原创 中原荟CENTALINE CLUB
喜大普奔，深圳百万学位来了！
随着“全面二孩”政策、人口流入增速快等原因，近年来深圳学位供给备受关注。对此，近日深圳回应关切、直击难点，以最强保障打赢学位建设攻坚战。
12月3日，深圳召开基础教育改革发展大会，并在会后召开新闻发布会，就日前出台的《深圳市关于加快学位建设推动基础教育优质发展实施意见》（以下简称《实施意见》）进行相关解读。
深圳市副市长聂新平表示，深圳将以最实举措攻破学位建设“中梗阻”，同时，突出前瞻性，2025年，新建学位近百万个。除此之外，规划新增100公顷的教育用地，新增中小学教师5-6万名等。
1、“上学难”问题突出
从幼儿园到小学再到中学，“上学难”一直是深圳“打工人”心头之殇。
01
学位供不应求，深圳多区发出学位预警
深圳学龄人口暴增背后是深圳教育学位建设的严重滞后。
深圳作为全国最大的移民城市，近5年来，深圳每年保持新增常住人口40万至50万人，常住人口平均年龄仅32.5岁。随着大量的人口流入，越来越多的年轻人到深圳安家落户，使得新生儿的数量也在不断上升。同时，再加上非本地出生人口的入学需求逐年增加，深圳的学位供需不平衡矛盾日渐凸显。
值得注意的是，2019年底，深圳龙华、坪山、福田等多区均发布2020年义务教育阶段学校学位预警。
2019年深圳各区学位缺口
其中，2020年龙华区学位缺口仍然较大，预计小一适龄儿童32807人，小一学位总缺口近8000个；初一适龄儿童少年17408人，初一学位总缺口近3000个。福田区作为深圳名校资源丰富的教育高地，也出现了学位紧缺，2020年小一学位缺口7000个，初一学位缺口2500个。
都说来了就是深圳人，但那些没有深圳户籍的深圳人都深有体会“孩子上学难”，更别说进名校，有学校让小孩就读已算幸运。
02
普高录取率一直低位徘徊，不到50%
即使买到房，有了学位的深圳人，反而更加焦虑，因为优质教育资源极度的稀缺。
根据相关数据显示，2020年深圳共有93336人参加中考，约8.92万人符合中考报名条件。而公办普高学位仅40878个，民办高中学位15351个。深圳多年来公办普通高中录取率一直在低位徘徊，不到50%，相对而言，该数据在北京大约为86%，上海和广州皆超过60%。这也意味着，深圳超过一半的初中生无缘深圳高中。
根据《深圳市2020年高中阶段学校第一批录取标准》，只要考生达到260分以上且符合报考条件，就有机会在深圳就读普通高中。
可现实情况是，“均分94读不了深中，均分92读不了红岭，非深户不到391分读不了普高”，因为四大名校深中、实验、深外、深高的录取最低分数线分别是433、429、430、426（深圳中考满分460）。
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可见，在深圳考高中可能比考大学还要难。
对于头部学校，得益于师资力量、教育经验、生源等历史沉淀，短期内（3-5年内），原有的教育优势地位不会发生太多变化。
值得一提的是，普通家庭出于对经济的考量，一般都希望上公办高中，足可见深圳的家长们对优质教育资源的渴望。也正是这份渴望，如何读上好学校，不仅成了绝大多数深圳家长一门必修课，而且还要考验父母的“功底”。
03
学区房房价令人高攀不起
随着近几年日益紧缺的学位，再加上家长们对优质教育资源的竞争，使得深圳学区房价格越来越高，尤其是名校学区房。
由图可知，尽管是2001年的老房子 —— 浪琴屿花园，其均价也高达14.5万/㎡。相比于周边其他小区的房子，都要高出2-3万。
房子近15万/㎡，这价格实在让大部分的家长都“高攀不起”。
可在这个知识为王的时代，为了不让自己的孩子成为无缘高中的那50%，家长还能作何选择？
在现实生活中，为了孩子教育牺牲大人生活的例子比比皆是。有的家长为离学校近而不惜租房，有的家长为了孩子上名校，不惜卖了大而新的房子，去购买那些老破小的房子，那种没有居住属性，只有学区属性的房子......
真可谓，可怜天下父母心。
2、前所未有！深圳放大招
到2025年将新增基础教育学位近百万个
聂新平介绍，《实施意见》明确了新一轮深圳基础教育大扩容大提质的任务书、时间表和路径图，其中前瞻性成为学位建设的首要特点。
在市民关注的学位建设方面，到2025年新建学位近百万座，其中公办义务教育学位74万座，新增幼儿园学位14.5万座，加上此前规划新建公办普高学位9.7万个，合计将新建基础教育学位近百万座。
01
目标分两阶段进行
第一阶段（2020-2022年）
全市新增公办义务教育学位29万座、幼儿园学位6万座。
第二阶段（2023-2025年）
全市新增公办义务教育学位45万座、幼儿园学位8.5万座。
注：因深汕合作区人口规划和国土空间规划尚未确定，以上数据不含深汕合作区。
02
完善学位供给保障机制
《实施意见》强调，深圳将优化教育空间布局规划，编制基础教育设施专项规划（2021-2035年），研究提升学位配置标准。健全居住区配套学位建设保障机制。建立健全学位建设联合审查制度。
News
具体包括
NO.1
配套教育设施与居住项目同步规划、同步建设、独立竣工验收、无偿移交政府；
NO.2
不能单独配套教育设施的居住项目，项目所在区应明确片区学位统筹配建措施；
NO.3
片区原配套学校学位不足的老旧小区和城中村片区，所在区政府应通过统筹新改扩建学校，满足就近入学需求。
03
提出“三个不予”
为推动未来相关居住项目与学位适配，《实施意见》提出“三个不予”。
News
具体包括
NO.1
对不能满足控制性详细规划确定的教育设施布局要求的居住项目，不予办理规划许可手续；
NO.2
对规划教育设施用地没有达到建设条件的居住区，不予供给居住项目建设用地；
NO.3
对片区内规划教育设施未建成并交付使用的居住区，片区内居住项目不予通过联合验收。
04
新增逾5万名公办教师
深圳市教育局局长陈秋明表示，要坚持教师是教育第一资源，未来五年是学校建设的高峰期，预计要新增教师5至6万名，教育部门将继续加强师资队伍建设，保障优质师资。
深圳市教育局局长陈秋明在新闻发布会上透露，已颁发实施36条师德师风负面清单，同时将制定《深圳市基础教育高精尖缺人才管理办法》，大力引进优秀毕业生和教师，积极筹建深圳师范大学，深化人事制度改革，促进优质师资的全市的共享。
此次增加学位，不仅缓解深圳的老大难问题，也为深圳进一步吸引人才提供更大的框架和布局。
3、优质教育仍被追逐
01
名校学区带来的价值甚至要大于地段影响
近些年来，深圳名校学区房成为越来越多购房者中最为关注的一点，居高不下的“价格戏”也是常年上演，其中不乏非优质地段的“优秀生”，只因是名校学区房，最后带动了整个片区的增值。
比如，东部中心的龙岗片区，均价仅约5万/㎡，只有福田、南山的一半。
但在地段价值远不如福田南山的龙岗，却有着10万+/㎡的房源，甚至比福田片区的均价还要高，究其原因，这些房源是名校的学区房。
以龙岗外国语学区房为例，其位于大运片区，该片区最高报价10万+/㎡，远超片区均价。其中，阳光天健城最高挂牌价高达10.5万/㎡。
目前，龙岗外国语学校学区房有4个，分别为奥林华府一二期、中森双子座公馆、阳光天健城以及绿景大公馆。
根据上图显示，奥林华府均价约为7.4万/㎡，挂牌单价高达9.2万+/㎡；中森双子座公馆均价为8.4万/㎡，阳光天健城均价8.3万/㎡，绿景大公馆均价8.4万/㎡，远远超过周边其他房源，甚至是两倍、三倍。
显而易见，在此名校学区所带来的价值已胜于地段价值。
02
名校学区房增值保值效果十分显著
深圳的这一轮大涨主要有两个，一是西部网红盘，二是学位房，尤其是学位房，普涨70-80%，有的更是达到了100%。
而深圳的学位房主要集中在福田和南山，尤其是传统教育强区的福田。
以红荔村为例，其位于福田的华强北片区，与百花、八卦岭、园岭片区一起构成了福田最强的名校学区集中的板块。
比如：深圳实验学校初中部、深圳实验学校中学部、红岭中学（本部）、荔园小学北校区、百花小学、园岭小学、园岭实验小学……
由下图可以看出，这几个片区均价皆为10万+/㎡，百花片区更是高达16.3万/㎡，均超过福田中心区9万/㎡的均价。
而红荔村作为上世纪八九十年代建成的老房子，至今已有30多年的房龄，楼体破旧不堪，但其凭借百花小学和实验中学的学位优势，多年来房价一路走高。
小区近期成交的一套房子是在今年一月中旬，成交单价约13.27万/㎡，建面约66.7㎡，总价为885万。
而同面积段的房子，在2015年12月份的成交总价为500万，成交单价约7.49万/㎡。
4年时间，上涨了约77.17%，涨幅惊人。
实际上，与一般住宅相比，学区房价格普遍更高，尤其是名校学区房，而且增值保值效果十分显著，甚至大多超过地段带来的价值影响。
根据相关数据显示，2011年—2017年，深圳名校学区房均价涨幅达到了约248%，是片区均价的1.2-1.8倍，市场表现远远领涨普通住宅。
4、小 结
历史总是在标志性的节点上镌刻永恒，今年是深圳经济特区建立40周年，擘画到2025年新建基础教育学位近百万做的宏伟蓝图，吹响了深圳阔步迈向下一个40周年的号角，也展现了“以人民为中心”的城市情怀。
值得注意的是，深圳市政府多年来教育上的投资和投入也高于多数一线城市，近些年来学校建设数目越来越多，也越来越快，但教育的问题难以一蹴而就，学校无法短短几天拔地而起，教育质量也不是短期就能得到快速提升，深圳的学位困局还需要一步步地舒缓。
从长远来看，深圳学位问题得到缓解以后，学校的排名有可能重新分布，由此也会引发房产的价值变化。与此同时，深圳政府此举还有利于稳定房价，抑制房价的快速上涨，尤其是过去快速上涨的学位房房价，这无疑是对深圳楼市的整体、持续发展起到了积极的调节作用。
古人云：木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。城市长远发展离不开教育的涵养，而未来充足优质的学位将给诸多奋斗的深圳人带来更加欣欣向荣、活力奔涌的城市图景，也将助力鹏城深圳伸展羽翼，再书新篇章。
注：资料、数据来源于深圳新闻办以及相关房地产行业平台
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