天津第二批供地，按理说，6月30日该挂牌了，可迟迟未动。
昨天听说或许要等到7月中旬了。
因为突发了一件大事儿，也是天津土地市场巨大的变数。
第二批出让的土地，基本都要捆绑自持租赁面积，至少10%！
以前都是拍到最高限价，才开始竞自持。
这次不竞！直接加！拿地就有！
据了解，天津领到1万套租赁住房的任务，今年必须动工，被落实在第二次供地。
每套租赁住房面积60平米左右，而且要求与商品房不能隔离。
这意味着，接下来很多新建社区，可能都会被安插租赁住房。
最关键的，即便加上了自持租赁面积，还是原来的地价，不降价！
这个事儿，肯定要干，躲不掉。
天津正在加紧研究，所以第二批供地推迟了。
事发突然，具体细则还没定下来。
目前了解到一些局部情况。
比如西青水西地块，要加10-18%的自持租赁面积。
河西郁江道、小海地地块，也要加10-20%的自持租赁面积。
包括远郊，比如武清，出让的地块也要加自持。
暂时获知，只有少数几宗地可以不加自持，包括大寺新家园、东丽津滨大道等。
每宗地配建的租赁住房套数，在50-200套不等。
如果要完成1万套的任务，今年至少50宗地块都要加自持。
天津土地出让捆绑自持，不太符合常理。
如果天津跟杭州一样，火到爆，为了降热度、卡开发商拿地，倒可以这么干。
但显然，不是那种行情。
其实，这波操作，根源不在天津，是由上而下的“硬性规定”。
今年2月，22个重点城市土地“两集中”政策横空出台。
当时已明确要求，重点城市单列租赁住房用地，占比不低于10%。
紧接着，各城市在年度供地计划中，明确了租赁用地的面积，基本达标10%占比。
天津今年计划宅地供应面积950万平米。
其中商品房用地面积770万平米，租赁住宅用地面积95万平米。
租赁占总宅地比例10%，占商品房用地比例12.3%。
2021年22城租赁用地供地计划情况（单位：万方）
一句话：上面下任务了，天津也公布目标，铁定是要完成的。
这个事儿的紧迫程度，很严重。
5月12日、14日，包括天津在内的40个城市，参加了发展保障性租赁住房工作座谈会。
会议再次强调，利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，40个城市必须认真落实。
在首次两集中土拍中，自持租赁住房已成为重点。
南京52宗土地中，14宗地须配建租赁住房；
杭州涉租赁用地成交宗数达50宗，占比88%；
无锡涉租赁地块成交宗数达13块，占比81%；
成都40宗土地中，38宗在出让文件中要求“竞自持租赁住房”……
紧迫性还在持续。
6月24日，国务院办公厅发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见。
官方再一次强调这件事儿。
保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
（深圳的租赁住房租金，只有市场价的30%）
但问题是，今年已过半，而且在首次“两集中”土地出让中，天津的任务完成度不高。
只有招商天拖地块，自持租赁面积3000平米，绿城新裕里地块，自持租赁面积1000平米。
一共才4000平米，与今年95万平米的计划，相差十万八千里。
22城市首批租赁用地已成交情况
无锡、杭州、北京、南京、宁波、成都……这些城市太火，一拍就封顶。
竞租赁住房自持面积，是顺理成章的事，不需要摊派，就能毫不费力的完成任务。
但天津不是所有地块都能溢价拍到竞自持，不得已只能绑定。
以上，是天津土地要加自持租赁住房的根本原因。
已经没有回转余地了，对于开发商来说，也没得选。
配建租赁住房，初衷挺好，为了解决一部分人的居住问题。
但对天津楼市，以及买房人来说，影响不小。
将面临很多问题：
买房与租房是两个群体，放在一个社区中，合适吗？
市区高价盘，安插一栋对外租赁住宅，还不能隔开，确实容易激发矛盾。
比如杭州的滨江翡翠江南，均价3.5万/平米，含有467套自持租赁住房。
将以单间形式出租，1300间左右。业主得知后，一直在投诉，至今也没解决。
如果接下来，市区高价盘也要加自持租赁，显然对买房人来说不是好事。
也许现有的“纯粹”改善盘，是更好的选择。
远郊的地，也没有被排除在外， 据说武清高村都要加自持租赁。
但是，远郊的租赁需求，确实很少。
会不会一刀切，还需要等最终结果。
一旦执行，意味着地价隐性提高。
10-20%的租赁面积需要自持，开发商不能变现，就相当于地价成本高了。
而给出的竞拍地价，并没有降，那房价呢？
别说涨不涨，至少没空间比现在的更低了。
如果算不过来账，开发商拿地热情可能会下降。
对于一些不那么优质的地块，弄不好会犹豫甚至放弃。
土地出让少，新房供应也少。
需求量不变，部分板块的房价，恐怕也没什么降的希望了。
怎么租，什么条件租，还没有细则。
前两年出现过不少自持住宅，比如金地艺术家北地块的高层、万科西庐也有1000平米。
怎么处理？现在开发商自己都没整明白，反正是不能卖。
不过，对于高端小区，徐主编给出了个好主意：
自持的部分，只租给社区内的业主，作为老人房，或者保姆房。
这样一来，至少圈层统一，避免矛盾。
年轻人不想跟老人同住一个屋檐下，但又想住的近一些方便照顾。
有保姆需求的家庭，自然不愿意“保姆住家”。
社区内的租赁住房，刚好可以解决这些难题。
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事儿是这么个事儿，在第二次供地中，肯定要执行。
正式公布之前，先不过多解读，预计下周就会有结果。