文/子木团队
2020年下半年以来，北京楼市成交正旺，屡创新高，这一轮行情学区房功不可没。
4月30日教委发布的新政：从7月31日起，西城区将实行多校划片，新购房者子女入学不再对应指定学校，改为电脑派位的方式。
很多家长为了在政策执行前完成买房落户，开始在西城抢房，西城的学区房价格也迎来快速上涨，金融街学区对口宏庙小学的丰汇园小区，有房源标出超过26万每平方米的价格，这张截图在家长群里广泛流传。
进入五月，正赶上北京因疫情拖延的楼市小阳春，在西城学区房的带动下，成交量迅速增长，成交价格也有一定程度上涨。
这也是2020年北京楼市第一波行情，之后随着购房需求的释放，北京楼市进入了一段时间的静默期。
由于海淀多校划片政策执行不严，10月之后，很多想在西城购买学区房的家长开始转战到海淀，北京市场开始重新回暖，而这种热度一直延续到12月份进入高潮。
2020年北京楼市成交回升，整体房价平稳，但是一些知名学区房房价却有比较大的涨幅。比如对口宇宙牛小中关村三小的蜂鸟家园，一套小平米的占坑房总价至少涨了100万。
之前北京寄予“多校划片”厚望，认为它是控制学区房房价上涨最常用的手段，然而当下北京主城区大多已经施行了多校划片，但学区房的价格却每年依然会有巨大的涨幅。
终究是需求实在太大了。
北京高价学区房对于普通家庭来说都是巨大的压力，那为什么这些家长依然甘之如饴地去追逐呢？
1
北京中产没有安全感
北京居大不易。
尤其是一些通过读书改变命运来到北京的外地人，他们拼命打破原有圈层，跃迁阶级，在别人眼中，他们是名副其实的新中产阶级。
但是从家乡小城到北京大都市，原本几代人才能走完的路，现在只用一代人走完，表面上这是努力的结果，但实际上他们往往承担着巨大的压力。
他们环顾四周，社会、文化、价值、道德等各个维度都发生了“扭变”，任一维度的滞后或错位都有可能带来严重的不安全感。
最近北京流调公布的病例让人看了心酸，当成都密接者打牌、蹦迪、做美甲，吃火锅的时候，北京的密接案例不是在上班就是在上班的路上。
尤其是顺义病例，白天工作，周末带娃，即便这样他还准备考研清华。
也许每一个普通的夜晚都是这个34岁的男人挑灯夜读、备战考研的身影。
中产生活来之不易，未来竞争更加残酷，不少年轻家长将这种焦躁的心态投射到孩子身上，所以出现一个个虎妈狼爸，同时也让学区房成为孩子教育的必需品，因为北京好学校和普通学校的差距实在太大了。
2
北京教育资源分布不平衡
北京拥有全国最顶尖的教育资源不假，但事实上北京的教育资源分布也是极其不平衡的。
今年北京高考700分以上考生共80人，其中，海淀区57人，西城区14人，东城区6人，朝阳区3人。其他区域，似乎找不到任何存在感。
海淀和西城牢牢占据着北京教育第一梯队。
西城区是北京的政治中心，这里集中了国家各部委机关的总部，国企总部等，教育资源最集中也最高端。
海淀区是北京的科教中心，全国最知名的大学、科技公司总部集中于此，海淀区家长多以码农、教授、研究员居多。
海淀、西城的公立学校靠山吃山，靠海吃海。
比如，空军下属某子弟小学，引进航空航天课程，孩子从小学起就能接受最专业的航空知识普及，海淀区的一些大学实验室免费对海淀的中小学开放，这些学校实验设备从英国进口，校庆仪式在人民大会堂举行，学生文艺表演都是去国家大剧院。
帝都教育高地，在你还不知道互联网是啥的年代，就已经在教设计网页和做flash了，孩子们跟着中科院研究所的专家搞无土栽培，直接真机舱模拟试飞训练。
甚至还有小学把校运会开到了鸟巢，请奥委会副主席宣布开幕，央视主持人担任解说，奥运冠军到场为小朋友们加油助威。
这些北京的公立牛校就代表了北京甚至全国教育的天花板。
在这样环境下成长的孩子，眼界和格局是一般学校所不能比拟的。
当然买到学区房，也只是让孩子不输在起跑线上。在孩子的教育投入上一套学区房还是远远不够的。
3
海淀拼娃
北京坊间有一种说法，“海淀不相信学区房”。
海淀区2019年1月1日开始实行多校划片，但是在执行过程中，海淀区的政策是非常人性化的，海淀学区房只要不是生源太多，学校接受不过来，一般都能直接上对口学校。
但是海淀区的好初中，都靠考。
海淀最牛的六所公立中学，人们称之为海淀六小强，包括：人大附中、北大附中、清华附中、101中学、十一学校、首师大附中，这六所中学承包了海淀区90%以上的高分段和清北录取名额。
要进入六小强的高中部，一个大大提升成功率的方法是，在小升初时考入六小强本校，或者是六小强集团学校的初中部。
但是六小强的小升初都不参加派位。按照北京每年小升初人数来看，能进入北京市重点中学的孩子，就已经进入前5%的人群，但是六小强作为海淀区的市重点，通常录取率5%都不到。
按照北京市的规定，只要是集团校教职工的子女，一般都可以直升入学。而六小强教职工数目庞大，他们的子女可以直升入学，这样留给外面的学生名额就更少了。
另一方面，六小强一些特批项目，比如人大附中的早培班，还有十一学校的综合优异，并不是锁区的，而是面向全北京招生。分母变大了，这也直接导致录取率再次降低。
想进入六小强学霸圈，学科全A甚至全A+，仅仅是一张入场券，能进入六小强的学生都是有很多特长傍身的。
比如世界机器人大赛一等奖、日内瓦国际发明博览会金奖、亚洲物理奥林匹克竞赛金牌、全国体校杯足球赛总冠军，还有各种音乐类获奖和绘画类获奖等等。
而这也直接造就了一个个海淀“鸡娃”。
海淀黄庄是地铁的换乘大站，在这里最长的地铁10号线遇到了最拥挤的4号线，但是造成黄庄晚高峰的往往是各个学校来这里上各种课外辅导班的学生。
他们拖着至少10斤重的拉杆包，男生可能背着球包，女生背着乐器、画夹，从黄庄地铁站走进各个辅导中心。
这些孩子除了完成学校的课业要求外，每周还会额外上奥数课、语文课、英语课、足球课、围棋课，一个孩子报10多个课外班是很普遍的现象，甚至一些十几岁的小学生掌握超过4000个英语词汇量，基本是大学四级的水平，还有更牛的孩子在小学就能通过英语专八的考试。
这些孩子每天课外班下课后，回家还要做作业，周六周日也不能休息，依然要上各种课外课，而且课后还有作业。
可以说这些海淀牛蛙不是在上学就是在上学的路上，要不就是在上课外班的路上。
让孩子成为牛娃，不仅要靠孩子自己努力学习，作为牛娃的父母也是要做出巨大牺牲的。
很多职业女性，为了让孩子进入六小强或者早培班，不惜辞去工作，从职场精英变身为家庭主妇，成为一名全职妈妈。
当然作为一个牛娃的妈妈也不仅需要照料孩子的日常生活，接送孩子上下课外班，他们更需要掌握各个学校的各种招生情报。
除了要研究小升初的选拔机制，还要研究各个学校的入学机制，如何做简历，什么时候组织考试，考试什么内容，什么难度，如何取得考试资格，哪个机构的辅导班更加对口。
这些细碎繁杂的消息都需要陪读妈妈掌握，如果错过一条就意味着孩子可能失去一个进入6小强的机会。
除了做好这些后勤工作，他们还需要给孩子进行课业辅导，一些家长为了辅导孩子奥数和英语，甚至还要自己学习这些知识，帮孩子做好预习复习，有些妈妈甚至专程去考雅思这样的课程。
一个海淀牛娃的背后，往往是一个家庭的付出，爸爸负责赚钱养家，妈妈需要全程陪读，甚至爷爷奶奶也要照料孩子的日常饮居。
4
西城拼爹
不是所有孩子都能成为海淀牛娃，也不是所有家长都能做到全职陪读。这些孩子如果想进入市重点高中学习，最适合的选择可能就是西城区的学区房。
西城区面积小、人少，教育资源相对集中，西城区的人口是海淀区的1/3，所以高分段的人数会明显小于海淀，但是高分段率或者本科率都是北京第一。
西城区小学实力最强的两个学区是金融街学区（宏庙小学、实验二小等）和德胜学区（育翔、西师附小、裕小等），但是西城多校划片政策出台后，中小学实力都相对均衡的月坛街道也被更多家长认可，成为西城学区的第一梯队。
而且西城的好中学非常多且实力均衡，西城小升初直升非常厉害，比如宏庙小学、西单小学直升实验中学和北京八中，西什库小学直升北京四中，雷锋小学直升三帆中学，椿树街小学、八中附小直升北京八中，实验一小前门分校、陶然亭小学直升北师大附中。
这也是一些家长选择西城学区房的最重要原因。
孩子不用太拼就能大概率升一个不错的中学，但是家长也不能太激动，西城的直升可不是100%都能直升，按时按照规则，从30%逐年上升直到80%。
而且和你家孩子竞争的不是牛娃，而是“政保生”。
所谓政保，是民间俗称，正式说法依据官方文件，实质是国家重要部门干部职工子弟升学理应受到地方政府的政策保障，也就是说政保生小升初一般都能直升入学。
这是在西城购买学区房最需要注意的一点，孩子和孩子比拼的可能不是学习的能力，而是背后的家庭，这对于一些普通草根家庭是非常大的压力，所以在西城买房是要拼爹的。
由于绑定了北京最稀缺的教育资源，存在巨大的需求，西城学区房的价格也越来越高，说实话单价二三十万的学区房，不是所有家庭都能承受的。
5
学区房的意义
了解完北京学区房，只能总结一个字：累。
父母累，孩子也累，一个家庭从孩子出生开始就奔赴前线，开始竞争抢资源。
这种方法对吗？没有人能说得上，只能说这是一场旷世较量，外来家庭穷尽所能与本土权贵争取资源的较量。
但有一些家长却把学区房和对孩子的爱对等，为了给孩子买一套学区房甚至不惜掏空家庭全部的积蓄，承受巨大生活压力，很多家庭甚至从三室两厅的大房子搬迁到不足50平米的老破小。
生活质量直线拉低，家庭关系也搞得非常紧张。
我认为这种心态不可取，学区房这东西就好比一个家庭的奢侈品，能买上就买，买不上切勿强行购买，尤其是用家庭整体生活质量去兑换的。
相比于一个好学校，对孩子影响更大的其实是家庭氛围、亲子关系，这个很多家长或许在孩子进入大学后才得以明白。