打脸来的太快了。前一阵还说2021年也就这意思了，不会出现翘尾。
结果今天出炉的新房成交数据，就让人大跌眼镜。
量价齐涨！
12月共计成交122.6万平米！环比上涨27%！
不仅摆脱了连续4个月月成交量不过百万平米的困境，还一举刷新了年内第三高。
成为仅次于4、5月的存在。
你说意外不意外？
究其原因，有两点：
1）数据有滞后性。
差不多会晚于认购一个月左右。
也就是说，12月份的签约数据，实际上大多是11月的认购。
比如荣盛锦绣学府的优惠大酬宾，就发生于11月。但当月的签约数据却不增反减，从10月份的59套，减少到了30套。
但是最新出炉的12月数据中，荣盛锦绣学府月签约套数跳涨到了131套！
环比上涨了337%！
还有一些之前首付分期的，要求年底前签约。
所以也集中在了12月。
2）的确还有“个别分子”在抢跑。
躺平归躺平，但并不是全部。还是有开发商发起了最后的冲刺。
比如艺术家酩悦、新鸥鹏教育城，都不是一回儿。
再比如武清某盘洋房从1万6降到了1万2。
这些都是轰动全城的案例。
还有羞答答委婉跳的，虽不惊人，但也参赛了。
跳水还涨价？对，你没看错，12月份的成交均价也涨了。
当然幅度没那么大，仅微涨了1.4%。最新12月份数据为16878元/平米。
这说明两个问题：
1）跳水价≠入手价。
那些让人惊掉下巴的特惠价，很多都是噱头，基本上都有“硬伤”。
或是顶底，或者位置不好，亦或朝向采光不好……
总之，各有各的不幸。
就像保利和光尘樾，很多人都说它价格下调了，1万8随便选。
殊不知，那都是南侧靠近快速路的那一排。
真正的好位置并没有多便宜。
再比如中海天空之镜，特惠价3万7起，但仅限于100、110平米的小户型。
实际上，它整盘的签约均价超4万，比11月份时还涨了3%。
原因很简单，对于高端盘来说，大户型才对味。
所以大户型反而卖得既贵又俏。
2）成交结构原因。
这个就好比是姚明与潘长江的平均身高，高价盘成交多了，整体均价自然会被拉升。
那12月份高价盘的成交量涨没涨呢？答案是肯定的。
成交数据显示，2021年12月，市内六区共计成交13.9万平米，约占全市市场总量的11.4%。
比11月份时多了0.7个百分点。
看总价的话，11月份，200万以上房源共计成交2281套，12月份则增至3102套。
成交占比也提高到了27.4%。
把时间轴拉长，虽然下半年比较惨淡，但好在上半年时比较热辣。
所以整体加起来，2021年天津全年的量并不差。
约达1249万平米，同比2020年微涨了0.6%。
关键是，价格也涨了。
2020年时还是16509元/平米，最新的2021年数据变为17132元/平米。
每平米多了623元，涨幅约达3.8%。
这也说明一点，无论市场境况如何，需求一直存在。
调控以来，每年都差不多是1200多万平米的量。
分区来看，河西区一骑绝尘，全年共计成交了43.4万平米。
以68%的成交量涨幅，领涨全市。
这也是河西近年来的“三连涨”。
要知道，2020年时，河西还比河东矮一头，如今已强势反超，足足比河东多卖了40%。
其次表现亮眼的是南开。
实现了从10多万平米到20多万平米的量级跨越。
涨幅高达42%。
河北区虽然成交量同比上涨了30%，但奈何它的绝对值小，整体成交量依旧排在市区倒数第二。
此外，成交量好过2020年还有津南和滨海新区。
津南有海教园、辛庄，滨海新区有空港、中心商务区，都是量增的大头。
反观远郊五区，全都是量缩的结局。
幅度从4%-28%不等。
尤其是宁河、蓟州，都比2020年减少了两成多的量。
这也再次印证了那个真理，热胀冷缩，买房人都在往核心区域跑。
还有一层原因是受高考三年学籍新政的打击。
团泊东同比少了15%，京津新城少了9%，南湖同比少了52%！
可见，整体“繁荣”的外表下，真的是，几家欢喜几家愁。
央行出手，楼市“降价雨”或消失？市场需要平稳发展。
经历了过去半年，人们对于2022年楼市迎来“降价潮”，没有任何怀疑：其一人口基数减少，2020年出生人口1200万，是1961年的新低点，连人口大省河南，新生儿也首次跌破100万。目前来看，为了提振生育，二孩、三孩、购房补贴一招接一招，但从2016年放开二胎至今，新生儿连续四年下降，人口形势严峻，而人口又是影响楼市走势的关键因素；
其二土地销售热情降低，在市场冷却，地产商债务问题不断的背景下，企业缺钱，没钱拿地，从二次集中供地开始，流拍、溢价率降低等情况大面积出现。截至12月20日，克而瑞监控的300城2021年土地成交总价同比减少16%，为近6年以来首次负增长。
显然，支撑房价的基本面荡然无存，按照这个逻辑，当人口红利消失，楼市不景气的预期和判断持续加剧，该不该买房依旧是当下很多人解不开的心结。
虽然决定买不买房的前提是自己需求，但适不适合买房，则直接影响人们的支出成本，有专家说过，房地产发展受需求、土地和金融影响，而目前市场中至少有两个因素都在收缩，不过在近两三年来，“政策”的权重、主导性都在加大。因此，房地产未来走向趋势，不能仅仅从3点因素出发，还要将措施考虑进来。
楼市开启“续奶”模式
能被称之为房地产的“奶水”，是建立在市场需求和支撑市场发展的基础上，但单纯说土地或买房人都不太具体，因为土地只是建立房地产环境的基础，没有决定市场发展的依据，毕竟土地有一天也会开发完，而买房人则是决定购房需求的多少，没办法长时间支撑。
而金融和措施就不同了，因为房地产是靠大量资金堆砌起来的行业，金融，或者具体点说是银行融资，是唯一决定房地产兴旺与否的源头，而措施更是影响金融的关键一环，所以不管是盖房还是买房，既需要银行融资，又受制于措施，但如今风向转变，这个奶水已经续上了。
1、央行出手，迎新转折？
12月24日，央行召开四季度货币政策委员会例会，提到房地产3个方面，1维护住房消费者合法权益，2更好满足购房者合理需求，3促进房地产市场健康发展与良性循环。
三个方面传递出同一种含义，就是今后银行对房地产企业、个人购房者的贷款支持该适度放宽尺度，在满足市场平稳健康的前提下，增加对合理需求的支持力度。说得简单点，既要保证购房需求，房贷审批、按揭到位速度都要加快，遇到困难的房企也不能放任，以保障交房的前提改善这部分企业的资金面。
2、楼市降息，二手房成交回暖
中原地产统计显示，截止12月26日，北京二手房成交11297套，预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间，成交量环比上涨有望超过20%。同时，年底沪穗、重庆、杭州多地楼市成交呈回暖态势。此外，贝壳研究院统计，12月50城二手房价格下跌的城市数量减少。深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等部分重点城市正逐步走出低谷，成交量持续改善。
不仅如此，监测的103城中有近40%的城市房地产在降息，二手房作为楼市的晴雨表，直接反映出国人对市场的预期，在房说君看来，虽然“成交回暖”是以前几个月房价下跌为代价换来的，如今不过恢复到接近正常水平，但却是房贷放款加快努力的结果。
3、买房奖钱？“救市潮”开启
据媒体统计，目前全国至少有20城发布购房补贴措施，包括湖北荆门、江苏南通海安、河南开封、河北保定、河南新乡、广西桂林、浙江金华武义、安徽芜湖、湖南衡阳等。具体的补贴也是五花八门，有契税、新市民购房补贴等，还有三孩买房“奖钱”。
表面上看，在信贷放松，措施转折的环境下，会有更多城市加入补贴队列将是必然的事情，但回归到城市方，这些补贴都指向了“稳房价”的目标，细看这些参与买房奖钱的城市，基本都是三四线城市，即便有首府城市在内，但也是过于依靠房地产生存的城市，比如广西南宁给出最高200万的购房补贴。这些年三四线最大的房价支撑，棚改货币化已经基本收官，面对着人口流失、经济失速、房子过多的情况下，下跌压力大，鼓励买房便成了最后的选择。
此前为了缩减楼市资金源，出现的“3+2”红线导致市场断奶，虽然限制了炒房客，但也误伤了刚需，如今央行出手，直接或间接促成了二手房成交和救市潮开启，惯性思维下，很多人理所当然以为楼市“降价雨”或消失？不过，央媒19字对这种极端思想给出表态：12月29日，经济日报文章称，市场好起来不应再走过度依赖房地产的老路。
这已经给2022年的楼市理清楚了方向：一边是长效机制已非常完备，如今房贷是松了，也可以加杠杆了，但只要市场过热，像房贷额度、二手房限价会再度管控起来，再热的行情也起不来，平稳依然是主流。另一边，房企债务、回款、监管压力越来越重，在房贷放松有限的情况下，不良房企仍将会被强制出清。
让人心酸的是，整体市场一路下行，人人难熬的环境下，千万豪宅居然成交翻倍
据克而瑞数据，过去一年，单价15万元以上豪宅成交共925套，比2020年增加了105%，具体来看，上海成交403套，占据成交总量超四成；在苏州，2021年总价3000万元以上顶豪成交22套，同比增长214%。
要知道过去一年，多少人收入下降、生意难做，而有钱人的生活，竟枯燥乏味到花钱如流水？拿11月社会零售消费品总额来说，同比增长3.9%，两年平均增速为4.4%，但扣减价格因素后，实际较上月仅增长0.22%。消费走弱，富人还在排队买豪宅，说什么也有一些讽刺。
豪宅成交翻倍，只是房地产发展中的一个缩影，代表的是少部分人的需求，而三线以下，数以千计的城市里，才是真实的楼市全貌。但这些“表面数据”却印证着穷人和富人的分化正在加剧，特别是在高杠杆高债务的房地产环境背后，遏制投机炒作、向富人的房子收管理费、保障合理的住房需求变得尤为重要。
孙宏斌曾说如果市场下跌30%，我们都会死，再结合20多城约束房企降价的措施中，规定上下浮动不能超过15%。由此可见，市场经营的底线是15-30%，超过了可能大多数企业都会倒闭。
在此，提醒要买房和准备买房家庭，部分城市的聒噪不能成为楼市上升或是下降的依据，根据央行的说法，目前无论是信贷、盖房频率上都在为刚需改善铺路，可以相信市场话事权已经在刚需手中，接下来不如让房价“再飞一会”，慢慢选好房子，补充好实力，也不迟。
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