在大梅江之后，接过豪宅新项目集中扎堆入市接力棒的，一定会是南开。
7月17日，南开区六马路与三纬路交口的旭辉铂悦·公望正式排卡。
5月天津第一次集中供地中，绿城和招商蛇口分别拿下服装街新裕里和天拖二期地块。
按他们的定位，单价大概率都是要做到6万+，总价段必定破千万。
再加上在售的金地阅千峯和正荣紫阙，很快，南开就会出现5个千万级豪宅同场竞技的局面。
一周前，姜Sir拿到了旭辉铂悦·公望项目的产品规划资料。
今天就给大家来一个最全剧透，看看这个南开核心区的新豪宅究竟怎么样？
旭辉铂悦·公望的具体四至，北侧天宝路，南侧南开三纬路，西侧南开六马路，东侧南开五马路。
在项目北面，还有旭辉代建的学校及文化中心。
▲旭辉铂悦·公望区位示意
按传统分类，这里属于广开-长江道板块。
本世纪初，南开区西市大街、长江道一带开始大规模拆迁改造，周边涌现出大量新建商品房楼盘，热度非常高。
2010年后，区域开发基本结束。在2009年融侨拿地之后，片区内以及近10年没再出让过新的宅地。
不仅如此，旭辉铂悦·公望还是近两年来南开区首宗出让的住宅用地。
土地供应的短缺也已经反馈在成交情况上。
据天津克而瑞统计，今年上半年，南开区新建商品房供应量约8.5万㎡、757套，成交量却是约10.7万㎡、932套，供求比0.8。
难怪7月17日旭辉铂悦·公望在南开大悦城外展启动排卡，一上午便登记了300余组。
▲旭辉铂悦·公望排卡现场
具体看项目周边的配套，也是“熟”到不能再“熟”。
区位上，这里正是南开的腹地，紧邻内环线。
这块地本身，就是原南开43中旧址、原南开五马路小学旧址，隔壁就是拥有117年历史的南开中学，历史文脉非常厚重。
东侧仅隔一条马路，就是双三甲医院——南开医院+天津市中心妇产科医院；北侧过了西市大街，是双绿肺——南开公园+翔宇公园。
再远些，从小区规划规划出入口出发，驾车约1.8公里便可进入南开大悦城地库，约2.8公里就能到滨江道。
在教育方面，新房不允许承诺学区，但如果按照就近入学原则，项目距离南开五马路小学是最近的。
而且，项目周边建筑多数都是10-20年左右房龄，城市界面比较新，整体视觉效果很好。
▲旭辉铂悦·公望区位示意
整个社区很迷你，占地只有约1.5万㎡，地上总建筑面积约3.73万㎡，容积率2.5，总计252户。
在满足国家日照规范基础上，设计师把4栋住宅楼布置在了南北两侧临路，西侧及北侧局部临街是配建，东南角有一处托老所。
▲旭辉铂悦·公望规划平面图
4栋住宅，分别是8、10、11层的一梯二户洋房，17层两梯两户小高层，25层两梯四户高层。
▲旭辉铂悦·公望鸟瞰效果图
小区的两个车行出入口，一个位于西侧临南开六马路，一个位于南侧临南开三纬路。
其中，南侧是一个车行专用口，坡道直接朝向市政路，和人行动线完全分离，毫无交叉。
西侧是人车并行的次出入口，车辆需先驶入大门，由专用车道下地库。但人车间会有景墙、绿化隔离带进行分割，因此也不会产生交叉动线。
▲旭辉铂悦·公望车行动线示意
人行出入口有两个，位于东、西两侧，也是小区两处归家礼仪大门。
西侧的人行口与车行口并列布置，东侧则是一个纯人行口。
▲旭辉铂悦·公望人行动线示意
尤其是东侧的主大门，通过多重景墙的设计，引导业主进入小区时形成“S”型动线，既遮挡住入口视线、保证社区内隐私，又营造出“曲径通幽”的归家感受。
同时，在小区围合外还专门设计有一个独立空间，用作快递室。快递员投放小件快递可不必进小区，减少对业主的干扰。
▲旭辉铂悦·公望东侧入口平面规划示意
社区北侧，是旭辉代建的学校和社区文化活动中心。
学校建筑面积约1.2万㎡，规划为一个24班小学。
社区文化活动中心建筑面积约2800㎡，先期用作项目售楼处，未来会移交给政府作为社区图书馆等。
▲旭辉代建学校及文化中心鸟瞰效果图
社区规模虽然不大，却无缝嵌入最繁华的南开核心区。尤其周边街区尺度都很小，各项城市配套通过步行便可抵达。
从小区大门起，向北步行100多米，便可把孩子送到北面的新建小学，每天都能多睡半小时。
向东步行160多米，老人就到了南开医院北门，看病挂号都比别人更快。
向北步行300多米，就到了南开公园，晚饭后去散个步，距离正正好好。
向南步行三五百米，菜市场、快餐店、小超市一应俱全，连影城、麦当劳和瑞幸咖啡都能享受到。
▲旭辉铂悦·公望南侧街区地图
从去年底开始，金属铝板+类玻璃幕墙的现代住宅立面在天津流行开来。
这也符合旭辉一项对90后的房屋美学认知调查的结果：
楼体不能太厚重、极致超大窗地比、幕墙体系玻璃与铝板组合、弧线造型、精致线条。
基于此，旭辉铂悦·公望将旭辉旗下“T-tower”立面首次落地于华北区域。
▲旭辉铂悦·公望建筑效果图
整个建筑，通透的大玻璃开窗是主角，显得整座建筑晶莹剔透、简洁现代。
同时，利用银灰色铝板及型材线条，在每层的窗沿上下及局部纵向，勾勒出突出的“T”字形轮廓，令建筑更加立体、挺拔。
局部，铝型材又以流动曲线构成完美的弧度，削弱了金属与玻璃所带来的冷漠生硬，顶部屋檐的金色铝板封边更增添一抹亮色。
窗间墙、窗槛墙则采取灰色涂料，保证色调与大玻璃窗统一。
▲旭辉铂悦·公望建筑立面效果图
铂悦·公望为何能做出南向这么高的窗墙比？主要也是和户型设计有关。
据了解，整个项目共有四款户型，客厅全都是大落地窗。
其中，建筑面积约130㎡的户型，贯通式大阳台的落地窗足有约6米宽；建筑面积约170㎡的户型，“L”型的转角客厅落地窗约6米+0.6米长。
▲旭辉铂悦·公望建筑立面效果图
而且，项目整体还采用了断桥铝合金系统窗，内开内倒，进口五金配件。
所谓系统窗，是指厂家自主研发系统标准、设计配件、定制生产的门窗，而非采用石材通用型材、配件组装的门窗。
系统窗拥有更好的保温、隔热、密闭、降噪等性能，能极大提升居住舒适度。
▲旭辉铂悦·公望建筑立面效果图
与此同时，北侧代建的社区文化活动中心和学校，也采取了和住宅同样的建筑风格。
像暂作营销中心的社区文化活动中心，目前正在施工。形状如4本摞起的图书，大面积的落地玻璃窗包裹，配合铝板、石材、金属型材等。
▲旭辉代建社区文化活动中心效果图
代建学校除了和住宅相同的流线型线条弧角外，还增加了红砖元素，更显学府气息，也和地块本身的文脉以及旁边的南开中学呼应。
▲旭辉代建小学效果图
除了建筑体本身，地库也是铂悦·公望另一大亮点。
为保证停车位充足，项目下挖了两层地库，地下建筑面积约相当于地上建筑面积的一半。
而且，在局部坡道入口的上方、入户大堂门前的天花，还设计了星空照明系统。
顶部光源从吊顶上的细小孔洞洒下来，如璀璨银河，一路随车而明。业主归家，也有了酒店式的体验。
▲常州旭辉铂悦·天宁实景
项目的楼间距能达到约56-64米，形成了一个约1.19万㎡的集中景观用地。
整体规划上，将中式院落空间和秩序融入其中，构成礼仪门堂无界会所轴线立体花园森林氧吧入户花园的四进空间。
▲旭辉铂悦·公望景观规划示意
同时，设计师又提炼出南开元素，一一对应每处景观节点，希望勾起往日南开校园生活回忆，让业主产生心灵共鸣。
从东侧大门开始，高大的金属门头、黑色石材景墙，低调内敛，保证了入口处不被外界窥视。
▲旭辉铂悦·公望东入口效果图
大门背后的玻璃景墙植入“南开石碑”元素，并结合刻有张伯苓先生40字镜箴的“容止镜”元素，表现项目的南开精神。
▲旭辉铂悦·公望景观效果图
绕过玻璃景墙，接下来是社区室外景观会客厅——无界会所。
大型廊架搭配景墙，局部摆放休闲家具，外侧打造观景平台，融入“瑞廷礼堂”的元素。
业主置身其中，可观景、看书、品茶、会客、聊天，功能性十分强大，也体现了社区独特的文化魅力和书香门第的人文气质。
▲旭辉铂悦·公望景观效果图
走出无界会所，是一部长长的廊架，仿若南开学校旧址中的礼堂回廊。旁边的阳光草坪，又让人联想到校园里舒适宜人的草坪。
▲旭辉铂悦·公望景观效果图
再往后，是带有儿童活动区的森林氧吧。
取“桃李园”和“室外阶梯广场”的元素，在场地侧面也设计了面向草坪的阶梯坐凳。仿佛来到校园广场，坐在南开桃李园休息。
同时，为孩子做了树屋、观景台、秋千、滑梯等游戏设施，为成年人预留了多种运动器材，将运动与休憩功能合并。
▲旭辉铂悦·公望景观效果图
每栋住宅楼前，均设计了四时庭院，提取南开旧时宿舍“西斋”的建筑语汇和景观元素，再现现代入户花园。
宅前还专门预留了会客区，可摆放户外家具，供邻里交流、私享会客。
▲旭辉铂悦·公望景观效果图
总结下来，旭辉铂悦·公望的景观设计最大特点就7个字：“室外场景室内化”。
地面铺装材质丰富、款式多样，园区照明充满层次，园林种植规整精致、贴近自然，同时采用了大量的廊架、景墙、树池、水景等。
整体上，各个景观活动各空间更像室内一般，如奢华酒店的感受，细节更加精工，功能性更强。
甚至，园区内几棵老树，设计师也都在思考如何保留，构成地块的记忆。
也难怪，据旭辉方面透露，预定的大区景观成本直逼某些一般水平的示范区。
旭辉铂悦·公望的户型总计四种，建筑面积约110㎡、130㎡、140㎡、170㎡三室。
其中，建筑面积约110㎡三室是高层的中间户，户型布局中规中矩：三开间朝南，通过连廊设计实现南北通透，双卫。
▲建筑面积约110㎡三室户型
目前市场中带连廊高层中户三室，大部分都是这样的布局，但旭辉这款户型入户门旁的那个墙垛很点睛。
净约40公分的空间，正好能靠墙从门口到阳台做一整排收纳柜子。而且这样规划，空间保持规整，并不会令人感到局促。
客厅南面开辟出了独立阳台，带上下水，可洗衣晾晒，极大地完善了小户型家政功能。
▲建筑面积约110㎡三室户型
建筑面积约130㎡三室是高层边户，这个设计得就比较有意思了。
▲建筑面积约130㎡三室户型
目前的高层边户三室，大部分布局是进门就是客餐厅，然后一条走道串起里面的三间卧室+卫生间。
而旭辉这款户型，却是标准“H”三居，客餐厅居中，两侧布置卧室，一般多常见于洋房。
如下图，左侧户型会有一条走道，面积至少得5-6㎡，无任何功能，只是纯交通空间。
右侧户型则没有走道，自然减少了面积浪费。如果按单价6万元/㎡计算，就能省30多万。
而且，右户型独立玄关面积也要比左大很多，更私密、更有仪式感，收纳功能也更强大。
另外就是餐厅开间。
左侧户型厨房-餐厅并置，餐厅净宽约3米，将将够摆下餐桌、两侧过人；右侧户型餐厅净开间约3.8米，已经够放下一张圆桌了。
两间南卧室被客厅分开，客卫靠近客卧，实际上形成了双套房布局。假设是和老人同住，两代人生活习惯不同，也不会互相干扰。
横跨客厅和南次卧的跑道式大阳台，做出了一个约6米宽、2.5米高的大落地窗，面积足有约15㎡。这意味着更充足的采光。
▲建筑面积约130㎡三室户型
建筑面积约140㎡户型，是旭辉CIFI-7产品体系中研发的“巨厅”户型。
▲建筑面积约140㎡三室户型
这款户型最突出的，当然是中间那个方方正正的规整空间，构成一个标准“方厅”。
如果把阳台算在一起，进深约7.8米，开间约5.7米，整体建筑面积约45㎡。
这样方正的公共活动空间，家具摆放更加自由，围绕家具会形成多条洄游动线，极大提升了室内通行效率，消灭走道浪费。
▲建筑面积约140㎡三室户型
建筑面积约170㎡三室户型，基本是140㎡放大款，也是最典型的“巨厅”布局。整体开间约14.6米，进深约11.5米-13.3米。
▲建筑面积约170㎡三室户型
这款户型全部是小高层，两部电梯、一部楼梯，每层两户，每户有一个独享的电梯厅。
关键是，电梯厅北侧居然是带窗的。不仅有自然采光照亮归家之路，还能欣赏窗外的美景。
而且，楼梯间天然分隔开两户的电梯厅，通往楼梯间的防火门阻隔住外人进入；电梯有梯控，非本层业主也上不来。
这样，每一户门前的电梯厅才是真正的独立独享空间。
▲建筑面积约170㎡户型电梯厅布局
实效机构吴昊提出“关系场认证”——从顾客使用角度，对建筑空间进行价值评估。
他认为，在有限空间下保持家庭关系的聚散，中式四合院解决得最好：
上房和东西厢房代表大家庭的不同成员，院子则是家族社交中心，连接起各个厢房。
▲摘自公号“观念研究院”
旭辉这款户型，是不是有点像套四合院？
一个方方正正的“巨厅”位于中央，人们围坐在餐桌前，放下手机，边吃饭边聊天，形成家庭的社交中枢。
宽敞的起居室，足够不同家庭成员尽情施展自己的个人爱好，好像四合院的中心大庭院。
三个房间居于三个角落，类“品”字，私密区域一分为三，类似四合院的正房、厢房，保持各自在夜晚不被打扰。
同时，入户、厨房、卫生间、阳台等功能区均围绕“中央庭院”布置，提升使用效率。
▲建筑面积约170㎡三室户型
如果算上南阳台，整个大厅的进深达到约9.1米，开间约6.8米，整体建筑面积约61㎡，绝对可以称得上“巨厅”。
足够宽敞的餐厅，完全可以摆下一张2米多长的超大餐桌+岛台。
起居室+阳台部分则可以根据不同家具的摆放方式，分隔出多种功能区——会客、观影、游戏、书画、品茶、办公、种植、家政……
同时，因为开间足够大，两侧靠墙还有整面墙可以放置收纳柜，阳台也有洗衣机位。
围绕餐桌区和沙发区，形成多条环绕型动线，让行动的路线变成一个回路，同一条回路又串联起不同的功能区。
这有什么好处？假设你从玄关回主卧、从阳台去厨房、从次卧去书房，你都能有两条线路可选。
这样，行动更方便，处理家务过程中就能不走回头路。
客厅外阳台的“L”型大落地窗，长约6米+0.6米，高约2.5米，整体面积约16.5㎡，而且没有地台、直接落在地板上。
这个尺度的大窗搭配巨厅，那种通透的视觉效果自然无与伦比。
▲建筑面积约170㎡精装样板间效果图
厨房台面不是“U”字而是“G”字，从右至左，取食材备菜洗菜切菜炒菜乘盘上桌，动线顺畅，而且每个区域都有充分的台面操作。
“G”的下边，是西厨岛台。可别小看这组台面，彻底改变了传统生活方式。
妈妈站在内侧切水果、做饼干时，正好面向餐厅和起居室，随时与餐桌旁、沙发区的亲人交流互动。
节假日亲友来访，大家一起准备饭菜，包饺子、切西瓜。
工作日的早餐，就在这里吃个简单早餐，然后出门上班上学。
▲建筑面积约170㎡三室户型
南向的两个卧室，主卧自带双手盆+淋浴房+马桶+浴缸的五件套卫生间，次卧开门就是客卫，也相当于一个套房。
次卧开间约3.5米、进深约4.3米，已经相当于主卧级别，且能设置独立衣帽间。
主卧的“L”型转角飘窗，转角处接近约1.8米，如果把床头靠客厅一侧放置，正好可以欣赏270º风景。
姜Sir印象里，这也是目前天津市场中最大的主卧转角窗。
▲建筑面积约170㎡三室户型
据了解，旭辉铂悦·公望将采取精装交付，装标也会保持在和市场同档次项目相当的一个高标准上。
姜Sir还没拿到详细的精装设计方案，据天津旭辉设计负责人介绍，整体逻辑会是“在客户搬不走的地方增加成本”。
上几张精装交付效果图，大家参考。具体细节，等样板间出来后再做详解。
▲建筑面积约130㎡客厅效果图
▲建筑面积约140㎡厨房效果图
▲建筑面积约140㎡客厅效果图
▲建筑面积约140㎡主卧效果图
▲建筑面积约170㎡厨房效果图
▲建筑面积约170㎡客厅效果图
▲建筑面积约170㎡主卧效果图
8月6日，旭辉铂悦·公望将举行产品说明会。
目前，项目正在VIP招募，开盘时间待定，售价待定。
利用社区文化活动中心所做的营销中心，也正在紧锣密鼓施工当中，预计很快就会对外开放，感兴趣的朋友可到现场参观。
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2021·8·3
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