的政策，不同的房源，不同的价格，不同的产品在改变着市场的走向与房价的变化。
2021年的确是天津楼市不寻常的一年，从年初房价的趾高气昂，到中途的折戟沉沙，再到年末的平淡收场，楼市在这一年间的经历仿佛是一段过山车的感觉——刺激，留给我们看客的更多是——吃瓜。
因此，我和同事用十个词来总结，天津楼市在土地/新房/二手房的市场变化，在新一年的开启时，温故而知新。
关键词1：集中供地
2月24日消息，按照自然资源部住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市宅地出让将实现“两集中”（集中挂牌、集中出让），2021年发布住宅用地公告不能超过三次。具体到22个重点城市名单，网传显示为北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
土地市场从传统的挤牙膏，到集中性供货模式的转变，不仅考研了开发企业的资金链，同时也让市场预期从短期一步一步的进阶，变成集中性爆发与竞争。这也为上半年第一次“土拍狂欢”拉起的楼市“上涨预期”，埋下了伏笔。这样的伏笔，让全国楼市在土地狂欢中，看到了希望，也让天津房地产市场有了近3年来第一次“仰头”的感觉，但是“我们只看到了开头，却没看到结尾。”
关键词2：三轮成交
天津2021年分别于5月14-15日、9月10-12日、12月23日进行了三轮住宅用地集中供应成交。三轮共成交住宅用地94宗，土地出让金收入合计891.262亿元。
2021年，按照天津全年土地供应计划安排，市规划资源局有序开展全市经营性房地产用地出让工作，顺利完成全市土地供应目标。全年共成交土地面积740.4公顷，其中住宅用地631.7公顷，商服用地108.7公顷；成交建筑面积1282.2万平方米，其中住宅1127万平方米，商服155.2万平方米。
但是整体天津土地的成交幅度，将近1100万平米的住宅建面，预示着天津未来市场的供给依旧不低，面对今年天津1-11月天津新建商品房销售1301.2万平方米，同比增长10.9%，增速明显高于全国（4.8%）和东部地区（5.8%）水平，想必2022年的天津存量市场，将会在下半年迎来变化，也许那时候价格就不一样了。
关键词3：限地价 限资质
从第二轮开始，天津集中供地出让条件不断完善。首先对单宗地块最高限价均进行了调整，最高溢价率均降至不超15%。并进一步提出，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，不再采用竞自持方式。另外，对报名企业资质要求也逐渐收紧，第三轮集中供地进一步要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。
这也与第一轮的土地拍卖不同，整体参与度逐渐下滑，随着整体市场趋冷，房企偿债压力较大，拿地预期发生了变化，整体民企的逐渐“鸣金收兵”，市场的热闹程度大打折扣，年末的各种猜想纷至沓来，越来越多的人猜测未来天津的市场会不会是“央企雄霸天下”的时代，我们唯有期待民企的恢复元气。
相比之下，2022年的“集中供地”，又将会是一个什么样子？
关键词4：历史新高
进入3月中下旬，天津几个市区改善型新盘报价出炉，整体相比2020年的区域新房的价格提升了5-10%不等，特别是一些新房外立面的设计，提振了市场“区分化”产品设计理念，整体市场开始逐渐褪去阴霾，随着天津的第一次集中供地，拉响了房价预期的回升。
4月天津全市商品住宅备案均价稳定在为17003元/㎡，环比3月上升1.9%，同比2020年4月上涨10.5%，而进入5月，天津全市新建商品住宅17299元/㎡，环比上1.7%。6月由于成交结构的调整，且年中各项目给予优惠力度并不大，成交均价达到了历史最高值18165元/㎡，新房市场成交均价达到了历史峰值。
关键词5：内卷分化
随着进入7月传统淡季开始，加之房企三条红线与房企偿债的压力，陆续曝出房企暴雷的消息，同时天津8月高考落户政策的变化，天津楼市入夏后，加速了市场需求和规模的分化。
市区与市区之间的角逐，河西，南开，河东三区已经独树一帜成为市区成交量三甲，相比之下红桥、河北相形见绌，逐步内卷。而随着高考政策的出路，市区和环城之间所谓“优质中学”之争，也让刚改购房者，对市区和环城的抉择上犹豫不定。环城与环城之间拉开较大差距，西青在成交量和价格方面一骑绝尘，而北辰和津南固守着教育优势，形成第二团队。刚需落户与改善人群，对环城不同板块需求的分化落差进一步加大，在远郊市场，传统的核心区进一步加强，特别像是武清、宝坻区域核心区的二手房，从动荡的价格区间，重新挺直腰板。
关键词6：房贷骤紧
随着9月天津房贷趋紧，天津9月部分银行首套贷款从4.95%调高至5.10%，同时二手房每月的贷款额度每月有限额，而9月14日，天津公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》，将个人公积金贷款在津购买二套住房利率调整为同期首套利率的1.1倍，本通知自2021年9月22日起施行。这样的变相“加息”也为10-11月天津市场趋冷埋下了伏笔。
关键词7：红色警报
随着9月的到来，津南、北辰的部分项目逐渐开始拉响房价的“红色警报”，之后西青、东丽加入战场，“真正骨折价”的特价房，工抵房层出不穷，更有红桥、河东、南开部分项目也加入了这场大潮中。
随着房企的回款压力越来越大，9-10月份，不止天津，全国楼市都吹响了降价回款的号角，部分项目的优惠幅度过大，令人咋舌。远郊市场更甚，随着高考政策的变化，对远郊无“高中”区域的房源影响巨大，30-50万的项目陆续出现。一时间，新房市场的降价，拉开的一道成交强吸附的口子，而成交也随着“萝卜蹲”一般的“每周降”模式，让购房客开始观望，等待新的“底”。
关键词8：15%的收官
随着大幅度降价的项目越来越多，11月天津市住建委对房地产开发商进行了约谈，大致内容主要包括，全力保交付。房价降幅5%，上报区住建委。房价降幅10%，上报市住建委。房价降幅15%，禁止销售，关闭网签。而且每次降价都要写明降价原因和维护稳定的措施。
之后的一个月，房地产市场恢复了应有的秩序，至此，2021年跌宕起伏的天津新房市场，就此收官，整体新房市场恢复平稳，优惠幅度重新回到了年初的起步期，而二手房在年末也逐渐恢复了成交流量。
关键词9：和平年代
7月，天津和平区出台政策，一是“在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口本信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”二则是“小学入学时统筹安排入学的，小升初时只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”
也就是若想参加小升初摇号，需户口、房本登记一致，否则会被统筹到其他非热门初中，基本和平户籍锁死6年房户一致，这也掀起了和平区二手房短周期的一场成交硝烟，短短一周之内和平区二手房成交量呈现了新高。
继而，其他区域还在新房市场争风吃醋的时候，和平已经提前进入了存量房的”和平年代”。
关键词10：终结高考移民
天津高考移民一直是一个具有争议的话题，今年8月，天津教育招生考试局正式公布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》（下称《通知》），明确要求参加天津高考，必须要同时具备“天津户籍+天津高中三年学籍”两个条件。这也就意味着天津高考门槛大大提高，“天津高考红利”将彻底终结。而之前只要解决天津户口，然后高考时“空降”参加天津高考的路子，被彻底堵死。这将有利于打击户口空挂、维护高考公平。而对于目前在校的高中阶段在校学生，《通知》表示实行3年过渡政策。自此，天津高考移民时代将终结。
高考移民时代的结束，也让一大批远郊市场低总价、无资源的二手房彻底成为了二手房市场的“尴尬”，过去依赖于这类房源流通落户的模式，未来将不复存在。
2021年的天津楼市就这样结束了，10个关键词，无疑影响了一二三级市场的变化，而2022年究竟会呈现一个什么样的变化，没人能够预知，在房住不炒的前提下，在银监会信贷支持首套购房需求的前提下，在房地产税尚未公示试行城市的前提下，在因城施策尚未落地的前提下，给了人们更多的期待与关注。
2022年，让我们一起去经历，去努力，期待天津的市场越来越好。