不讨论上纲上线的话题。
学区房有嘛意义，教育不公平啦，房价这么贵……叨叨半天也改变不了啥。
在不关心楼市的当下，还是要说下学区房的现状。
淡出鸟的1月，洗洗睡的春节前，天津学区房，又火又热，甚至需求在排队。
与整体行情，走出巨大剪刀差。
要说哪个新房、二手房涨价，绝对是扯犊子。
但以和平为主的重点学区房，真的还在涨，不是纸老虎。
学区房的共识，已强大到牢不可破。
最近的4个现象：
成交速度快；门槛价成量最大；
业主预期足，挂牌价涨；咨询学区房的渐多。
和平学区房的成交速度，在加快。
从12月到1月初，一直很凶猛。
疫情突袭，线下看房的没有了，但线上咨询的依旧不少。
有位经纪人透露：
“在朋友圈上午发的房源信息，下午房子就卖掉，太快了。”
比如下面这两套，秒清的节奏。
据经纪人表示，有些价格合适的学区房，大多数买房人都看不到。
哪个经纪人还没有几个客户，不开玩笑，朋友圈发一轮，迅速就能消化。
佳诺是和平二手房老大。
其中一个店长说，仅自己的小店，12月就卖了将近30套。
明显感觉市场温度不低，进入1月后，势头也没减……
还在赶末班车。
2022-2025年要上学的，今年8月31日之前，必须要买到房、落完户。
没有人会等到5、6月再买，不确定性太高。
即便今年没有小阳春，但每年春节后成交量都是高点，议价空间小，已是共识。
所以都赶在12月、1月淡季买。
现在的买房人，越来越年轻化，文化水平都不低，盲目瞎买的太少了，自有判断力。
贝壳数据显示，和平学区房挂牌量在减少。
从去年8月的4680套，到现在的4450套，减少5%。
这期间，有新挂牌的、有成交的，但最终出水口小于进水口。
锁房9年，不能卖；等待高价，不想卖；见好就收，赶快卖。
这三种情况，会让和平学区房供应量进一步减少。
和平9月冲高成交600套，10-12月都保持在250套左右。
河西11月成交480套，但12月冲高至720套，涨了50%。
需求已溢出。
相当多的人，因和平的价格、政策，转投河西一片。
这也造成，2021年河西二手房成交量，首次超过南开，全年涨幅达30%。
不过，经纪人也坦言：
“能快速成交的，以门槛价房源居多，买房人达成预期，年后和平学区房继续涨。
业主挂高价的，还很难成交。”
一片萧瑟中，1月初和平二手房成交均价，又涨了7.9%。
普小涨的多，成交量大；重小年底几乎没涨，成交量也小。
最典型的是振河里，都成明星小区了，门槛价一路上涨。
40平米左右的私产一室，2020年8月到2021年12月，从160万一路涨到250万，涨幅最高达56%。
能看出来，年底最后成交这三套，还在涨，230万、240万、244万……
包括兴河里、卫华里等和平二片、三片普小，都是统一步伐。
最近挂牌价不断上涨的，也都出自它们。
涨个2万、5万太常见了，还有一猛子涨20万、30万的。
经纪人透露：目前300万以上涨价的很少，250万以下涨价居多。
有振河里的业主，40平米挂到280万，这就有点虚高了。
200-230万的房源，成交速度很快。
的确有人不敢买了，从160万看着涨到200多万，心里接受不了，就考虑河西了。
不过，更多人觉得，买了肯定不赔，后面还有上涨空间，再加上孩子必须要上学，即便涨到250万，也甘心买。
这就是如今和平学区房的现状——姜太公钓鱼。
重小学区房确实没怎么涨，本身门槛就很高了。
比如府上和平，在贝壳系统中，12月下旬都没有成交。
目前门槛价42平米410万左右，2021年中，也是这个价。
但2020年，大概只要360万。
也就是说，和平新政出台，重小跟着涨了一波后，年底没再继续涨。
“削峰填谷”已经出现了。
更准的说——“填谷”出现，“削峰”还真没有。
尚友里、吉利花园等，基本都如此。
不得不说，和平yyds，还有炒房客。
经纪人说，不少人手里都有房，当时都全款买的，“伺机而动”。
从逻辑上说，没毛病，全天津找不到第二个像和平这样，有共识、有涨幅的地方了。
从道德上说，没买到房的人，肯定恨的牙痒痒。
和平学区房，从供需来看，价格肯定还会涨，直到把多校划片，逼出来。
如果没有疫情，学区房在1月，会延续热度。
目前突然“中断”，外地人无法来津。
有人开始焦虑，本打算年前搞定，现在只能不确定的推迟。
最近接触到的买房人，没有问改善的、没有问落户的，大部分都问学区。
聚焦三个领域：
和平学区房； 河西学区房； 海教园和市区新房门槛。
最典型的，预算200万，买海教园，还是买九和府现房？
预算150万，买海教园，还是买中交春风景里？
海教园是绕不过去的选项。
不是做广告，有一说一，不少人都等着融创云潮府76平米房源加推。
不想去南部的人，就等着这个中部的门槛了，大概要等到3月。
河西一片门槛已经在涨，但没有和平凶猛。
等今年8月31日，和平“大门关闭”后，河西会正式启动，现在仅是预热。
学区房的需求，正在积压。
年后，别的房子不好说，唯独和平、河西的学区房，以及海教园，会有一波独立行情。