说起天津楼市，滨海新区一定是绕不过去的。
尤其是十四五规划以来，津滨双城发展战略一出，滨海新区一跃成为“滨城”，自然吸引了更多关注。
希望通过对比、分析滨城的十年房价，发现其中的一些规律，和大家一起探讨一下哪里能买，哪里是坑。
言归正传，我们拿2011年热销项目为样本，用这些项目2011年的新房房价与2021年的二手房价格作对比。
注：文中新房价格为2011年全年实际签约均价；二手房价格以2021年8月贝壳二手房参考价格为主。
01|开发区
开发区的平均涨幅在47%左右。（万科柏翠园的二手房价格似乎有些虚高了，安居客和58的小区均价在3.3万元/平米左右）
2011年，正处在开发区辉煌的年代，新房成交均价高达17079元/平米。
同年南开的新房成交均价也不过才19598元/平米，河东15008元/平米。
2017年，万科柏翠园已高达4.7万/平米、融科瀚棠3.9万/平米、万通华府3.8万/平米……
然而就是从2017年开始，开发区光环有所减少，政策大倾斜时代终结、外资撤离、滨海新区核心的战略转移，又经历了大爆炸，开发区的房价跌落神坛。
2011年到2021年，十年，开发区房价曾经历“过山车”；十年涨幅终结在47%左右，中间的故事“惊心动魄”。
02|塘沽
塘沽的平均涨幅在58%左右。
这个涨幅不温不火。
当然区域内也不乏涨幅能到90%的中交启航嘉园和涨幅77%的南益名士华庭。
它们开盘价低，开盘时都处在较新的地界，10年周边配套和城市界面都有了很大改善，房价涨幅大合情合理。
但板块内大多数楼盘涨幅都比较平缓。
塘沽作为滨城最早发展的区域，配套和城市界面很早之前就很成熟了。
作为一个老城区，自有吸引人的地方，像学区啦，满满的烟火气啦。
所以，这十年，可以说房价走势稳稳当当。
03|北塘
北塘的平均涨幅在39%左右，仅高于临港工业区26%的涨幅。
北塘夹在了发展成熟的开发区和大热板块生态城中间，如果没有足够的亮点，势必很难盖过这两个邻居的风头。
2014年，中关村落地北塘，本以为机会终于来啦，但怎么说呢，总感觉差点事。
产业上，没达到预期，没实现对整个板块的拉动作用；城市界面上，环境好则好矣，但没有真正意义上的大型商业综合体；配套上，交通路网还欠缺，没有地铁覆盖；学校吧，比起邻居生态城和开发区就“小巫见大巫”了。
房价是反映城市发展的“晴雨表”。
这么看来，39%的涨幅就能理解了。
但是，最近有关北塘的利好消息传来。
地铁Z2线稳了，北塘地处沿线；最近房产商在板块内拿地也很积极。
会不会震荡楼市？让我们拭目以待。
04|生态城
生态城的平均涨幅在68%左右。
这些房子都集中在南部起步区，现在起步区已经发展很成熟了，配套也十分完善，这不房价里都体现出来了。
生态城奉行的是由南向北的板块轮动发展模式。
南部起步区作为生态城的资深老板块，开发殆尽，板块正向相邻的中部片区和临海新城轮动。
05|空港经济区
空港经济区的平均涨幅在108%左右。
空港的涨幅在滨城是最高的。
首先供求决定价格，空港的项目一直不多，供不应求，是价高的原因之一。
再者，地段价值也是决定房价的重要因素之一。空港是近两年天津楼市的“红人”，各种利好都向空港倾斜，地铁、学校、商业齐聚，还要建AOD，空港不火都没道理。
这不，房价也验证了。
06|海洋高新区
海洋高新区的平均涨幅在84%左右，和大港一起并列第二。
这么高的涨幅，有欧美风情小镇这个小区152%涨幅的拉动；同时“海洋高新区”这个板块本身的利好与地段价值也对房价的高涨幅起了很大的作用。
海洋高新区有“高铁板块”之称，有滨海西站和地铁的双重加持，板块地位极其重要。
除此，板块内的产业与不断完善的配套与城市界面都在不停给地段价值加码。
房价涨自是必然。
07|大港
大港的平均涨幅在84%左右。
高涨幅很大原因是2011年时开盘价低。
对比今日的滨城各大板块，大港还是房价较低的一个板块。
08|汉沽
汉沽的平均涨幅在50%左右。
今日，板块房价在1万元/平米以下范畴。
毕竟，作为地缘板块，这个涨幅也算合理。
09|临港工业区
临港工业区的平均涨幅在26%左右。
是涨幅最低的一个板块。
10|写在最后
都说十年磨一剑。
十年对于一座城的楼市来说，也算个时间大节点。
滨城楼市十年，看得人惊叹、唏嘘……
希望通过一些数据的分析，窥探到这座城楼市的一些“秘辛”，与君分享。
空港经济区涨幅最高，海洋高新区和大港并列第二，开发区、北塘和临港工业区分别占据了后三名。
开发区的涨幅反倒比不上塘沽，让人大跌眼镜，个中原委前文已经提到了。
聚焦板块内的楼盘状况，像大港、汉沽、海洋高新区、空港、生态城，开盘价最低的反而是涨幅最高的。
这无疑在透露一个投资“真理”：
投资，只为地段价值买单，不为产品溢价买单。
因为居住价值会随着时间的推移不断折旧。