一变再变，又变了。
天津第二批土拍堪称“史上最跌宕起伏”。
从挂牌延期，到捆绑自持。
如今土拍时间又改！竞买规则也有新变化……
8月10日，天津市规划和自然资源局，发布土地出让公告。
1、61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至2021年8月31日。
挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9:00起。
挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日（具体详见挂牌出让文件）。
竞买保证金到账截止时间及竞买报名截止时间统一调整为2021年9月8日16:30。
竞买报名申请材料审核截止时间详见各地块挂牌出让文件。
2、竞买企业报名时，须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明。
3、竞买企业报名时，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。
4、竞买企业须由自有账户交纳竞买保证金，经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。
5、单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。
6、61宗地块的最高限价均进行了调整，具体详见附件。
7、发布补充公告前，已提交过报名申请材料的，须按照新要求重新提交报名申请材料。
三个重大信息点：
天津第二批土拍时间，由原定的8月20日，延后至9月10日。
61宗地块最高限价均进行调整，溢价率不超过15%。
拍到最高限价怎么办？摇号！
为什么天津第二次土拍一变再变？
这不是天津自己能“做主”的事儿。
之前绑定自持租赁，是为了响应国务院“发展保障性租赁住房”的政策。
详见《天津供地将出新规则，地价变相提高》。
这次更改竞买规则，同样是“全国重点城市一盘棋”。
近期，国家自然资源部已出台关于住宅用地出让工作的最新要求：
1、土地竞买方必须要有房地产开发资质；
2、关于竞买方资金来源：竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利
3、要建立购地资金来源审查制度：土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金；竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告。
4、单宗住宅用地溢价率不得超高15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制楼面地价新高。
5、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。
全国各重点城市，都要遵守以上新规，重新调整第二批土地出让。
截止目前，重庆、沈阳、杭州、南京等城市，土拍时间全部推迟。
在天津发布土拍新规之前，南京也已官宣。
从文件可见，与天津基本相同。
只不过，天津并未提到拍到封顶竞品质。
而南京或将同杭州、北京一样竞品质。
南京土拍新规
8月9日，沈阳也透露了二次土拍新规：
地块拍卖不再有附加条件，如道路建设等，这样也会变相拉高地价。
并且达到拍卖顶价后，将采用公开摇号或竞品质的方式。
据了解，天津从第二批土地开始，将取消开发商代建中小学，仅可代建幼儿园。
但市政道路，依旧打包在地块建设中。
比如已挂牌的滨海天碱地块，仅修市政路就要1.22亿元。
相当于变相提高地价，实际起始楼面价将达到1.4万/平米。
8月6日，深圳发布公告，第二批土地出让终止。
据马路边的传言，仅有招商、华润、保利三家房企报名。
也有传闻说“太火热，怕溢价太高，引起社会舆论”，让深圳学习北京和上海。
想必，与国家自然资源部的新要求不无关系。
第二批次的土拍新规，对天津楼市有什么影响？
有地块要站岗。
天津第一次土拍最高溢价率达到近50%。
14宗地块溢价率都在15%以上，拍出很多高价地。
天津第一批土地出让
比如南开绿城新裕里地块，成交楼面价35857元/平米。
加上自持、配建，实际楼面价将达3.7万/平米。
此次挂出的灵隐南里地块，起始楼面价约3万/平米。
溢价率不超15%，也就是说，成交楼面价不会超过3.5万/平米。
限定溢价率，也算控制南开土地“拍出圈”。
再比如，中铁建设12713元/平米拿下的国展西地块，溢价率18.9%。
现在国展西又一宗地块挂牌，起始楼面价10682元/平米。
最终成交价不会超过12284元/平米，何况这次不一定拍的到最高限价。
摇号对于天津“作用不大”。
如果拍到最高限价，将开启摇号模式，不再竞这个竞那个。
客观说，天津也就部分热点地块有这个可能，大部分溢价率都会较低，甚至底价。
对于房企来说是好事。
尤其是中小型房企，有机会拿热门地块。
弱化了强者恒强的状态，削弱热门地块摘地垄断的情况。
第三批供地“不一定出现”。
照这进度，第二批都要9月10日拍，那第三批还真“不一定有”。
之前透露过，第三批主要以配建租赁和内部招商地块为主。
今年天津已出让751万平米的土地，第二批又挂了约600万方。
参照每年新房1300万方的容量，如果想供需平衡，还真不需要第三批了。
控制溢价率，对开发商是好事，对买房人也是好事。
杭州产品这么牛X的城市，现在品质也下降。
就因为开发商拍到高地价，没有利润，新房又限价，品质太高肯定算不过来账。
在房地产生态链中，需要给开发商合理的利润，才能正常转起来。
杜绝高价地，才是开发商获得利润的根本。
对于买房人来说，当然也好。
溢价率不能超15%，意味着天津不会出现太高的地价。
没准儿现在南开6万+的房价，就是个“绝唱”。