2021年的天津楼市，可以说是，打左灯，向右转。
上半年还在高歌猛进，没想到，8月份却来了急转弯，温度瞬间降下来了。
房价格局也被“重置”。
如今，艰难的2021年已经翻篇。
新一年，天津楼市会怎么走？房价变了没有？哪些板块或楼盘还有机会？……
别急，这就奉上2022年的第一份天津价格表！
想买房的小伙伴们，赶紧GET起来吧。
注：以下价格仅供参考，具体请咨询售楼处。
和平区
和平区的卖点就是学区。即便遭遇政策“三连击”，它的优势依旧无人能及。
但现在的问题是，没有多少量了。
2021年11月，全区只签约了21套新房。原来的“扛把子”和平翰林公馆，月成交量已下滑到了个位数。
公寓和平印现在整盘也就七八套的余量，卖完即要退出新房舞台。
今年的“全村儿希望”都落在了中海多伦道地块身上。
一个是和平的卖点，它全中；二个是，关注度爆棚，已经有不少人在翘首以待了。
项目预计1月底前建成售楼处，2月底前开盘。
首开户型为65平米一居、74-89平米二居、105平米三居，放风价6万4。
河西区
市区买房看河西，河西买房看新梅江。这一点，大多数人已形成共识。
成交量接连走高，就是最好的证明。
2017年时，新梅江板块一年的销量都不足3万平米，而2021年1-11月，已签约28万平米。
这增长速度堪比“坐火箭”。
特别是在整个市场低迷的情况，新梅江却还在翻倍涨。
其韧性与硬气，可见一斑。
难得的是，没有“烂牌”，改善都能卖出刚需盘的流速。
天津瑞府2021年前11月签约了554套，中海天空之镜419套，绿城天津诚园396套……
要知道，这可都是套均四五百万的房子啊！
量在价先。2022年的改善机会，还看新梅江。
它已是一张明牌。
南开区
南开区的新房格局，是个典型的“葫芦状”，要么是普宅，要么是豪宅。
但现在，普宅在急速减少。
动辄三四百万的保利云禧都只是个门槛盘。
这也是为什么保利云禧成交量近来稳居南开前二的主要原因。
原来还有南开宸院与之抗衡，但该盘一售罄，保利云禧的光芒就压不住了。
别看天保上城观景的定位也是普宅，但99平米起步的户型，直接将总价门槛顶到了近400万。
而金地阅千峯、旭辉铂悦公望、正荣紫阙、招商江山玺等，又都属于豪宅阵营。
连待入市的纯新盘绿城凤起悦鸣、铂悦融御也是。
可以说，南开区对普通改善越来越不“友好”了。手持400万都很难买到心仪的改善住宅。
河东区
河东区的“重心”已经移位。
原来“两头翘”的楼市格局，正在向腹地转移。
比如格调步庭、城投万欣城、大华清水湾等，都集聚在中间地带。
产品也以改善偏多。
更神奇的是，在普遍跳水的行情下，河东扛住了。
没有出现大幅以价换量，反而将腹地的天花板拔到了4万5。
已经首开的上实仰山，高层户型为110、130平米，小高层为150平米，精装交付，均价3万9-4万5。
一套下来，400多万。
现在地铁4号线南段已经通车，有了这条大动脉的加持，河东腹地更加如虎添翼。
河北区
河北区的“境地”依旧没有改善。
每个月的量也就比和平区好一丢丢。价格却仅是和平区的一半。
走量的几个楼盘大多集中在天泰路，比如中海十里观澜、中冶德贤华府、首创天阅海河。
更重要的是，没有需求支撑。
河北区的需求大多集中在140-180万，够不上河北区的新房。
不得已，外流到了临近的宜兴埠、金钟等区域。
相关数据统计，2019-2020年，河北区人口减少了24.3万人。
而人口恰恰是房地产的核心驱动力。
红桥区
红桥这两个月太惹眼了。然，你以为红桥房价已经塌方？错！
事实上，红桥不少楼盘的报价已经悄悄涨了。
中交春风景里目前均价19500，公元大观观玺小高3万、洋房2万8-3万1……
加之年底冲刺已过，现在已来到2022年。
开发商已经不着急了。
所以很难再有大力度的优惠。
西青区
天津的“环城一哥”是西青，而西青一哥，当属宾水西。
别看只仨儿盘，但全部排在了西青前四。
尤其保利和光尘樾，热度和流量“双杀”。仅11个月就签约1296套房源，稳居西青NO.1。
平均算下来，一个月就能卖出近120套。
美的旭辉翰悦府又有板块内“独一份”的洋房产品，具有稀缺性。
每个月也卖得不错。
整体来看，宾水西定位偏刚改，承接的主要是市区外溢。
而南站，本地改善与新天津人落户，基本上各占一半。
双铁优势以及高逼格大蓝图，让其深受北漂青睐。
若是改善客群，非中北镇莫属。
有底子，现在又填入了地铁、商业、学校等新利好，产品也偏改善。
津南区
津南是出了名的“亲民”，2021年的“跳水”比赛，又让津南区收割了一大波的韭菜。
若想在津南买房，推荐三大板块。
海教园，环城四区中可以享受市区学籍的唯一板块。
众所周知，“拼高考”已经下移，变为了“拼中考”。而论中考录取率，唯市区最高，约达68%。
环城各区基本在40-50%左右。
加之海教园的学校还是九年一贯制的南开学校，教学质量也不错。
现在地铁也开通了。
更重要的是，供需关系已经逆转。
2021年11月，海教园一共签约了268套，而新增供应却只有58套！
仅是成交量的两成。
总而言之，海教园已经稳了。
其次推荐辛庄和咸水沽。
一个是河西外溢的第一站，现在又“人为”地增加了价格优势，更凸显了性价比。
另一个有配套优势，津南CBD，现在又有了区域首个TOD商圈。
在买房人心目中的认知度也高。
即使2021成交量有所下滑，但仍是津南“三巨头”之一。
北辰区
2021年11月，北辰区共计签约了1073套新房，刷新年内新高。
但签约均价却跌降到了14919元/平米，为年内新低。
截然相反的两个极端，充分说明了一个现象——
北辰区的走量，全靠“以价换量”。
它是环城“卷”的最厉害的一个区，可以说是内外受敌。
去年卖得最好的依旧是未来城。
前11月签约了1360套，仅次于锦绣香江，位居全市第二。但它的售价却是锦绣香江的两倍多。
融创宸阅和鸣、融创宸光壹号近来也卖得不错。
融创宸阅和鸣位于南仓，有近市区、近地铁的优势，而融创宸光壹号，则让刚需也享受到了新产品。
可见，卖的好总是有理由的。
东丽区
东丽区量价已背离，空有价，量却没多大起色。
值得庆幸的是，地铁4号线南段通车了。
该线路定位为“商务发展线”，西起东南角，东至新兴村站，直接将东丽与南开、和平、河东绑在了一起。
以后人流和资源输送起来将更顺畅了。
更重要的是，它把津滨大道板块带进了“地铁时代”。
另外，地铁10号线也已在建，这就是个“准双地铁”板块。
该板块近几个月之所以低调是因为之前的黑马红盘上东金茂智慧科学城已经售罄。
而如今，它马上要携带二期新品“王者归来”。
项目主推洋房产品，7-11层到顶，户型为83平米两室，89、98、115平米三室，精装交付，放风价2万4-2万6。
预计1月份开盘。
静海区
静海太神奇了，二批次，就卖出了全市最高溢价率， 三批次又卖出了36万平米的地。
关键是，河西都被“放鸽子”，静海却3宗全部卖出。
着实令人刮目。
其中1宗位于静海城区，2宗位于团泊西。
静海城区是个“小众”市场，吃的是地缘改善。成交量和价格都相对稳定。
团泊西真的是大起大落。
地铁的开通拉涨了一波，结果行情遇冷，又回调了。
如今一次性又卖出两宗地，一方面，说明开发商对团泊西还有预期；另一方面预示着，静海湾规划要落地了。
武清区
武清2021年的量不及2020年。这几个月的成交量都没过10万平米。
特别是南湖、商务区，下滑幅度特别明显。
南湖2020年时还是天津楼市的“流量王”，2021年就零落成泥碾作尘。前10中已经查无此板块。
前11月只签约了20万平米，仅是去年的一半。
武清商务区之前也是风光无限，2019年签约31.2万平米，2020年，43.4万平米。
结果2021年就疲软了。
前11月只签约了27.6万平米。
与南湖不同的是，商务区的共识还在，只是供应下来了。
之前大红大紫的中建壹方九里仅剩100来套了。
但黄庄的成交量却实现了逆势上涨。仅11个月就卖出了21.9万平米。
比2020年全年的量还多出了61%。
果然，价格就是王道。
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