导读：2021年8月11日，青岛发布公告，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
据了解，青岛第二批次集中出让的100宗地块。面积约5474亩，总建面839万㎡，起拍总价364.7亿，最高楼面起始价18504元／㎡，其中住宅用地（含商住用地）79宗，面积约4480亩。
22个重点城市土地实行“双集中”制度是今年土地市场的重大变化，全年分3批次集中发布出让公告、集中组织出让活动的供地模式意在稳定地价、引导市场理性竞争。但从个别城市首轮土地集中供应的效果看，政策预期并未完全实现。
而在第二批集中供地即将开始之际，多个城市拟上架的土地却波折不断。
杭州、长沙、天津则相继将土拍延迟。8月10日，天津发布土地出让补充公告，将土拍挂牌开始时间延迟到9月1日，而深圳和青岛则直接叫停了土拍。
01
深圳紧急中止二轮供地
2021年8月6日晚，原定于8月9日出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地，全部中止出让。
此次，深圳第二批次集中出让的22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷，地块总建筑面积约275.1万平方米；起始总价约421.98亿元，最高限价总金额约620亿元。
值得注意的是， 在7月22日，房地产市场调控工作电视电话会议后，“房住不炒”的调控主基调、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制被再次重申之后，深圳在首轮集中供地中，表现并不算好。
首批集中供应的6宗土地，溢价率最高达45%，楼面价最高达每平方米7万元，综合溢价率达30.9%，居全国第二。
02
时隔四年，天津再现摇号拍地
2021年8月10日下午，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日。
这次涉及的61宗地块总起始价约533亿元，其中市内六区11宗、环城四区18宗、远郊五区18宗、滨海新区14宗。
除了延期，补充公告还对土拍做出三点重大调整：
① 降低全部地块封顶价格，最高不超过15%；
② 采用摇号方式确定竞得人；
③ 买企业报名时，须提交三个证明：其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺；竞买企业资信良好的资信证明；房地产开发企业资质证书》或有效证明。
摇号是近年土地市场常用的降温措施，有效抑制了“土豪”房企的炒地热情，将地价控制在可控范围之内，也使资金实力不同的参拍房企“公平”地站上同一起跑线。
天津第一次启动摇号卖地是在2017年3月，塘沽和生态城两宗住宅用地达到最高限价、溢价率超过50%，以现场抽签的方式确定了最终竞得人。
而在此之前的2016年，天津楼市一路狂飙。即便从当年第四季度开始的大范围楼市调控致多地楼市降温，天津也没有刹住车，全年新房成交量突破21.7万套，几乎相当于过去两年销量总和，打破了5年纪录，千人抢房、“日光盘”“夜光盘”轮番上演。
2016-2017年，天津地王频出，甚至拍出最高地价102亿元、最高楼面价49018元/平方米。2016年，天津卖地收入首次突破千亿、约1389亿元，较2015年的600多亿元大幅增长约130%，截至目前仍是天津土地市场尚未翻越的高峰。
03
杭州第二批集中供地首推“竞品质”
2021年7月30日凌晨，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告：
1、提升房企报名门槛，采用保证金模式报名，保证金普遍为起拍价的20%；
2、首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，“竞品质”试点地块全部实行现房销售；其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%等等。
有分析认为，杭州土拍规则的变化，其实是对近期国家出台的一系列政策响应。
7月23日，八部门联合发布整治规范房地产市场秩序通知，提出，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转；7月30日中共中央政治局会议再次重申“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”，同时强调加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
04
政策调整在路上，房企无路可逃
在深圳紧急叫停和调整土拍之后，除了青岛、天津已经明确表示延期集中土拍之外，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块，现均已推迟。
另外，重庆业内人士透露，原本第二轮集中供地的时间计划为7-8月，然而尚未收到任何详细地块信息披露。因此，有机构认为集中供地的时间恐已延期到9月中下旬。
有消息称，自然资源部近日召开了闭门会议，明确了第二批次核心城市土地出让的政策调整。
其中，包括限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。
05
集中供地刹车，开发商开始躺平
① 融资更难
虽然延期土拍视为了让土地市场降温，但是参拍的门槛却并没有降低。补充公告对房企的拍地资金予以明确规定，不仅须以自有账户交纳竞买保证金，还需提交股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。
建立购地资金审查制度变成了必选项，不合格的拿地主体单位不能下场，临时借钱的前融渠道被穿透性严查，开发商拿地融资变得更困难，试点房企受限于拿地销售比不超过40%的规定，可拿地资金实力降低。
② 房子难售
第二批集中供地的地价要对比之前的历史地价，建立稳地价机制，一些调控态度坚决的地方政府甚至准备建立地价的环比、同比只降不涨的机制。
在此情况下，地价未来走势看跌，会影响购房者对房价的信心。第一批集中供地的项目即将步入开盘销售期，此时第二批集中供地新政给市场的信号，可能会改变购房者的预期。
③ 投资被套
第二批集中供地政策目标不仅是稳房价，更要稳地价。最近的几个月，又有多个城市被住建部约谈，房地产调控压力依然很大。
广州新房备案价格要求下调3%，北京、杭州等地升级了限购政策。第二批集中供地强化了地价和房价未来不会涨的预期，开发商很担心在某个区域内房价螺旋下降，导致拿地后新房卖不动，投资被套。
结语：房地产金融作为房价暴涨和房企爆发式增长的助推器，但随着房地产金融杠杆监管力度的逐渐增大，房价非理性上涨的基础正在被动摇和瓦解，房企或需要尽快的适应房地产市场行理性回归规律，否则连拿地都是一个大问题，更何况盖房子。
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