做个小调查，最近楼市好像有点冷，你感受到了吗？”
天津楼市似乎有点冷清了。仿佛积累的能量，被一下子释放光了。翻过高潮，迎来低谷，新近推出的几个新盘，都卖得一般般，对外宣传的水分太大，基本没法看。
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二手房市场，截至7月底，天津市区+环城的二手房价格已经连续6个月下跌。
很大一部分，降价也卖不动。
前一段时间，二手房“停贷”风波，50城二手房成交量环比下降20%。天津二手房贷款审批速度变慢，贷款利率也稍微收紧了一点，对市场产生一定影响。
其实，从2019年开始，二手房市场就进入“冰冻期”，价格一直持续下探。难卖、周期长成为主调。偶尔出现小阶段回暖，成交量涨，带看量涨，成交价有轻微波动。但整体市场还是处于“艰难期”。
客观地讲，天津二手房市场差，这是摆在眼前的事实。
道士君有位朋友，他在红桥区有一套105平的房，准备以小换大，可是大的都买好了，小的还是卖不出去。
房子挂出去，三个多月过去了，只有2个人看。
中介都在力劝他降价，但高买低卖又实在舍不得。不卖的话，买另一套首付找别人借的钱又不好意思总欠着不还。
心中苦闷的他甚至问道士君，红桥区下半年是不是要跌了？
道士君另一位想买二手房的朋友，看了好几个盘，几乎都是去年挂出来一直无人问津，搞得他都不敢下手买。
道士君的判断是，市场、买卖双方三者这个博奕的阶段持续多久，天津的二手房市场就还会冷多久。
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天津这样的仍处在新房大规模增量阶段的城市，新房数据有着重要的指导意义。
天津房地产界有一句话：七八月淡季，丰俭由人，多寡随意。
意思嘛，是说开发商为了半年报的业绩，会在5、6月份冲量。几个月之后呢，又有一个“金九银十”的销售期，所以中间7、8月正好调整一下，7、8月的天气炎热，买房人也不那么着急，出来看房选房的人自然减少，那就干脆来个“中场休息”，随购房人做主就行。
最近天津市场，确实有点冷，二手房是一方面，新房也出现冷的迹象。
主要体现在几大方面：
1、案场到访量明显缩减，市场进入传统销售淡季。
2、各项目供应成交量下滑，转化率不高。
3、项目营销节奏大部分顺销，无大的节点强销期。
4、购房者不急着买的再再再看看吧。
5、行业大势影响，一波波调控政策、地产股市动荡、房贷利率变化等等一系列因素，暂处于“低气压”阶段。
与此同时，道士君盘了盘天津部分项目7月份销售情况，相较于5月、6月到访量、销量有一定程度下降。
有的热点区域的热点项目，一天有出现3-5组客户到访的情况。
有的热点区域的热点项目，7月到访800多组客户，成交不足50组。成交转化率较低。
有的项目，一个月销售个位数，有的甚至挂零。
天津楼市是不是真的凉了呢？
恐怕也不会。
该热的地方，还是会热的。
比如主城区的热点板块，部分项目销售量相对可观，比如城投华润天津瑞府、中海寰宇时代、中海天空之镜、格调榴园等。
比如环城的热点板块，热度持续，比如未来城、中海公园城、锦绣大家、中交雅郡城东春晓、龙湖天璞、富力又一城、保利和光尘樾、融创星耀五洲、中国铁建·花语天著等。
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其实，天津楼市最大的基本面就是长期供大于求，当前面临的依然是难以解决的供需矛盾。
下半年，已入市项目销售业绩冲量叠加新一批地块入市，天津新房市场将会迎来阶段性供应井喷期，市场也会保持一定活跃度。
所有的行情都不是一蹴而就的，不是突然爆发的，也不是突然消沉的，都是购买力堆叠和削弱的过程，当然，这只是其中一面。
马上立秋了。
潮涨潮落总是有，莫道天凉好个秋！
数据来源：京津冀数据研究院，各项目提供数据