每日一问：目标梅江，对比御江台、瑞府、天空之镜、左岸澜庭、寰宇时代？
粉丝咨询也是热度较高的项目，天空之境定位高端，大面积高配置，瑞府定位相近，品牌实力略弱，价格较低。御江台小高洋房为优势，立面无特点。寰宇是天空之境的小户型版，左岸澜庭主打性价比。总体看：若求先锋理念优选天空之镜，性价比对比寰宇时代与瑞府。若保守高端关注公园世纪，性价比关注左岸。
据数据机构报告，6月天津商铺住宅供应量115.61万平，成交121.39万平，相对4、5月份供应量与成交量均有显著下滑。供求回落趋势明显。但6月份，天津商品住宅成交均价一举突破18000元/平方米大关，站上18272元/平方米，创下历史新高，这个数据在5月份为17294元/平方米。换句话说均价上涨近千元。
PART01
河西南开量价异动
造成6月份成交均价显著上涨的核心原因必然是成交结构的变化。
按机构给出的市内六区成交量价走势来看，河西区成交量达到6.48万平，而且在焦点高价项目的带动下，整体区域均价站上40283元/平方米。秘密君找来了同家机构的数据，在3月份河西区的成交量仅3.63万平方米，且均价为37870元/平方米。与河西区均价快速上涨一致，南开区均价在6月份成交量达到1.87万平方米，成交均价突破40883元/平方米。
同时河北区、河东区、红桥区成交量均呈现显著上涨。可以看得出，河西区的主力供销项目成为带动全市价格的核心。而在河西区的带动下，市内六区除了和平之外，其余五区均呈现成交量回升局面。
按照这个逻辑，同步对比了一下环城四区的成交量价，环城四区中，除了津南区成交量微弱下滑之外，其余三区成交量较3月份均出现了显著上升。而在成交均价上，北辰与3月份基本接近，其余三区均价出现不同程度上涨。
但是在远郊区县以及滨海新区，成交面积出现下滑的同时，成交均价出现了3%左右的价格涨幅。
对比3月与6月数据来看，6月天津新建商品住宅均价创下历史新高是结构性上涨，结论很明确。但是秘密君提示注意的是：市内六区与环城四区的价格向上突破，可能并不只是短期的市场调整动态，也暴露了市场存在的价格上涨压力。
PART02
地价领衔，成本上涨
秘密君一直想写一个《困在成本夹缝里的房地产》，眼下成本是地产企业的一道枷锁，在成本里首当其冲的就是土地。
秘密君说过首批集中出让地块中关注度高的地块、高热度片区大部分是三年内可对比地价中的最高水平。而关注度低、热度低的地块价格普遍较三年内可对比地块出现下滑。简单说就是冷热分化。
冷热差别，主要来源于片区的新房成交量价，其次就是土地素质。开发商不论是追求利润还是追求周转，卖出去是前提，所以成交量价较高的片区土地关注度自然高，土地价格明显上浮。但是成交量价热度低的片区本身就很难去化，土地无人问津也是正常。
这种市场选择必然是加剧片区的房价分化。分化的同时，高热度的区域、板块土地价格的与土地预期的推升都会推动住宅售价的拉升。
二批土地供应已经出炉了，市内六区与环城、武清、滨海给出的土地都是极为优质的地块，这些地块本身价格较高会带动售价上行。二批土地供应改天专门讨论。
土地价格是构成房价的大头，另一个因素在建安成本。今年上游原材料的价格上涨非常激烈，对下一批商品房供应来说，会是个非常显著的成本增加项。
一般情况下开发商找来总包，总包按照当前材料价格锁定一个总价。在施工过程中的价格上涨下跌，只要不剧烈，开发商很少会对总价做调整，也不会反馈在房价上。但是如果剧烈上涨，总包、分包商势必会发起调价，调价对房价的影响会有延迟，但会有所反馈。而更重要的是，原材料上涨导致新开工项目的计价是在上涨后的基础上进行，较旧有项目出现显著提高，这就是今年套在地产企业脖子上的一个紧箍咒。
PART03
最期待，也最担忧的
在土地价格之外，秘密君一直关注俩个市场隐藏的表征，一个是高性价比项目的快速消化，典型的未来城，通过收购获取土地，具备低于预期价格入市的条件，这俩年迅速去化。保利和光尘樾土地价格同样并不高，以2万以下价格入市对于整个三号线沿线都是一个巨大冲击，销量有目共睹。
这些流量项目一直是构成环城市场的价格底板型项目，这些项目的快速消化，决定了未来价格底板本身会抬升。低价卖完了，可不就剩下高价了。
另一个就是品质提升型产品的不断面世，典型的天空之境带领下，一票玻璃立面项目实现了价格突破，当然成本增加也非常显著。环城市场像国展西的中建展望，容积率优势外还增配了许多内容，形成片区价格的突破。这类型通过追加品质配置实现价格突破的项目会越来越多，比如最近传闻的融创、中交地块因为首轮拿地的高关注度地块需要些新面貌。
开发商不投入就卖不动，投入了成本带动价格就会高，高价能不能被市场接受，有待市场来验证。某种程度上说这是个好现象，因为开发商开始真正关注配置与品质，但是关注品质配置的同时，必然是会推升整体开发成本的，这些成本最后都会反馈在售价上。
天津市场能不能接得住这个价格？这是个玄问。但是秘密君的个人判断是：存量客户的争夺。因为新形态产品的入市必然会冲击老项目的客户群体与销售。
PART04
一招鲜能不能吃遍天？
估计很多粉丝会吐槽秘密君居然在鼓吹房价上涨了。这不是鼓吹，均价新高这是事实，很多项目追加成本吸引客户推高价格也是事实，在高价项目的带动下，整体价格会出现异动，同样是事实。
但目前全国政策依然严厉，房企融资几乎进行了全方位的监管，连大型房企的商票业务也纳入到了监控。热点的学区房之类更是被推上了风口浪尖。整体形势的严峻决定了即使是在天津，可以接受价格上涨，但是也不会接受价格快速、大幅度的上涨。
同时天津很多商业银行贷款利率开始提升，要知道天津的房贷利率目前是大中城市中仅次于上海的低位水平。贷款利率提升与商业银行贷款集中度管理也决定了地产行业可以获取的金融输血不会快速膨胀。
在首批集中供地中，土地价格对于市场热度的推动非常明显，在第二批土地出让中，市场关注度与限制性条件明显增多，这些条件的锁定在土地端也会形成制约，更关键是：越往后，房企能够拿来卖地的钱就会越少，土地价格上涨动力并不充分。
按照机构监控，下半年预计会有22个新项目入市，其中已经有案名且释放规划信息的有15个，7个目前没有动作。这些项目主力集中在市内六区与环城四区。这些地块多数都是在去年年底以及今年首批集中出让中获得的项目，也意味着这些热点片区会迎来新一轮的厮杀，价格能否站稳，还是个问题。
(部分报告数据摘自：易居天津公司地产月报)