新梅江的竞争格局，越来越有意思了。
突然出现“三大段位”，共同围攻光明顶。
作为市区最好的改善基地，新梅江这半年已“尽收人心”。
否则在板块排名中，也不会从之前的20多名，过关斩将冲到第4名。
不愧是“全村儿的希望”。
按逻辑，既然“改善”是它的标签，那就应该“卖”大户型。
但新梅江却出现了一堆中、小户型，而且还更受欢迎。
相同总价，有的楼盘能买到大户型，有的楼盘只能买个小户型。
从升值角度选，应该买大户型吧？改善板块要挑大的买呀？
事实真的是这样吗？
新梅江的“三大段位”，正在一较高下。
⊙高段（144平米以上）：中海天空之镜。
⊙中段（90-144平米）：中海寰宇时代、天津瑞府、绿城诚园。
⊙低段（90平米以下）：中交富力天禧、中海左岸澜庭、中交陈塘新地块。
（按照当下受关注度高的面积来划分，陈塘在划分上也属于新梅江）
高段位的，竞争少。
仁恒公园世纪没什么房了，主打大户型的只剩中海天空之镜。
中低段位的，竞争多。
而且一个个剑拔弩张，时刻准备一决高下。
猛兽总是独行，牛羊才成群结队。
上半年，新梅江经历了4个关键节点，格局一步步有了微妙变化。
第1个节点：中海天空之镜开盘。
振奋啊，大面积、新产品，捍卫了新梅江的江湖尊严。
以为接下来都会是这种级别的新盘……
第2个节点：中交富力天禧开盘。
没想到80平米的小户型很有市场，就是打学区嘛，替代绿城诚园。
包括中交在陈塘的新地块，户均面积才98平米，肯定也一堆80多平米的。
一时间，新梅江开始进入“比门槛”阶段。
“约战大半年，KO十几秒”。
这属于综合格斗教练秒杀太极拳师。
第3个节点：天津瑞府的“奇葩操作”。
104平米的排卡人数太多，就膨胀了。
单价都放到了3.9万/平米，还是个中户。
边户140平米的，竟然3.6万/平米。
中户比边户贵8%，这在天津楼市，也算“前无古人”了。
这就说明，中户型比大户型更受欢迎。
第4个节点：中海天空之镜突然推出100、110平米中户型。
最初中海天空之镜对外宣称最小128平米，隐藏了100、110平米的户型。
怎么突然就推出来了？
本来中海是想用寰宇时代制衡天津瑞府，天津瑞府也一直瞄着它，不露价格。
后来寰宇时代3.8万/平米还送车位，有点哑火。
热地之下，也有冻土。
毕竟不是所有人都认可“住在商业上”的生活方式。
没办法，只能把天空之境压箱底的100、110平米户型拿出来了。
跟天津瑞府打总价。
新梅江中户型的较量，正面交锋了。
生死看淡，不服就干。
大户型曲高和寡，只能说“世界如此浮躁，你又如何洁身自好？”
这就是新梅江的内卷。
内卷开始，问题也出现了。
比如，天津瑞府140平米，和中海天空之镜110平米，买哪个升值多？
这种问题不是个例，卡住了很多人的选择。
总价差不多，既然纠结，就意味着两个都行。
核心就在于，未来新梅江大、中、小户型，哪种升值幅度更高？
特意研究了一下。
先说结论：中户型。
3个理由：
未来大户型会被“嫌弃”
肉眼可见，新梅江还在成长。
商业、绿轴公园、医院、学校还没正式落地。
都知道新梅江“盒子里的下一颗巧克力，一定是甜的”，但“开箱时间”还需要几年。
能买大户型的人，都是有经济能力的人，不缺买新房的资金，更忍受不了“旧社区”。
现在买大户型，过几年一定会折旧。
豪宅有生命周期，10年就显旧，15年就要换房了。
只有5年之内，价值才可以与新房媲美。
所以，现在入手的大户型，不一定是未来接盘侠的菜。
反而是买中户型的人，因为资金有限，可以小小委屈一下，愿意接手。
脾气和任性，都是用钱堆出来的。
用数据说话，中户型涨幅最大
2015-2020年国家统计局数据已经告诉我们了：
新房涨幅最高的，是90平米以下小户型。
二手房涨幅最高的，是90-144平米中户型。
要把握未来的涨幅，就要遵循二手房的规律。
中户型收益更高，大户型不适合投资。
小户型有“隐形指导价”
小户型卖的是什么？学区。
未来流通率肯定没问题，但前提是房价合理。
学区房更多是工具属性，有总价门槛，太高了没人认。
就像和平三片，涨到200万就到天花板了，因为再贵就能买一片了。
“隐形指导价”会限制小户型的涨幅。
所以，如果从升值角度考虑，现在的新梅江，更适合买中户型。
这是一个求稳的时代。
还有一个问题，未来新梅江起步区和陈塘，谁的涨幅更高？
新梅江起步区。
2个理由：
陈塘卖学区房，一招鲜吃遍天。
买学区房的人，对价格很敏感，房价不容易拔上去。
新梅江是真正的改善。
只有改善盘，才能做出溢价。
也只有改善买房人，才愿意为产品多付出成本。
有没有溢价，是衡量板块价格能否拔升的重要因素。
未来新梅江，会比陈塘“跑得快”。
投资与居住，是两种思考逻辑。
投资要选别人喜欢的，居住要选自己喜欢的。
但大家往往都“既要”，那就买大家都相对都喜欢的房子。
今后，普通家庭持有房产，不在于“量”，而在于“质”。