自6月末首批集中拍地收官后,7月整月22城集中土拍集体缺席,土地市场被动“降温”。供应方面,7月中上旬仅有无锡、深圳两城发布第二批集中供地,直至7月末,天津、福州、杭州、济南、青岛、沈阳、苏州等7个城市扎堆供地,上海也发布了预公告,第二批集中供地方才迎来“井喷期”。
分城市来看,除苏州、杭州、天津和济南四城供地规模较首轮下滑外,其余7城市二轮集中供地规模较首轮均有明显上涨,尤其是深圳、厦门、青岛等地,供应规模均实现翻番。另外,沈阳、长春、无锡、福州供地规模也有明显上涨,从这一角度来看,第二轮集中拍地房企拿地的机会明显增多。
11城第二轮集中出让地块底价楼板价为7332元/平方米,与首轮集中持平,整体供地质量没有大的变化,但城市内部表现各不相同。其中,苏州、深圳、青岛、天津、杭州等城市二轮集中供地质量较首轮有所提升,底价楼板价涨幅均超10%,这很大程度上与供地结构的改变有关。
土拍规则方面,本轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化,体现了精准调控的方向,尤其是上轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市,均针对其首轮拍地时暴露出的问题,出台了“打补丁”新规。
另外,在首轮拍地中表现相对平稳的天津二次集中土拍也出现了新变化,首次在出让条件中加入自持租赁建筑面积的“硬性”要求,并规定了对应的自持租赁住房套数。本次确定的61宗出让地块中,共计18宗地块附带自持租赁建面条件,占比达29.5%,这无疑增加了房企的成本压力,房企在拿地时会更谨慎,也在一定程度上稳定了房价和地价。
截止8月5日,11个已经发布第二轮集中供地公告的城市中,已经有厦门、长春和无锡完成土拍,接下来我们对余下的8个城市的326宗土地情况进行系统梳理。结果发现:高单价(起拍单价超过1万元/㎡)的土地幅数有87宗,占比高达27%,主要分布在杭州、深圳、天津和苏州四个城市,分别有22、19、17和12宗,优质地块比较集中;相比之下,青岛、沈阳、福州和济南相对较少,均不足10宗。
此外,天津南开区、苏州工业园区、济南历城区、福州晋安区等均挂出多宗优质地块,房企也可重点关注。
这些优质地块的竞拍仍将延续高热度,房企可重点关注,但要注意的是,政府调控加码之下,鉴于房价走势趋于平稳,盈利空间一定程度上被锁死,竞拍时切莫盲目追高。
来源:克而瑞地产研究(节选)
ps:截止发稿前,据业内传闻天津土拍市场可能会有一些变化,具体详情未知,等待官方的最终公示。乐居会及时跟进,您如果知道第一时间的消息,也可以私信告知,感谢!