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土地集中出让正在深刻改变这个行业，在天津，最直观就是催生了高端市场的大变局。首批集中出让成交了市区6宗宅地，纪庄子与水西楼面价也直追市区。二批土地出让中和平多伦道、红桥铃铛阁、南开共挂出了多达12宗市内地块，楼面价普遍过2万，无形中圈定：面向高端。粗略盘一下：产品售价过五万的项目超过10个，高端市场已是一片红海。但“挑剔”的客户依然说：没有想要的项目，没学区、太偏僻、生活不便、产品落后、高端经验缺乏……不一而足，找个“六边形战士”太难了！
这个源自日本媒体的梗，是用来评价乒乓球选手在力量、速度、技巧、发球、防守、经验六个方面的能力，能力爆满的被称为“六边形战士”。
PART01
满分地段：“老南开”凭什么傲娇？
有粉丝2019年开始看房，高端项目悉数看过但迟迟没有出手。南开六马路地块出让之后，他比媒体还激动：兴致勃勃的跟我解释这块地的优势，最后结论是：就在周边长大，如果不走学区快销路线，一定搞一套。
南开六马路地块是今年年初土地市场难得的亮点。绿城、中海、新城、信达等9家企业参与竞拍，罕见进入了竞价阶段。最终被旭辉以12.7亿摘得，折合楼面价34048元/㎡，溢价率41%。
天津的城市核心在海光寺、小白楼、天津站、鼓楼四个点围合的一个梯形区域。这个区域里有交通枢纽天津站与营口道；有现代企业核心南京路与和平路金融街；有天津城市级商业核心和平路——营口道步行街；恒隆商业广场、南开大悦城现代派购物中心；有城市名片级的景观核心海河以及意式风情街；还有老天津的根魂鼓楼与老城厢；当然，有天津首屈一指的教育资源、医疗资源配置……。
在这个围合的片区内，几乎可以看到天津的过去、当下与未来。步行可达的距离内就是整个城市的核心配置，在这个围合片区周边生活的人可能走到哪里都会觉得生活不便。而旭辉铂悦公望地块距离这个生核心，仅仅是一个路口的距离。
即使是在自家楼下，也几乎都是一流的配置。地块东是鼎鼎大名的南开中学，有117年历史创始人是著名的严范孙和张伯苓，被列入了国家级重点中学、国家级重点文物保护单位。培养了两位共和国总理、9位全国人大副委员长和全国政协副主席……。
地块南侧是南开医院与中心妇产，中心妇产除了等级高，更在老百姓心目中独占鳌头的存在。北侧是南开公园，占地面积并不大，但是建国后最早兴建的公园之一，升级改造后成了一座绿树成荫，花开如海的现代派公园。
在城市成熟区，大多数土地以拆迁或者更新为主，这导致周边城市界面往往老旧，几个新楼鹤立鸡群，不仅影响社区居住品质，也缺乏城市感与高端住宅需要的外部环境。而旭辉铂悦公望周边除了东侧的南开中学与北侧的南开公园外，西侧与南侧几乎都是近年来新建住宅区。
南开近年出让土地多数在黄河道以西或者是天拖、凌庄子一带，虽然项目不少，但对久居南开核心区的客户而言还是“太远了”。核心区位、配套完善、界面整饬、底蕴深厚，这是“老南开”傲娇的根本，也是铂悦公望打造“六边形战士”的基本素质。
PART02
潮流形态：2021，天津的现代派元年
南开是今年土地出让的大户，宗数众多但合计建筑面积十分有限。供应并不丰富的南开却是改善客户集中爆发的阶段，90年代老旧住宅与2000年后的大高层客户存在密集的换房需求。过去客户流向了周边次新房，将周边次新房价格推升奇高。2021年后，更多客户关注的是：南开会不会有现代派住宅？
2021年可谓天津的现代派元年，这一年“玻璃幕墙落地窗+流线型外立面”成为天津的潮流，在很多城市这是高端住宅的标配。北京甲叁號院、重庆舜山府、成都云龙阁、杭州春月锦庐……
当这个配置出现在天津的时候，某种意义上代表了下个时代的塔尖产品风格，铂悦公望果然没有让“老南开”失望。
铂悦公望地块方正，仅摆了4个楼座，最高是南侧的1号楼25层，其余多为10~17层小高，另有北侧一栋8层住宅俯瞰整个大区花园。东西俩侧利用配建围合，整体形成了环抱式布局，中央是面积巨大的中央景观，南北跨度超过55米。这个中央景观不仅让每个楼栋都可以享受拥有均好视野，还给景观发挥留足了空间。
建筑外立面众望所归设计了大面积落地窗与铝板线条勾勒的风格，在简约、纯粹的建筑形式下通过线条、材质、功能、细节营造产品调性。但秘密君更感兴趣的是流线：曲线建筑因为工艺复杂品质好，视觉奢华豪宅范深受豪圈层喜爱，成为豪宅的“符号标志”。
铂悦公望单体外立面呈现是一个T字型，顶部采用金色铝板突出庄重奢华，细节处理上用深灰、银色铝板的色彩变化丰富立面层次。在建筑转角处，大面积设置270度弧形观景窗，整体立面圆润庄重。
在配建的社区文化中心上这个特点表现的更为明显，用叠放的书作为意向，书脊错落弧线优美，在“老南开”的城市界面中引入了通透明亮的一面。
高端客户想要在老南开的核心区拥有一座新形态的住宅，铂悦公望出现了，超前的建筑形态背后是房企对于市场变化的敏锐嗅觉。按照外展场的口径：虽然放风价高达6万+，但排卡人数已经远超预期。
PART03
极致景观：5700平，大隐于市
顶豪项目桃花源，把入口隐藏在灌木丛中，很多人不解，后来恍然大悟：这是桃花源的意向，也是大隐隐于市的归纳。城市中心项目，很难处理出世与入世的距离，塔尖项目更是在“身份显贵”与“隐秘居所”之间不断权衡，所以很多高端项目都是高门大户，但内里却是曲径通幽，让人一眼望不到社区深处。
铂悦公望在景观营造上无处不在强调这种微妙的平衡。入口采用的是深色的石材造型，结合立面金属logo以及灯饰，凸显铂悦系列的细节与精致感，两侧是造型松木形成一个沉稳大气的门面担当。但是入口处做了一道弧形景墙，阻断了社区内外的视觉联系，保证内部外的空间私密感。
门头强调气势，周界隔墙与配套公建设施围合，将整个社区与城市界面隔离开来，快递放置区、访客等候区等又突出了人性化，一个入口形成“隐贵”的融合。
进入社区是一个约5700平米中央花园，长约100米，宽近55米，相当于13个篮球场的超大尺度景观花园。这个围合式景观内部又有层次的跌宕起伏。入口前场空间延续门头气势以高大乔木为主，结合迭进式草阶形成丰富的层次，水景倒影树木与建筑景象，形成一种生活场景的意向。前场过后是一个流光连廊，连接起公共会客区无界会所，半封闭的会所结构既可以观四季之景，又有恒温室内空间可以开怀畅谈静心阅读。这个半室外半室内的配置在天津市场极为少见，也大大提高了社区景观的实用性。
无界会所向内面对景观草坪，植入了地块本身的人文素质，形成了学院派风格，将运动与休憩功能合并，既提供了如森林氧吧般的林荫休憩场所，又提供了运动、露天活动的空间，像极了大学校园里的草坪。景观组团西侧营造微地形形成了阶梯广场，一方面是儿童活动区，同时也是一个社区集体活动的组团。
进入社区是一派现代，但是走出社区就是城市核心区的繁华，围合与开敞、有界与融合，对于塔尖人群来说，极致的现代派景观与现代派建筑相得益彰是高端项目的进阶修养。
PART04
经验值拉满：:270度观景，巨厅！
旭辉拿下六马路地块之初，有业内认为：可能会操作学区快销盘。但是旭辉却一反常态，将起步面积锁定在110平方米，换句话说不止没有小户型学区快销，连追求流量的小户型妥协都不存在，一水儿的大户型意味着纯粹的客户层次。看过旭辉杭州、重庆等地的铂悦系产品的人估计丝毫不会感到意外。
从目前释放的户型来看，所有户型都是三室设计，都有超大方厅，同时都强调南向大面宽，利用玻璃落地窗的特质，追求大面积开窗造就的采光与视野。但与众不同的地方是：利用流线型立面，主力户型都实现了270度观景视野。不论是尺度还是视野、舒适度都是现代派住宅的量身定做。
110平方米户型作为最小的户型，客厅可以做到3.8米开间，三室朝阳，主卧还做出了主卧套效果。130平方米是高层边户，独立玄关更加完整纯粹，客厅做到了4米之外，在客厅与次卧之间形成了一个宽度1.2米的阳台空间，长度可以达到7米，在天津市场这样的配置只在少数海河沿线超大平层出现过。主卧室的3.6米开间之外，270度转角窗绝对是一个亮点。
140平方米比130平方米户型大了10平方米，但使用感受上明显高出不止一个层级。入户就是客卧，对追求极致私密的客户而言，客卧的独立设置绝对是刚需。而最核心的客厅部位达到了5.7米，真正具备了宽厅的尺度。个人最喜欢这个户型的地方在于中西厨的完整格局。虽然西式餐饮并非客户关注的焦点，但是相比中式餐厅的正式，西厨多了很多灵动，也是交流与简单操作的中心。未来西厨中岛一定会是趋势，不是饮食文化的变革，而是客户生活习惯的改变。
户型面积最大的产品是170平方米，但旭辉却精明的只做了三室，因为购买这类房产的客户家庭结构必然不会是大家族居住，所以在适当面积范围内尽可能做大舒适度比多一室来的更为重要。
所以在170平方米户型中，居然做到了一梯一户，私家电梯进入只有自家会使用的电梯前厅，同时在户内做了独立玄关。这个电梯前厅居然实现了大面积采光窗，在市场同等面积段产品里几乎是不可能实现的存在。双重玄关不止是私密性，而且全明的大采光窗私属电梯前厅也将舒适尊贵从室内到公区无缝衔接。客厅尺度达到了6.8米，通过LDK餐厨一体化设计，将餐厅与客厅空间的界限打破，整体客厅空间达到了近60平方米的巨厅效果，配合大面积玻璃落地窗，其震撼效果可以想象。
170样板间效果图
比客厅更奢侈的私以为是主卫生，常规的淋浴马桶之外，还配置了双台盆与一个可以边泡澡边观景的浴缸。如果双台盆不够惊艳，在衣帽间位置居然专门预留了化妆台的位置，更关键的是，化妆台也有一个采光窗，这个化妆台与采光窗几乎没有女主人会有抵抗力。在有限的面积空间内旭辉将这些年在户型空间研究上的经验积累几乎发挥到了极致。
高端购房客户有能力买到他要的所有要素，这是高端盘的使命。与大多数项目三五个核心亮点不同，铂悦公望的意义在于：均好性。城市界面并非高端住宅的核心价值，却是塔尖客户的痒点；学区并非高端客户的刚需，依然是行业痛点；生活配套可以开车解决，但塔尖客户希望有步行可达的选择权；刚需项目讲人文历史毫无意义，但塔尖客户却高度关注；此外诸如地下车库的标准、会所能够提供的服务……。这些痛点与痒点的全套解决方案才是旭辉铂悦公望堪称“六边形战士”的核心，而非南开二字，更不只是一个新颖的立面。目前铂悦公望依然在火爆排卡，以目前的排卡热度，预计距离正式开盘已经为期不远。