改善算法
01.
周三深夜，天津正式发布了第二轮双集中供地总计61宗住宅国有建设用地的挂牌出让公告，特意翻看了“西青”部分，发现又有4宗上架。
犹记得首次双集中供地时，西青区碾压一众“对手”，在全市成交楼面价TOP10里竟争得3席……
我们亦借此指出过，其“市区化”走向。
这些年的西青，虽不是环城最走量的，却是定位和路线都鹤立鸡群者。不仅土地市场高光，新房也经历着内部的高速轮动：
2018年大南河片区起热，一路传导给华苑西、南站商务区板块，如今宾水西正值当打，刚被定位为“创新型活力服务中心”的水西片区，已被猜测是下一波楼市热点……
必须指出的是，这种轮动并非市场炒作下的概念乱窜，而是一种伴随高去化的热点接龙——一个板块的“点亮”，往往代表前一个板块的收尾或售罄。
拿当前流量担当“宾水西”举例。
该板块自去年9月起步后，仅1个月成交量就基本追平了华苑西、大南河，随后虽有波折，但绝大多数时候都在精武板块内保持着“整体领先”。
尤其今年1月起，鉴于精武镇其他组团供应大幅减少，宾水西便以超过约3-5倍的成交量，正式接棒区域去化主力。
今年5-6月，板块内仅有的3个在售住宅项目，均霸榜在西青成交套数TOP5中，而上半年环城销售金额榜单上，其中2个项目入围了TOP4……
来源：CRIC
对此，市场热情从一开始便只道是“性价比”。
可细琢磨下来，“宾水西”快速进入轮动，实在是西青“市区化”趋势的一个典型观察窗口。
我们尝试要个“解释”。
02.
事情得从“宾水西”的控规图说起。
仅有的三个在售住宅项目，以及东南角“精武小外九年一贯制”学校，共同构成了一个“黄金十字”。
“宾水西”板块控规示意图
细看下来，三盘均规划了商业体量，且统一安排在海泰发展二路两侧，形成一条“商业走廊”。而在四个地块的十字交叉点位上，又被塞进4个街角公园，以此构成居住围合下的生态公园组团。
基于此，再来重点看“东北角”。
确切消息表明，此处商业将规划为综合体，预计涵盖轻食餐饮、社区金融、百货超市等多种业态。而其北侧仅有一条宾水西道延长线相隔的位置上，则是运营已久的地铁3号线“高新区站”，意味着这里已经预约了TOD模式。
地铁3号线的能级，有必要多说一句。从这里可以2站进南开（华苑）、快速链接南站、东站、北站三大高铁枢纽。更能直抵水上公园、天塔等城市封面，途经营口道、和平路、津湾广场等主要CBD商圈……
至此，这张拼图才算完整。
应该说，相比大多数环城板块，“宾水西”地铁+商业+公园+学校的资源组合是更加齐备的，其关系与层次也明显被有意设计过，彼此围合的架势更利于“聚焦”与“成熟”。
即使与不断轮动的西青“前浪板块们”放到一起，说是“加强版”也并不为过。
“宾水西”板块商街（局部）效果图
于是，对内是布满城市化生活场景的活力十字，对外又能凭借TOD模式快速链接城市核心资源，便出现了另一种居住意义上的流动感和鲜活度——
家门口就有地铁的日子，下楼踏实吃一口早饭，还能掐着时间从容通勤；下班顺道溜达进商场，半晌出来，还拎着一件结婚纪念日礼物；
孩子放学后，带他赴一场津湾广场的光影盛宴；街角公园里，有人金婚执手，也有人甜蜜初恋……
或可如此定义，宾水西对“市区化”的直观诠释，更似在能够快捷链接城市要素的地方，聚起标志性的城市资源，施笔“城市化”解决方案，以一种新型城市的改善居住形态，呈现丰盛、鲜亮与饱满的生活模样。
03.
据此亦能知道，原本市场眼中的“性价比”一点不假。
与两三站地铁之外的南开区相比，这个前景一点都不差的组团却出现了多达几百万元的价格梯度，本身就代表了性价比。
如果再结合到板块供应所表现出的丰富改善形态，那么无论是“改善夹心层”抑或“品质首置”群体，都会意识到这将是市区改善难题的替代方案，即有限预算下、改善级需求的突破口。
以在售三项目之一的“美的·旭辉翰悦府”为例。
当前，该项目主力供应建面约115-143平米洋房产品。作为板块内仅有的洋房规划，从形态和面积配置上看，都已是改善语境。
同时诸如LDK一体化设计、巨幕面宽、宽景阳台等产品设定，也都兼顾了市面上较先进的改善要素，借此供应改善客户的心思已初现。
洋房样板间实景图
更为意外的，是一处“业主会所”。
健身房、瑜伽馆、棋牌室、影音空间、轰趴室、儿童游乐空间、阅读空间、书画室……在建面约1260平米空间内，业主会所面向成长、生活、交流和健康四大功能，集中落地了旭辉集团“微笑生活馆”产品体系。
业主会所实景图
且不说是西青区较为罕见的“尝鲜项”，放在市区豪宅堆儿里，这等配备的业主会所也属凤毛麟角。
乃至在建造层面，会所内还特别打通一条通道与地下车库相连。无论是停好车后引客人落座攀谈，还是下班接上孩子回家，抑或雨雪天气经由车库往返会所，都将更为高效、便利。
虽只是一处细节，却在当前有会所项目中并不常见，能看到的则是改善级供应时才有精细化思考路径。
而这座“会所”也并非躺在销讲里的规划造梦，而是已运营、可体验的现成配套了。
业主会所实景图
诸如此类的“主动升维供应”，一路从室内场所，延伸到社区室外空间。
园林端，美的·旭辉翰悦府项目虽只透露将以“北方首个海洋主题居住区景观”为设计理念，落成28类不同特色功能组团。但在去年已兑现的实景示范区中，不难窥见项目在设计创新、扎实用材和品质把控上的匠造思路。
洋房示范区实景图
比如“缤纷盒子”。一个搭载健身、亲子、观影、社交等功能的小型公共节点，是旭辉集团“CIFI-6”第六代产品体系在津的首次落地。
再比如，美的·旭辉翰悦府采用了“5.0智慧社区”概念设计，未来还将落地8大社区安防系统、5大室内安防管家……
鸟瞰效果图
借助市场对宾水西的追逐，得以重新审视西青楼市。
可见，所谓“市区化”，很大程度上是“改善级供求间”双向作用的结果。
此时，传统意义的外溢逻辑，诸如与市区的临近位置、交通资源赋能的良好通达性、成熟溢出界面消灭掉的顿挫感等等，均只作为基础前提。
站在“改善”立场上，真正的决策要素依赖于西青多板块高去化轮动的强势表现，以及“前浪们”所兑现出的市区化成果，从而确立起市场上一致而坚定的“改善情绪”。
人们怀着期冀与包容，为改善而来，遇到的又是环城地利上得以施展的“丰盛城市规划”，以及开发商们主动加码产品、以改善居住解决方案“超配”价格的做法。
前者更多锚定了留下来的信心，后者则带来了在市区置业不敢有的居住进阶想象。
大抵就是，我们想要的解释。
【 END 】
声明：本文所描述内容均基于截至发布时间所能了解到的相关政策、规划与现状，我们务求全面真实，但无法涵盖全部信息，无法对可能发生的情况改变负责，仅供参考。封面图及内文首图仅为创意需要，与文中涉及内容无关。全部图文内容仅为新闻信息及个人观点阐述，不构成合同约定，买卖双方权利义务最终以双方签订的《商品房网上认购书》、《商品房买卖合同》及附件等协议为准。