不出三天都是节，祝大家新年快乐！
来看一组“无语凝噎”的排名。
刚结束的2021年，天津“消费”了多少钱？
2021上半年，天津社会消费总额1906亿，全国第23名。
什么是社会消费总额？
翻译成不严谨的大白话，就是老百姓日常消费花了多少钱。
比如你买辆车、吃十次海底捞、住两次酒店，费用都算到社会消费总额中。
*2021上半年主要城市消费力数据
1906亿，真不算多。
对比同是7000多亿GDP的南京，人家的成绩是：4134亿。
差飞了一半。
2020年，天津社消总额3550亿，南京7200亿，还是一半。
眼尖的你是不是发现，南京人口才932万，竟比天津1386万少这么多。
人少还能赢麻了，不跟它比了。
对比同样人口体量的苏州，社消总额为：4467亿。
好吧，横比竖比，天津的社消水平，与经济体量都不太对等，大幅低于GDP排名。
承认，天津的商业活力较差，存在明显短板。
这么多商场，真正有人气的没几家。
逛着可以滑滑板车的mall，夏天看着阿姨们蹭空调……这不会就是慢生活吧？
确实，我走的慢也没人催我。
街边从来不长命的小店，还没等记住名字就换招牌了……
天津的商业，一副的不(ban)知(si)所(bu)措(huo)的样子。
为什么？
三个原因：
经济不给力、居民财富缩水、城市人口密度低。
第一个原因：经济不好。
不多说，都懂，都有亲身体会。
最浅显的道理，要拉动消费，先让老百姓口袋里有钱。
但我银行卡的余额，还没密码长。
看下表。
天津消费力不强，让北京人来行不行？
抱好几年大腿，此时不用更待何时，但“大腿”也有点问题。
继续看下表。
再说，北京人在北京找不到消费的地方吗？
为什么非要来天津？天津有什么在北京消费不到的吗？
没有。
不过有点惊喜的是，天津也在复苏。
2021年前11月，天津财税总额超2千亿，全国排名第七，仅次于重庆不到10亿。
重庆GDP高于天津1万亿左右，说明天津的数据挤水分后，挺扎实、挺干。
前11月天津同比增速14.4%，仅慢于杭甬。
天津已持续好几年低增长了，现在略有起色。
第二个原因：财富受损。
房价与消费是什么关系？
有一种声音：
房价太高，还贷压力大，房奴没钱消费。
这只是少数人，大多数人的财富，恰恰是房子。
天津家庭70%的财富都在房子里。
房价涨，虽然房子没卖，但你已经“预期”有钱了，买买买。
房价跌，资产缩水，你“预期”没钱，还消费个毛线？
然而，少数人在疾呼，多数人并未发声，以至于主流声音被“房价高，不消费”所覆盖。
事实上，房地产是消费之母。
大家不愿去消费，不是因为房价涨，而是因为房价跌了。
再来看个有意思的数据。
天津小汽车牌照竞价走势，与房价神同步。
2017年5月，竞价平均达3.8万，近4年最高。
此后一路下滑，2018、2019年2-2.6万，2020年最低降到1.37万。
2021年更便宜，12月平均价才1万。
说这是房价走势图，也没问题吧。
特别是2021年10-12月，房价跳水，牌照价格也回到2014年。
很好理解。
手里的房子又涨了，开心，再买辆车吧。
看着房子天天降价，还有心情买车？继续扫共享但车吧。
预期使然，资产升值，才能驱动消费。
2017年天津房价那么贵，没人消费了？
相反，当年社消总额竟高达5729亿；2020年房价便宜了，反而才3550亿。
很多逻辑是反常识的，你认为的结果，可能是原因。
比如，给哺乳期的妈妈放产假3年，这是好事吗？
结果是，没有企业愿意雇佣未生育的女性了。
再比如，你买了辆低油耗的汽车，按常识，每月的油费应该减少。
事实却增加了，因为你的用车频率会更高。
第三个原因：人口密度不够。
“繁华”的商业圈，才能创造出高消费额。
如何实现“繁华”？
两个要素：商业体量大；人多。
二者相辅相成。
人口多，才能让商业聚集，出现多种业态，从而吸引更多的人来消费。
但如今天津的问题是：人口被严重稀释，密度不够高。
七普数据公布，恍然发现，天津人口大量从市区外流到环城。
市内六区，仅和平人口增加，其它五区人口全部减少。
而环城四区，西青人口暴增75%，津南增长56%，东丽、北辰分别增长50%、36%。
满屏望去，是血红的倒灌。
虽然天津有1386万人，但市内六区仅有406万人，环内中心主城也不过500万人。
才500万人，能支撑得起多大的商业？能有多繁华？
有数据统计，1平米的商业，对应0.8个人口激活。
500万人，实打实能带动的商业，也就625万平米，不算多。
滨海虽然有206万人，但相当分散。
生态城拉走10万人，塘沽湾拉走2万人，大港、汉沽、北塘各占一点……
2270平方公里的土地，人口多点开花，密度超低。
为什么K11如此冷清，甚至有商家退租？
因为核心区根本没那么多人，都外溢出去了。
核心区人口少，商业不具备“繁华”的土壤。
都住环城的人，连约个饭都不知道约哪，离谁都不近。
约在市区，喝酒叫代驾太贵了，一来二去，算了，回来再约吧。
如果大家都住在中心城区呢，消费的共识就很容易达成。
你会说，在环城照样可以建商业啊。
人太少了，3万人才能支撑一个小mall。
空港10年才凑齐3万人……
大部分新板块的商业，很长时间都只能停留在便利店、兰料、沙县上，消费力自然上不去。
成功的商业，必须人口密度高，业态集中度高，不能被稀释。
怎么解决人口密度问题？
天津，正在做城市更新，让人口回归中心主城。
西营门、海河柳林、津滨大道、水西、新梅江、文化中心……
失败是成功之母，城市更新就是提高人口密度的亲妈。
以前都是容积率1.2的小砖楼，城市更新后，容积率提高到2.3，甚至和平多伦道地块容积率6.4……
这才是城市该有的样子。
比如津滨大道，融创、金茂，再加上“万爱商圈”，商业体量100多万平米。
新梅江的环宇城正在建设，仁恒也有部分商业。
文化中心老八大里全部为商业地块，规划两座300多米高的双子塔……
人口与商业，相互吸引、相互反哺。
天津已明确规划“一环六组团”，集中建设环内，不再做新区、不再摊大饼。
虽然新区犹如绚烂烟花，将漆黑夜空点亮，但光的辐射半径，终归有限。
天津不适合看不到边界的城市版图。
更不具备古蜀征战抢地的速度，画个圈即可攻城的条件。
扩张，已被点穴。
城市，有城，也得有市。
自古城市因山水而美，因商业而兴，有地域、有交易。
现在的环外新区，只有城，没有市。
崩析之后需要重构。
中心主城还有隐匿的力量，需通过城市更新来释放。
城市更新，就像一颗泡腾片，让没落的地方沸腾、有滋有味有颜色。
看看重庆，同样是老工业城市，社消总额直追北京。
居民收入赶不上天津，但核心区的人口密度超高。
我走在重庆街上，竟然有“无从下脚”的感觉。
再加上商业主题打造的很好，半夜2点多的火锅店、串串店依然人声鼎沸。
重庆把主城1000多个街角公园，打造成篮球、足球场等运动场所，收费都很难预定到。
这也是城市更新的反哺。
拉动经济的三驾马车：投资、消费、出口。
天津前几年的经济，确实基本靠投资拉动，但只是“短期效应”。
而出口只占经济体量的两成。
经济长期增长，最终还得靠消费。
比如美国，第一大拉动经济的，就是消费。
天津经济若想起势，这条腿必须补上。
城市更新，便是转折点。
天津也许是之前走太快了，也许是现在走太慢了。
但它没有原地踏步。
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