地产成本优化越来越难了。最常见的降档减配、方案优化，稍不留意就会导致验收风险甚至质量安全风险。一旦触及业主的敏感点，还容易引起内部营销部门的反对，甚至引发业主群诉风险和舆情。省了小钱，最后却不得不付出更大的代价。
为此，地产公司更应该思考的是，如何从非客户敏感点处入手，去挖掘成本优化空间，比如土方工程、支护工程、降水工程等，合理的控制成本，不仅能节省一大笔钱，对客户体验也不会带来什么负面影响。
下文就来谈一谈，这三项工程都有哪些成本优化项。
土方工程
土方也能精细管控
先来看一下土方工程的成本拆解，土方工程从项目施工的角度分为开挖及回填两个方面，具体细分如下图：
总结下来，项目工程在土方的管理上无非就是三项成本：人工或机械的开挖与回填、土方的运输（运量、机械、运距）、买土或弃土。
一、减少土方工程量。
关键在设计端，一方面做好土方的策划，尽量利用场地内资源做好土方平衡方案；另一方面，可以考虑利用场地自身的坡度进行规划设计，结合地形走向设计出更好的层次感，以减少土方开挖及平整工程量；再者，可考虑沟通政府相关部门，做好地库抬高工作，从而降低挖、填工程量。
二、减少人工使用量。
在土方开挖和回填的工程当中，机械的合理使用相比较使用人工的成本要低得多，且效率远高于人工，同时施工安全性也有保障。基坑开挖时应避免坑底土层受扰动，可保留180mm~220mm厚的土层暂不挖去，待铺填垫层前再由人工挖至设计标高外，往往用人工挖填土的主要原因是机械无法作业。比如在建建筑周边或内部开挖、场地标高排布混乱或运营计划不合理导致机械无法正常进出，甚至出现挖机被关在基坑中无法爬出的情况。解决此类问题，关键在施工端要合理排布，顺向作业、整体开挖、一次成型。
三、减少重复作业。
现场土方施工过程中最常见的问题就是机械重复进场、土方超挖、二次甚至多次内倒、前期外运土方后期又回购土方等问题，导致成本大幅增加。
管控的关键在于做好土方开挖及回填方案，防止基底超挖，一次留足回填所需土方。同时做好现场道路布置、严格控制开挖回填量，出土按顺序布置。重点监控土方单位的施工过程，避免因土方单位技术能力不足导致的超深度开挖、超范围开挖的情况。
四、减少运距、做好运输规划。
影响土方价格的一个关键要素就是运距，项目前期一定要摸排好项目周边土场的情况，尤其是不能寄希望于当地一家垄断单位输出的结果，主动寻找运距最短，收土成本最低的弃土场。此外，在施工过程中，前置规划好运土、出土的路线，保障出车效率，避免经过严管、限流等路段，影响运土效率从而增加成本。
五、项目之间各取所需。
同一地区的在建工程可以充分调研做好资源整合，例如A项目为土方开挖项目，B项目主要为回填区，可考虑项目之间资源平衡。如果两个项目均为同一公司则成本可最大化节约，即使不同属一家公司，也有可能达成双方降本的双赢局面。
六、土方工程也可竞争。
早些年土方工程几乎被当地垄断单位承包，这是做工程的默认事实。如今法制健全，国家对于此类问题进行过专项治理，因此，项目可以提前找到多个土方施工单位，通过招标竞价，在招标前端优化土方成本。
支护工程
安全的前提下也可优化
支护工程是现场安全施工的重要措施，同时也是成本优化的重点，很多单位愿意冒着一定的安全风险减配甚至不做支护工程，正是因为这里有着巨大的利益空间。
根据《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120-2012）“3.1.2基坑支护应满足下列功能要求：
（1）保证基坑周边建(构)筑物、地下管线、道路的安全和正常使用；
（2）保证主体地下结构的施工空间。
一、房建体系中最常见支护类型及造价水平
1、支护类型：普通放坡挂网喷锚
适用条件：具有自然放坡空间条件。土坡自身稳定。工程造价约80~120元/m2（计算基础为支护面积）
2、支护类型：挂网喷锚+钢花锚管
适用条件：具有有限的放坡空间，坡度较陡，自然放坡不足以达到整体稳定安全系数，需设置土钉支护。当地层为松散回填土或无粘少粘性土，土钉成孔困难，通常采用钢花锚管支护。工程造价约160~180元/m2（计算基础为支护面积）（布置密度影响单方较大）。
3、支护类型：挂网喷锚+锚杆
适用条件：具有有限的放坡空间，坡度较陡，自然放坡不足以达到整体稳定安全系数，需设置锚杆支护。通常采用成孔钢筋锚杆支护。工程造价：单方约180~220元/m2（计算基础为支护面积）（锚杆布置密度影响单方较大）
4、挂网喷锚+微型钢管桩
适用条件：填土下层为粘性土，无淤泥及软弱土。无足够空间可以放坡。工程造价：钢管桩约170~250元/m（单价随桩径浮动），整体单方不定，布置密度对单方影响较大。
5、钻孔灌注支护桩
适用条件：无放坡空间需垂直支护，通常坑顶存在需保护的建筑或构造物等。无足够空间可以放坡。工程造价：钻孔灌注桩980~1200元/m2（计算基础为基坑侧面垂直投影面积）。
6、喷锚+锚杆+钻孔灌注支护桩+水泥搅拌桩
适用条件：采用灌注桩支护如位于软弱淤泥土层或需考虑止水情况时，桩后需设置搅拌桩或旋喷桩止水帷幕。无足够空间可以放坡。工程造价：1800~3000元/m2（计算基础为基坑侧面垂直投影面积）。
二、支护工程成本优化策略
1、减少支护深度
优化支护方案的一个重要方面就是减少支护的体量，简单的一个面积计算问题，如果一个基坑均要设置支护，则降低支护高度就能很大程度减少支护成本。例如，地块本身存在自然放坡，地库开挖深度决定支护深度。此外，做好地库抬高，减少开挖深度降低挡墙高度与斜度，避免深基坑且支护类型和密度均可优化，从而大幅减少支护成本。
2、有条件的地块尽量放坡
有些地块周边未紧临市政道路、无民房设施等建筑物，有相对宽裕的空间可用于自然放坡。对于此类项目，关键在施工与设计端，场地内楼栋布置避让高支护侧，场地外争取主管部门支持占用空间形成放坡。
3、减少边坡荷载
边坡周边的荷载越大，支护受到侧向土压力的弯矩越大，结构越复杂。因此，无论是设计还是施工过程，我们都要做好前置策划与管控，减少边坡周边的荷载，最大程度卸除堆坡荷载，如材料堆放、机械施工、运输荷载等。
降水工程
控时长、优方案
一般房建工程最常见的两种降水方案
一、降水类型：管井井点
1、降水深度：降水深度较深
2、适用范围：渗透系数较大（K=0.1~200m/d)且地下水含量大的粉土、砂土及碎石土。
3、工程造价：100~200元/m；与管井材质相关，造价从小到大依次pvc管井＜混凝土管井＜钢管井
二、降水类型：轻型井点
1、降水深度：单级井点3～6m，多级井点6～10m。
2、适用范围：适用于渗透系数为0.005～20m/d的粘性土、粉土及砂土。
3、工程造价：1000~1500元/套
主要成本影响因素就在于如何控制抽水的时长，以及选用更经济的降水方式。以下关注因素供参考：
(1）场地条件。地块内及地块周边有无已建的建筑物，建筑物也本地块工程的距离；地块下部是否存在地下设施、管道等；排水通道情况如何？包括本地块设计施工的要求都会决定所采用降水方法和具体的设计施工方案，也会对成本产生影响。
(2）地下水文情况。可根据地勘报告或调研地块的地质和水文情况，搞清楚地下稳定水位情况，综合考虑是否需要降水或使用何种降水经济方案。此外，搞清楚地下水层是否与江、河、湖、海等无限水源连通；不论潜水或承压水若与无限水源连通，都会造成降水困难甚至于降水无效导致成本增加。
例如：某项目根据勘报告，地下稳定水位标高为黄高63.49m－63.64m，地下室底板标高最低点为黄高76.8m，地下水位在底板标高以下13.31m，不需考虑地下水，但由于基坑较深考虑秋季雨水多，基坑边采用明沟及集水坑排水即可满足降水要求，成本大幅节约。
(3）现场降水的时长影响还取决于降水原因。因项目地下施工工作面原因导致的降水需求，需要成批次完成地下施工，减少降水时间；此外，因施工阶段楼体荷载抗浮不达标导致的降水需求，需要成批次完成抗浮区荷载加压，减少降水时间。
小结
土方工程在设计阶段就要做好策划，通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本。通过现场踏勘及地质勘察，清楚项目土石方工程类别，场地土质情况，制定合理的施工方案、竖向方案。从源头控制，以抬高地库、土方平衡等方案优化成本。
支护工程则需密切注意地下的开挖深度、回填高度、周边荷载，基坑支护的防护等，这些不仅关乎于成本，更关乎于项目的质量和安全。
降水工程则需要关注地质及水文情况，控好降水时长，在保证方案安全的前提下，根据地勘报告、周边环境、基坑开挖深度、周边市政路标高、施工组织等条件进行多方案比选及研判，选择综合效益最优方案。
土护降工程受地块特殊性因素制约，且为关系施工安全的重要措施，又属于业主极不敏感的关注点，房企应该将此作为成本优化的重点关注项，科学研判、谨慎实施。
来源：工程一姐，本文已获作者授权，对此表示感谢。
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