今年以来，天津中心城区楼市最热的区域，非河西莫属。
据天津克而瑞统计，1-5月市内六区新建商品房供应量约52.2万㎡，成交量约48.68万㎡。
其中，河西区新建商品房供应量约20.07万㎡，成交量约14.6万㎡，两个数据均排名第一。
其实，这个苗头在2020年就已经显现出来。
河西区全年新建商品房供应约38.87万㎡，成交量约28.48万㎡，环比上涨30%，位列市内六区的第二名。
环顾目前的河西楼市，热点重要集中在5个子板块。
最热的区域肯定就是新梅江，土地存量大，城市界面新，还有公园、学校、MALL等城市配套的加持，妥妥的改善顶流。
整个板块供应非常充足，而且从100㎡上下的小户型到200㎡以上的大户型应有尽有。
▲大梅江鸟瞰（甄琦摄）
其次是陈塘，引入大量产业资源的同时，也出让了一批住宅用地，并在建地铁和学校，整个板块的定位更加清晰。
再次是小海地，作为一个老牌居住区，珠江道以北的北部多以城市更新为主，浯水道以南多是之前全运会整理出的地块。
第四是体北，体北鲁能公馆6月入市。
第五就是海河沿岸，目前剩下的新房项目只有海景文苑和海景芯苑。
▲海景文苑窗景实拍
而且，如果我们进一步分析河西楼市去年的成交总价结构，就会发现一个非常鲜明的特点：
整个河西区新房供应的档次范围非常宽。
它既有15%的成交是超600万总价的高端改善产品，也有15%的成交是低于200万的刚需产品。
同时，它的每个总价段成交分布比较分散，只有300-400万之间总价段相对集中。
而这也意味着，想在河西买房的客户，选择面要比在市内其他5区宽得多。
▲数据来源：天津中原
一直以来，河西区在教育、城市界面、产业支撑、配套资源等各方面，在全市范围内都具有极强的吸引力。
因此河西新盘的市场接受度相对而言都比较高，改善客群比例尤其更高。
像去年河西的成交中，500万总价以上房源占到30%，是市内六区中占比最高的。预计在今年，这一趋势还会更加明显。
与此同时，像陈塘、小海地的几个新盘，都是走的控总价路线，主力户型面积80-120㎡。按3.7万元/㎡计算，套总价基本在300-450万区间。
这个总价段在去年所占比例也是最高的，达到36%，说明市场主流需求基本集中于此。
至于200万总价以下的产品，河西竟然仍有供应，而且相当充沛，这就让人有点意外了。
其实，主力供应项目就是两个：海景文苑和海景芯苑。
有关海景文苑，姜Sir 2019年就曾介绍过——《揭秘！门槛最低的河西新盘首开，精装180W起，还是海河一线准现房！》。
目前，海景文苑已处于尾房阶段，低总价小户型已售罄。去年7月，它南侧的海景芯苑入市。
同样是50产权居住型公寓，主打的依旧是低总价精装小户型。
总计644套房源，户型包括建筑面积约66㎡一室，约75-82㎡两室，套总价156-230万元。
▲海景芯苑效果图
比上半年河西入市的其他几个新盘，这个价位具有相当的吸引力，自然也受到市场追捧。
据了解，海景芯苑项目在今年4、5、6月，认购分别达到136套、155套、102套，连续3月认购超百套。
客户分析显示，市区客群占到45%，包括河东、和平近河西区域的外溢，周边地缘性客户，以婚房、环境改善为主。
外地客户占到35%，主要以通勤、落户为主，对价格及区域认可度高。
环城及远郊以环境及生活改善为主的成交，占到20%。
海景文苑和海景芯苑，都是当年天津海河两岸综合开发改造工程第六大节点——天津湾中的一部分。
看看他们的具体位置，就能理解他们受到市场追捧的最主要原因——如此优质地段，却有如此低总价的小户型产品。
两个项目的东侧，紧邻台儿庄路。一路之隔，便是天津的母亲河——海河。
从耳闸一直延伸过来的沿河带状公园和亲水平台，到了第六节点时，占地约3.44万㎡的天津湾公园登场。
充分利用沿河自然河滩坡地和屋顶绿化，使得单体建筑和游艇码头融合于河岸地形中，形成了独特的景观效果。
▲天津湾公园实景
两个项目的西侧，是河西区最成熟的板块之一——挂甲寺街道。
南北大街、古海道两侧，既有传统居民区的底商，又有较新的海景商业街，菜市场、生鲜超市、便利店、儿童培训、休闲娱乐、各类美食可谓应有尽有，烟火气十足。
北侧约1.2公里，是已经运营多年的凯德MALL、光华剧院、河西区文化中心，既有商业配套，又有文化配套。
南侧隔大沽南路，是已经开发完毕的新八大里，距离和悦汇商街也不过1公里左右的车程。
教育配套方面，北面有河西二幼，东面有天津小学，距离基本都能实现“目送式上学”，学区则归属土城小学。
交通方面，周边路网的通达性非常好。既临近黑牛城道东南半环快速路，又有大沽南路、解放南路这样的放射线主干道。
北面五六百米有国泰桥，东面八九百米百米有富民桥，可轻松过河前往河东。河边的台儿庄路和海河东路，又直通天津站、小白楼、滨江道、古文化街、狮子林大街、天津之眼等天津地标。
另外，南边的地铁1号线已通车，另有东侧的地铁8号线、南侧的11号线在建。
目前，除了海景芯苑尚有部分小户型在售外，海景文苑也还有少量建筑面积约115-137㎡的大户型在售。
3栋超高层早已封顶，现在正在进行外檐施工及内部精装修。整体立面效果类公建，这也是当年规划的要求。
▲海景文苑建筑实景
上周三，姜Sir去海景文苑15号楼里，实景考察了一下他们的精装。
乘通力品牌电梯，直达36楼，速度快到几乎没什么感觉。
海景文苑采取的是四梯八户布局，两个电梯厅，每个电梯厅里配两部电梯。
走道间地面铺设瓷砖，配波打线。顶部石膏板吊顶，两侧配泛光灯带，以保证公区照明柔和不刺眼。
墙面贴了一种新材料——3M装饰膜，比壁纸更有质感。墙面间或以金属条装饰，并和底部的金属踢脚线呼应，起到更好的装饰效果。
入户门均是钢制防盗门，但颜色都统一为仿木花纹图案，与室内装修统一，并配置了智能门锁。
当天，姜Sir看了建筑面积约137㎡、125㎡、115㎡三套户型，发现三套户型基本都有一个独立玄关，且配了一面墙的玄关柜。
柜子下方悬空，并配有灯带，正好可以放置进屋换下来的鞋子。
▲海景文苑实楼实拍
柜体中部镂空台面，侧面预留插座，可以随手放车钥匙、钱包、手机、临时收的快递等物品。背面有镜子扩展了视线，上部有灯带照明。
▲海景文苑实楼实拍
三套户型，精装风格与配置基本相近。
客餐厅地面铺的都是灰色仿石材瓷砖，局部吊顶以隐藏中央空调室内机和管道。
墙面处理比较丰富，电视背景墙运用了爵士白的大块陶板，并辅以木格栅进行装饰。有的还以木格栅对卧室门进行了隐藏式设计，比较巧妙的处理。其余大面积则墙面铺贴了壁纸。
▲海景文苑实楼实拍
中央空调选用了格力品牌，出风口通长处理，且都是窄边框极简效果，对基础施工工艺要求很高。
▲海景文苑实楼实拍
橱柜选用了志邦品牌，白色面板，吊柜通顶，白色石英石台面，更显厨房现代、整洁、明亮。
▲海景文苑实楼实拍
弗兰卡的水槽+抽拉龙头，方太的烟机灶具，地柜配有抽屉和调料拉篮。
▲海景文苑实楼实拍
室内门均采取了通顶处理，上部边缘与天花板取齐，更显得空间挺拔大气。
实木复合门，外面的木皮颜色与玄关柜、浴室柜保持一致，统一了风格。
▲海景文苑实楼实拍
卫生间墙面铺贴白色仿石瓷砖，镜柜、浴室柜都是交标，镜柜两侧还有内嵌式泛光照明灯带。浴室柜底部悬空防潮。
台下洗手盆、龙头、马桶都是科勒品牌，卫生间都配备了玻璃淋浴房，花洒是高仪品牌。电热水器也是交付标准。
▲海景文苑实楼实拍
淋浴房地面为石材，四周下凹便于快速排水，中间上凸并开槽方便站立防滑。
地漏正好位于淋浴房角落，说明基础施工和精装配合得很紧密，预留管道位置精确。
▲海景文苑实楼实拍
卧室地面铺的实木复合地板，地脚线全屋都是黑色不锈钢材质，开关插座选用了罗格朗品牌。
▲海景文苑实楼实拍
今年底，海景文苑即将入住。
目前在售的主力产品，建筑面积约137㎡三室两卫，总价420-455万；121㎡三室两卫，总价360-390万；125㎡三室两卫，总价380-410万；115㎡两室两卫，总价320-345万。
项目属性为居住型公寓——天津房地产市场发展史上的一种特殊产物。
2011年之前，天津拍地时有“居住型公寓用地”/“混合型公寓用地”性质的开发用地。
土地使用年限50年，民水、民电、带燃气、可落户、可用公积金、首套贷款首付三成，二手交易税费与住宅相同。
2011年11月，天津出台两个文件，停止审批此类居住型或混合型公寓，并允许之前审批的混合型公寓选择一次性转为“居住”或“非居住”。
像现代城（翰林公馆）、鼎润公寓（津澜阙）、阳光晶典范（阳光晶典）等，都属于2011年那一批转换了性质的混合型公寓项目。