改善的势头，真是压不住了。
天津调控4年以来，今年不一般，堪称“改善元年”。
口说无凭，所有“真金白银”的投票，正在验证。
最不可思议的，6月天津新房成交均价创新高了，1.8万/平米！
一直以来，1.5-1.6万/平米都是天津的“稳定数字”。
没想到，今年猛地就飙升到1.8万/平米，6月竟然比5月涨了5.6%。
破了近三年来的记录，再次站上历史高位。
数据来源：房管局网签数据
为什么会这样？
显然并不是天津楼市在普涨，更多是结构性变化造成的。
因为高价盘成交量占比越来越高。
也就是说，改善市场启动了。
据统计，成交均价3万以上的新房，5月808套，6月就涨到了953套，涨幅高达18%。
一般来说，总价400以上，才能算真正的改善。
今年上半年，套均总价400万以上的签约房源持续上涨。
6月已达到694套的水平，比5月增长了21%。
数据来源：房管局网签数据
如果对比去年，这个现象更明显。
2020年，全市新房成交主力为100-150万的总价段，但今年已经升级为150-200万。
400万以上的改善类成交占比，更是全面上涨。
比如400-450万的价位，去年上半年占比1.5%，今年上半年占比增长为1.6%。
不要小看这一点点涨幅，放在全市每年13万平米的成交中，这是很大的比例。
甚至800万以上的成交占比，也有所增长。
数据来源：房管局网签数据
无论是体感温度，还是数据的客观反馈，都在证明一件事：
天津楼市的改善行情已至，并且已经“成气候”。
新周期，正在进行。
身处新周期，很多改善买房人都“跃跃欲试”。
但改善置业有自己的一套选房逻辑，如果偏离了这条线，可能会“事倍功半”。
改善不像刚需，他们对价格并不敏感，反而更看中这两点：
品牌力+产品力
刚需买房对品牌无感，只要价格合适就入手。
改善买房，非常在意品牌，这就与富人买包一样，品牌代表身份。
也正因此，好品牌的改善房源，才更加保值。
因为它带来的是从前期建造到后期物业，一系列系统化的品质。
兑现力
也许在十年前，兑现力算不上考量因素。
但如今房企的暴利时代已过，卡在有限的利润面前，谁还能坚守底线？
改善买房，需要的是品质升级，而不仅仅是面积变大。
所以，兑现力，也就是说，房企的信用度更是重中之重。
现在越来越多的改善盘，要抢在销售之初就兑现实景示范区，也正是因为这一点。
基于这两个维度，天津的改善类型可以分两类。
一类是地缘改善；另一类是全市改善。
地缘改善很好理解，安土重迁，对区域依赖性很强，不会去其它地方买房。
全市改善更看重产品、圈层，并不是冲着学校、商业等配套附加值而来。
这些买房人“眼中只有某个认可的楼盘。
比如海河金茂府，虽然价格比区域内楼盘高出一大截，但依旧“火速清盘”。
因为高端改善完全是冲着“金茂府”的品质而来。
上东金茂府，也属于全市改善的选择。
结合改善人群看中的两个维度，总价400万以上的改善盘中，上东金茂府凭借强劲的产品力，吸引了大量“只为它而来”的买房人。
虽然上东金茂府属于目的地型置业，但它的地段能级一点也不低。
还“有待爆发”，这刚好是它的后发优势。
政府已经有意促进均衡发展，从西向南，再由南向东，逐步推进。
一条微笑曲线，马上就“笑的更灿烂”了。
上东金茂府处在的津滨大道，将进入全新红利期。
地铁建设，正在助攻东部城市地位。
地铁4、10、11号线将途径东部环内，再加上已经通车的地铁2号线和9号线，将形成“四横一纵”的地铁密网。
继横向拉通城市路网之后，东部区域也迎来了纵向发展的契机。
实现城市人口往东部倒流的作用，将西南片区与东部紧密结合起来。
城市通勤节点打通之后，配套、产业、人口将随之流动起来。
天津的城市发展，开始进入东拓时代。
津滨大道是天津双城双港发展的主要连接线。
如今，津城、滨城格局已经提出，滨城的重要度前所未有。
谁能最便捷的与滨城“联姻”，谁就是下一个红利爆发点。
津滨大道，就是连接滨城和津城的黄金通道。
所以，东丽区政府在多年前，就保留了这块非常关键的核心土地，等待厚积薄发。
而津滨大道本身，就是天津“二心五节点”之一。
无论是从规划，还是地理区位来说，津滨大道都是天津环内重要的节点。
这种位置就注定了，板块要承载大量的人员、城市资源的往来。
400万以上的改善置业，基本都不是第一次买房。
他们非常了解房价涨幅的内在逻辑：
买预期，而不是买现状。
只要地段有潜力，一旦后发优势体现出来，就会上升到新高度。