这一波城市轮动，什么时候到天津？
深圳涨完了、北京涨完了、成都在涨、重庆在涨……
天津呢？天津呢？天津呢？
现在，信号出现了。
济南动了。
对，就是济南。
国家统计局发布的6月70城房价中，济南新房环比涨幅全国第一。
连《每日经济新闻》也报道：
济南房价打破了全国房价“南强北弱”的格局。
国家统计数据也显示，今年1月以来，济南房价每个月都在上涨。
真实的济南楼市，的确如此。
房价出现近两三年都没有过的上涨，摆脱熊市阴影，明显复苏。
银丰玖玺城2.5万/平米，去年年初2.2万/平米左右，涨幅超10%。
中粮祥云最近开盘1.45万/平米，去年年底1.2万/平米，涨幅超10%。
济高梧桐郡去年年底毛坯1.7万/平米，现在精装2.4万/平米，涨幅很恐怖。
中建蔚蓝之城已涨到1.5万/平米，去年只有1.2万/平米，涨幅也有15%。
不过，也是分化的。
东部房价都在上涨，很多楼盘都有10%的涨幅；
老城、西部房价基本没涨。
来看看济南东部都有啥？
中央商务区、高新区中心区、汉峪金谷、奥体政务片区。
这4大片区，被合称为济南的“城市新中心”。
再次印证我们长久以来的观点：
新区房价能逆袭老城；高新区、商务区的房价领涨，最终将成为天花板。
为什么说天津的“信号”是济南呢？
济南、青岛、天津是一个Team——
难兄难弟，垫底二线城市的老三位。
2018-2020年，基本都是这个格局。
可能都找不到比它们仨“感情更好、步调更一致”的了。
看看它们近3年来的房价走势图，是不是贼像贼像的？
跟商量好似的，组团打滑梯下跌，只是在时间先后顺序上，稍有差别。
济南的走势线比天津还陡，青岛也没好到哪里去。
济南、青岛、天津，都经历过同样的“楼市暗夜”。
多少房企被推到垂死的边缘，高高兴兴的来，哭哭啼啼的走。
现在，济南已走出黎明前的黑暗，房价抬头。
青岛从今年3月起，房价上台阶，也要拔出泥潭。
目前，青岛学区房已涨完一波儿，市区新房次新房紧跟行情。
青岛房价走势
“两兄弟”都有起色，同一阵营的天津，也不会例外。
核心逻辑是：这一波城市轮动来了。
由南向北扩散，已轮动到济南和青岛，下一步就是天津。
还有一点，能证明“济南起、青岛起，天津就会跟着起”。
需要关注各城市的本外币存款余额。
房价说到底还是货币效应。
一个城市聚集的资金越多，越能维持楼市稳定。
但人手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
对比“每万人占有的资金”这一指标，更验证了天津、济南、青岛属于同一梯队。
济南对楼市的支撑能力，略好于青岛，而天津又略好于济南。
所以只要济南动了，天津一定“跑不了”。
春江水暖鸭先知。
济南、青岛，就是天津的“鸭子”。
另外，可以对比一下北京。
“每万人占有的资金”天津与北京差3.5倍，房价刚好也是这个差距。
北京六环房价6万+，天津外环附近，房价2万+。
房价最终的核心，逃不过“钱”的量级。
2020年，是中国新一轮城市轮动起点。
深圳与以往一样，又是全国房价领头羊，然后广州、上海，北京。
但这次不同的是，房住不炒的尚方宝剑，专治各种不服。
一线城市涨起来后，很快就被按下去，比如深圳二手房已经下跌。
房价快涨慢回，虽被调控，但还是涨了一大波。
只能说，房价上涨时间被缩短，并不代表没有，仍有规律可循。
一线城市后，轮动到强二线。
广州、东莞、佛山已熄火，成都、重庆还在涨。
重庆楼市从3月初开始，突然爆红。
先是个别楼盘深夜开盘、排队买房；然后是日光盘、土拍火热创下各种新高。
照母山、江北嘴、中央公园二手房挂牌价涨势吓人……
现在整个西南片区，重庆涨幅最大。
城市轮动的本质是什么？
先是全国资本追逐城市，再是城市赶离资本。
上一轮城市轮动，出现在2015-2016年。
这4年，合肥、杭州、南京等城市都冲到了赛道最前面。
天津虽落后，但也还在赛道之内。
来源：德科地产频道
当下，这一波城市轮动正进入第三个节点：
继一线、强二线之后，弱二线要开始了。
济南、青岛已经启动。
天津再不济，也是二线城市。
它还没有特殊到会跳出这个规则，也没有弱到失去轮动资格。
只要稍微打破一点信息壁垒，就会知道，外面的世界已然翻天覆地。
跳出天津，看天津。
天津的时间：今年9、10月。
详见---天津各区域的轮动时间及涨幅
只有改善盘、刚改盘的戏，没有刚需盘的份儿。
基于城市轮动的客观规律：
重点学区房——核心地段优质盘（改善）——核心地段普通盘（刚改）——非核心区域——远郊、二手房（市区次新、重点学区房除外）。
逐层递进。
但从这次一二线城市的行情周期来看，各个城市的回暖都走不到最后两步。
天津也会如此。
改善、刚改涨完后，这一轮基本就结束了。