北辰购物中心外立面已经架起了围挡。 张蓓 摄
3年多前，亚奥地区商业地标北辰购物中心在一片唏嘘中宣布闭店，承载着27年北京商业记忆的大门关上了。而日前《华夏时报》记者得知，北辰购物中心已经确定“重生”为定位智慧办公的写字楼“北辰新空间”，预计明年冬奥期间完工。这幢占据亚奥大门黄金地段30余年的楼宇，在闭店沉淀了3年多后，也加入了城市更新的大军。
而“老牌富人区”亚奥板块，是否也由此开始一轮“焕新潮”？
老牌商场变身TMT定位写字楼
九十年代初，“拿大哥大、开汽车、住亚运村”是当时有钱人三大标志，亚运村也被称为北京最早的“富人区”。1990年开业的北辰购物中心与国贸商城、建国门赛特、王府井新东安等，在同一时代各领风骚。
北辰购物中心（后简称“北购”）开业后“一路高光”，2002年销售收入已列北京百货商场第二。然而直到2013年出现转折，随着其对母公司的利润贡献逐年下降，老牌商业迭代终于不可避免的逼近。
北辰写字楼分公司相关负责人对《华夏时报》记者说到：“闭店的时候很多人来合影，大家都很不舍。但是2000年之后，很多综合体、大型商业涌现，所以体量不大的‘北购’实际上就不满足所谓的一站式购物等需求了。我们就主动做了一下新陈代谢，果断关掉。”
记者了解到，作为北辰第一个城市更新项目，“北购”2018年初闭店时，北辰对其从管理层面进行了调整，由旗下写字楼分公司来接手运营。但是亚奥区域向来以传统金融和国企为优势业态，这次为何将“北购”定位为“创新科技企业共享商务空间”呢？
对此，上述负责人回复《华夏时报》记者道：“从市场整体需求看，TMT行业公司2017年以后就占了特别大的比重，这一两年来，企业独栋的需求、包括互联网科技公司的技术部门单分出办公区的需求比较多。现在亚奥板块的东部核心区中，缺少能够满足TMT公司选择的项目。”
“‘北购’转变之后，能为整个亚奥核心区增加丰富性，产品与客源更加丰富，未来会令我们整体竞争力有一定的提高。金融、国企类的客户是跟我们共生的‘原住民’，TMT业态更加年轻态，更能带动区域的生机和活力。”该负责人认为。
而TMT行业发展需求强劲，在近几年的机构报告中可见。戴德梁行二季度报告显示，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业二季度成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲对《华夏时报》记者表示，从最早的IBM和京东，到近年的中兴通讯、小红书、趣加等企业纷纷入驻亚奥商圈，该商圈在过去几年中受到很多TMT企业的关注。
下决心“拔柱子”
去过“北购”的人都知道，其是一座长方形的建筑，纵跨慧忠路与亚运村北辰集团牌楼之间，在安立路沿街有144米展示面。从商场到办公，一个完全颠覆原有业态的变革，建筑形制和空间与现代的写字楼能否匹配？这个“更新”的难度又如何？
上述负责人谈到“北购”的建筑改造，表示：“‘北购’基础建筑是90年代的产物，原有结构柱子多，且它的扶梯包括它的垂直“交通核”（电梯等竖向输送设施）都不是特别符合写字楼的条件。”
“当然，就把柱子杵在那儿，是最省时省钱的。但是为了实现空间美学设计，我们还是下决心拔掉了三根柱子，‘拔不拔’背后不仅是三根柱子的问题，是一整套严谨的技术方案，用其他技术来实现把承重放到了周边的柱子、剪力墙等上面。”该负责人谈到。
记者了解到，“北购”改造后更名为“北辰·新空间”，总建筑面积3万平米，地上五层，南区是商务大平层，建面约2500平米，北区是企业定制独栋，建面约7000平米。由CallisonRTKL设计公司建筑师刘晓光设计，刘晓光曾设计过西单更新场、联想总部、中国电影博物馆等作品。
北辰·新空间效果图
“其实柱子问题解决后，‘北购’的建筑形制对于改造办公产品而言还是有很大优势的，层高达到4.5米，是超甲级写字楼的技术标准。我们在主大堂中庭打造了一个超过22米的透光开放式挑高空间，让2-5层的办公区域形成了错落有致的退台型的、比较灵动的空间。”该负责人向《华夏时报》记者介绍。
北辰新空间退台设计效果图
其透露，之所以这样改造，是“因为我们现在接触科技类或者是‘互联网+’客户，他们需要给员工更多‘体验感’，所以我们希望通过这种大平层开放空间和采光、以及附加各种服务，提升客户的体验感。也希望体现出智慧绿色，还有一些社区的功能，能满足比如协作办公、共享办公、移动办公等需要”。
亚奥板块焕新
亚运会与奥运会，成就了亚运村以及整个亚奥商圈，而在明年北京冬奥会和冬残奥会期间，国家会议中心二期及北辰洲际、五洲、五洲皇冠三家酒店等又分别承接了主媒体中心、赛时总部和运行指挥中心所在地等任务。
北辰写字楼分公司相关负责人表示，“1990年北辰购物中心伴随亚运会而生，2008年奥运会区域地标北辰时代大厦入市，而2022年冬奥会又迎来北辰·新空间。”
“说起来，北辰时代大厦算是见证了北京写字楼板块格局的演进。定位时我们想打造亚奥地区第一个国际甲级写字楼，对标当时的新华保险大厦、LG大厦、金宝大厦等。北辰时代大厦客户里面，很多都是银行、保险、证券等金融类客户和大型国企，比如中行、招行、建行、汇丰银行、信达证券、中石油、中石化等。未来5年内，亚奥四环附近不会有新增项目了，我们能做的，除了将‘北购’更新之外，更多是局部更新，包括时代大厦等几个项目，通过局部空间改造，使之更适合匹配最前沿的商务需求。”该负责人对记者表示。
虽然物业不算新，但是出于板块供求关系和客户实力、结构的原因，亚奥板块对市场整体下行变化的反应没那么敏感。来自戴德梁行2021年二季度的租金统计显示，亚奥商圈租金在全市位于中游水平。
2021年二季度北京各商圈写字楼平均租金。 来源：戴德梁行
戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲对记者表示，该商圈地处在中关村和望京商圈之间，无论从位置或配套设施及周边环境都与其相似。除TMT行业外，亚奥商圈还有金融及能源类企业，以及受到CBD和金融街外溢企业的青睐。
围着亚运村“大院”走了一圈，《华夏时报》记者看到，“更新”的除了“北购”之外，被围合在中央的5.2万平绿地上，多了一片被改造成亭台水榭的“小微湿地”，空气清新、蛙鸣阵阵。
北京首个小微湿地
上述负责人介绍：“这块小微湿地意义很大，是北京的第一块小微湿地。北辰集团打造运维，它由一处低洼旱溪改造而来。此处原本景观欠佳，溪底鹅卵石裸露在外，甚至黄土可见。改造之后，通过地形地貌恢复、湿地植被恢复、生态护岸等手段，引入了数十种植物，自然吸引了多种动物到来。”
从湿地湖中不同角度看到亚奥区域围合的多栋楼宇，巍峨的倒影仍彰显着辉煌的过往，而在城市更新和冬奥经济的大潮下，亚奥板块正在进入又一轮发展周期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁