最近私信越来越多，更多的是北漂或者外地的朋友来和我唠嗑，问我各个板块，项目啥的，特别是那个北漂的小姐姐对我说：大家都不熟悉这个城市，希望能听听您的意见。
我想了想，过去的自己，似乎也不熟悉这个城市。但是似乎如今的自己可能有点熟过头了，很多东西看得太透彻，蛮不在乎，就真的是忘记了别人的需求。
就像自己曾经也是一个外地人来到这里的时候，也会不停地寻找答案一般。
毕竟，每个人都要有成长的过程，不是谁都能一步登天。
所以，忽然间想写点啥，又不能突破自己的瓶颈，甚至不能过多的炫技，所以我觉着吧，嗨是写写外地朋友们最关注的几个问题吧，也是最近私信最多的，来简单的做一下解答，也算是盘盘自己的思路。
外地人来天津买房也好，落户也好，不用我教你，有的是人会告诉你，他们轻易也不会骗你，因为他们要从你们的身上获得利益，就要老老实实一五一十的把手续给你办妥。但是很多时候，大多数外地人凭借自己在网上搜索的消息，就来到陌生的地方买买买，完全是赌运气。
很多外地人问我买哪买哪，我反问他们，第一点，那就是你了解这个城市吗？
你说没钱，你说就想落户到这里，你说也想赌未来。
不好意思，搁我这里看，天津是个很现实的城市，不比其他南方城市的吹牛批，我觉着天津的现实感能够体现在它固有的历史和城市积淀上，所以不用拿北上广深来同比或者是描摹这座城市，它的发展逻辑会去学习这些城市的理念，但是也会有着自己的方向，千万不要套啥概念，你就往里钻。
天津是个沿海的平原城市，平原面积超大。
它的城市中心依赖于传统市中心的人口积淀围合而成，外围有大量的工业化，产业化的元素的点，也有很多相对富庶的村镇，更有滨海那边的港口模式和新城模式。其实整体发展搁我来瞅，是相对分化的，只是随着产业经济的拉动，城市板块的规划，人口的附着效应，加之地产行业的带动模式，开始形成了板块的划分。有人说天津是双城，更有人依赖地产板块把天津分为北中东三大板块，但是我之前搁一个廊坊的微博下面说，天津更像是一个mini的省会，一个中心，一个副中心，多个点状化的城市围绕在周边，像极了京津冀的雏形。
所以，你闷头来天津买房，有必要分清自己想要的是啥，它不像上海的发展模式那么洋气现代，充满金元，也不像深圳那样点状铺面，更不是北京那样画圆画圈。只有生活的久了，才会逐渐摸到这个城市的脉络。当然，你说我来天津买房啥都想要，那就准备好钱，否则没钱，你只能搁这个城市的某个点里，挑选其中一样，没必要买完了抱怨这里没啥，那里没啥，为啥地铁不到这里，为啥好学校这里没有……
城市的发展需要一步步来，每个板块都不可能有大而全，就像大家熟知的和平，要啥有啥，但是好房型的房子相比之下少之又少。事物往往都是辩证存在的。不是你想要啥就得建啥，啥都有的地不是没有，前提是瞅瞅自己花了多少钱。
谈到钱就伤感情了，那也得谈啊，那就是第二点
你打算花多少钱？你月供能承受多少钱？
就搁这个范围内，去选择自己的房子，你的房子是要空间，嗨是要属性，别好高骛远，眼高手低，吐血也要博一把，客观地说，有钱想哪买哪买，没啥钱就别自欺欺人，新房同样的价位，谁也不会比谁高到哪或者差到哪，重要的是你喜欢谁，再选谁，而不是为了结婚而将就去结婚。
手里拿着100万首付，非得天天惦记着500万的房子去降价，买的可以犯傻，但是卖的没有傻子，卖的只会用小幅度优惠去诱导你心底的虫子，勾起你的欲望。所以，理性看待自己的需求，100万首付能买哪，100万总房款能买哪，自己对比一下，就很鲜明了，时间和距离会告诉你啥叫首付啥叫全款。放心，你不可能用全款博出来一个逆袭的板块，至少搁天津近17年的房地产发展轨迹来看，除了梅江之外，嗨没有一个板块在正常的市场逻辑下可以逆袭。也有外地朋友说，梅江为啥能逆袭成富人区，好好追溯一下梅江成长的历史，你就会明白了，这个我不多说啥了。
终究一句话，首付可以随便扔，贷款压力不能随便抗，目前的市场下，预期这个东西不是二手房赌的，而是新房开发商赌的，二手房只能陪跑。你只能选择自己要的属性或者价值。
第三点，就是属性，我又要落户，又要好学校，又要好户型，又要好楼层，又要以后房子好租好卖好成长……
啥都有就是啥都没有。
选择好自己想要的，就像那天那个粉丝问我的，我不求住，就求孩子读个靠谱的学校，我们可以租房，那就买和平的学区，没问题，和平学区的重点不再是小学，而是众多出色的初中，这对很多孩子来说，摇号概率更大一些，当然，钱也搁那摆着呢，动辄几百万的小房子，只是一个户口，所有城市都一样，外地人会跟风，本地人会看重学校的传承和圈层素质啥的，这点没毛病。
其实简单来说，我并不是非常赞同上三或者下三这样的说法，因为这样的区分是对在这里生活的人的不尊重。只是城市界面和经济发展水平拉开的差距，其实整体搁市区买房，不管是100多万的老破小，嗨是500多万的高大上。基本满足生活，教育这双重因素，而且短期不住还可以租出去，不管你租800，嗨是3000，这个区间是目前天津市场房子租赁价的相对大幅度空间，你说我一个月还5000，租金嗨是低，那我要说，总比没有强吧。其实这个逻辑是符合现实大多数人的需求的，当然，你说我又想投资，又想对未来抱有升值可能性的希望，那你先得有钱，然后就去买配套，配置，品牌更好的新房。人往高处走，未来不论是本地人，嗨是新生的本地人，一定嗨是会有置换需求的。
那我买河北红桥河东的是不是就砸手里了，这个都是赌博，咋地，河西南开过往的高价盘好像好卖一样，其实风来了，啥地都一样，2016年卖房赚钱的人卖掉的二手房也有一大部分老破小，你咋说人家不赚钱，不升值了？那些拆迁户的也有一夜翻身的，都得瞅啥风向。风停了，可能会有不一样，只是个快慢问题，前提是，啥时候还会有那股龙卷风，没人能预计到。普通的风刮得起来一定的量，但是刮不起来的，嗨是价格。
毕竟，2017年8月之后，市区再难见到30个月周期清盘的项目，排队排的现象也越来越少，当然不代表没有，交房时候排队的也很多，至于为啥，你们懂的。
唠着唠着又特码整远了，哈哈，其实很多外地人来天津落户买房，经济能力有限，追不起市区的高房价，也不喜欢将就二手的老破小，或者还迁房，往往会选择环城远郊啥的。
这也就是第四点，环城哪好？
搁本地市区人来瞅都一样，搁外地人眼里可能会不一样，他们会憧憬美好，会看城市规划，会选择自己爱的品牌，方向，户型啥的。现代化的城市，是需要开放的空间的，但是天津过往发展的脉络，是依托于市区的人口模式，资源集中化的模式，现在环城滨海等等都在模仿，学习和突破。其实这是一个好的现象，只是配套的时间和速度会比较慢，这点没有办法，每个城市的新区，或者是正在发展的新区都是如此。
我之前写过城市的成长，就像是个扇子一般展开，你能握住的资源只是扇柄的一个点，扇叶之大，除了画就是风。城市外围的发展，这几年已经很快了，天津不是省会，对周边没有那么强大的资源吸附效应，更不是北京，拥有那么多流动性人口和大规模化的年轻人市场，所以，来天津落户的人在过往蓝印的时代，成就了武清，滨海塘沽和开发区，以及市区和环城。但是不代表落户就来住，因为人口的不饱和，就无法衍生资源的需求和商业模式的可循环性。
这也就和很多城市的新城模式不同，诸葛亮守着西城不出来，司马懿来西城走过场不留下，那就真的成为了空城记，别说指望着兵戎相见，连个战旗烽火啥的都看不出来，司马懿会说，啥配套都没有，啥啥啥都没有，你自己都不来住，咋地，指望天上掉下来人消费啊，没有钱，光特码剩下房子，配套整过来也都得闭店关门，图啥呢？就图未来你的二手房能卖个高房价吗？
地产商讲故事那是商业逻辑的编纂，用虚幻的预期去赚钱。你自己讲故事，那就是用现实去唱戏。
依赖于自己脑子里画大饼，或者想借助配套外力，想借助概念炒一把的人。
才是真傻。
嗨是那句话，商业逻辑的社会里，没有人是真傻。
回到环城，咱们不论房价涨跌，只论需求。
环城的发展都是依托于三类人群，地缘性，城市外溢和外来人口的三种需求。
地缘性的根本属性是改善，当地人没人差房，差的都是好房或者是空间，譬如一楼能建小院，当然已经是过去时了，或者整个大别墅得嘚瑟一下，再或者买个高层顶楼要个君临天下感觉啥的。城市外溢的根本有刚需也有改善，但是这两类人群大多数不会过分挑剔，因为本身都有自己的保底在。外来人口其实嗨是大规模的消化力和带动力。
所以全新的新城模式也是外地人最为看重的，因为没人不希望新生，没人不喜欢现代的城市界面，譬如中北，张家窝，津滨大道，空港，东丽湖，双港，海教园，辛庄，精武镇，淮河道，双街等等等等等，大多都是平地起高楼，一点点的组合而成，但是如上所写，扇子的外围太大，东南西北皆有所及，所以很难发力形成一个领跑者，中北镇赶上了黄金十年一枝独秀，其他版块望其项背。说到底，嗨是人的问题，没人居住，形不成人口规模，底商经济，其他配套啥的，就跟不上来，跟上来最后不赚钱，也都会放缓，这才是根本逻辑。当然，逻辑的根本在于产业，和梅江不一样，梅江依赖的是改善人群的挤压，是外围大寺的企业型人群的进驻，是天津圈层的人以群居带动的衍生效应。但中北依赖于一环之隔的环内，那个年代没有精武镇，华苑带动的产业人群想改善，中北乃至西青内部的产业园也激发了需求，想新房搁当时的规模化下只有中北。
所以，如今的众多板块中，想再造一个洼地，很难。
因为可选余地很多，很大。
所以，外地人在环城买房，首先想的必须是我要干啥，你要坐火车通勤方便，就张家窝南站，没有别的地方，那边房子就那些，确切说，好坏都是那几个，牌子啥的，我就呵呵了，万科之后，其他家不分伯仲，能交房就成。非得分个主次，那就是越低楼层越好。
当然，你说我想距离市区近一些，久居类型的，中北、迎水道西、精武镇嗨有是房源，不会卖绝的，放心，这几个板块不会形成绝版，后续嗨有土地供应的。所以，别指望后来的价格比前面的高多少，总体都是房住不炒。
你要说我想要学校好一些，海教园，虽然很多人说海教园未来可能会咋样，现在的价格透支了啥的，但是就现实来说，环城论学校出类拔萃的也就是海教园能满足学校需求，而且城市界面也不差，不管去年一年交房有多惨，但是可考虑的依旧是仁恒中海龙湖这样的嗨算有物业的口碑吧。只是眼下，环城里有考市区高中机会的，只有它。但是你问我未来，谁说得好呢？
当然，同比之下，你要说辛庄未来的学校也不差，我也同意，毕竟那边学校也安排了好几个了，当然成型嗨有一段时间哈，但是整体发酵效应嗨要等很久，你说叫国展西也好，嗨是叫陈冠西也罢，反正距离国展那个版图开车也不近了，不要指望国展能给你带来啥，主要嗨是看地铁和学校的双重加持。
你要说我就想环内，那就北辰，本地人比较多的区域，整体人家本地人就是离着家近的需求，或者二套，或者子女购房，距离感和亲朋圈子，对人家很重要，外地人如果搁这边工作生活学习啥的，我觉得嗨是可以的，当然了，有人说淮河道会成为北部梅江，我从那会听到这句话就想笑，谁带动的梅江崛起心里没点数吗？天津哪有那么多有钱人到处扎堆，刚改自住啥的可以选，当然，北辰的房子品质我个人觉着都一般般，从历史的沿袭之下10年前北辰的项目能让人记起来的也就是首创宝翠的3期和奥园这样的小区，其他的都大同小异，伯仲之间。京津路沿线更适合本地人的选择性更高一些，毕竟是北辰的主干核心区，东西两翼无非就是刘园和宜兴埠这两个板块，各有千秋吧，一个是纯居住区刘园，时间较长人口附着力大，地铁通勤人群量高。一个是城中村旧改板块，远洋独大，折腾的规模性比较高，如果成型，那就真的是再造一座新城，前提是整体成型哈，各有各的特点，也都距离红桥河北两个区的城市距离感很近，当然，这俩邻居的整体城市接壤界面确实差一些。
当然了，北辰的环外，咋说呢，外地人没啥钱，首付有限的，也要估量着买买买，未来周期体量非常大，只能买来自住，双街是比较早的成型板块，其他的都是在逐步推进，不管是大张庄嗨是小淀片区，相对来说只适合低总价的长期自住，你要说那边未来发展啥，那真的不如瞅瞅安徒生的童话。反倒是人口推进相对较快的双青，从外环接壤的距离来瞅，可以赌一下，虽然没啥大地产商吧，也没啥品牌搁那边，但是整体最基本的生活效应嗨是有的，毕竟那么多限价房和还迁房，能让本地人群给那边培育起来点人气。嗨有那北仓示范镇，没啥钱的也可以瞅瞅万科能整成啥样，听好了，我只是说瞅瞅，那一大片真的也不小了，运河的故事源远流长，可是运河畔的人财物啥的，短期嗨看不到。
东丽其实是我个人不感冒的一个区域板块，不是说不好，只是个人评判的标准上会有偏见，这点我必须给大家说明白。当然东丽也有它的特点，津滨轻轨开通的那几年，也是滨海飞速发展的那几年，津塘路的房子能开盘就没。这些年人人都有车了，轻轨的必备效应相对来说下来些了。津滨大道的板块挺特码洗脑的，依托于快速路下来的整体河东的津滨大道两大商业体组合出的城市界面，其实挺现代的，也挺忽悠的，带动消费和人群居住效应肯定是存在的，但是在往东整体随着地王效应，高价效应，人口就会出现落差，早期金隅远洋万科围合的雪莲路板块效应强在位于南侧，如今北侧几家地产商围合造城的效应虽然还在，但是依旧嗨是地缘性客群和对区域型需求的外地人的选择，嗨得看个人喜好，200-300万的区间，其实对外地人可选择性很高。
嗨有去年老城板块新立那片整体的开发，嗨是看的生活配套的便捷性，其次就是滨海或者市区的双向效应。新晋的金钟河大毕庄的方向，只能说瞅短期效应，落户效应需要几个新项目的迭代交房后才能看出来，毕竟金隅中交中建啥的都是去开荒的，那片对于外地人需求依旧是总价的需求，即便有地铁，未来的学校或者配套，但是整体城市化模式，嗨是有待考量的，类似于张家窝，杨伍庄，和城市外围的接壤性略低。当然，东丽湖那片就另当别论了，城市间隔性更远，更适合纯落户或者是区域型生活的置业需求，没啥，自住吧。
同理，这些区域价格不高的二手房，你也可以选，没啥，这些环城全新板块的二手房，如果价格和税啥的费用加上，和新房差不了多少，可以考虑。买来就可以租出去，租100块钱也是租啊，是不。总比你去等新房交付的2年半光特码还钱要强得多。
嗨是那句话，短期看，天津投资就算了，不只是你指望着别人接你的盘呢，所有人都指望着接盘侠呢。看好自己手里的钱，够干啥，就干啥，有需求，就看准了下手，坑不是坑你一个，2016-2019的四届大学生都被坑进去了，不差你这一轮韭菜。
何况，你又不是最高的那茬。
没有需求，手头钱也不多，就别浪，买自己想的中的，别瞎买。
有个外地想投资的粉丝对我说，深圳涨完，北京涨，北京涨完，上海涨，下一轮是不是轮到天津了
轮到天津又能如何？好像你买完就能卖掉一样？还不是等几年交房后的事了，这几年会发生啥？
真的涨价的时候，都是持有者变现的传奇，而不是入局者的美梦。
2016年成就的是2013年前买入抛出的人，而不是2016年买入的人。
好了，不整了，我饿了，先得吃饭去，先写个上部，下部找时间吧，再慢慢分析别的区域，至于啥时候整，我也不知道哈，哈哈哈哈，我就是这么随意。
