天津高考政策大改，楼市何去何从？
原创2021-08-18 22:28·樱桃大房子
从4月底学区房惊动了中央后，一个接一个的雷在上海、北京、深圳等地接连爆开！
昨天，“高考天堂”天津，也迎来了新政的大锤。
我们先来看主要内容：
1、高考报名条件从原本单一的“户籍”，调整为“户籍+3年学籍”。
以前只要有天津户口，不管是在哪里学习，到了高考的时候都可以直接回天津参加考试。
现在不行了，要想参加天津高考，基本条件就是除了户籍还要有3年的高中学籍，也就是要在天津上高中。
2、学籍时长上给出三年的过渡期。
官方也考虑到，还有一些已经高中在读，学籍时长不够3年的，酌情给一个过渡期。
如果2022年就要高考，必须有1年学籍，就是现在要马上去天津上学；
2023年高考，必须有2年学籍，现在就得去天津上学；
2024年高考，必须要有3年学籍，现在去天津上学。
3、没有天津学籍的得等多3年。
还有一类是有户口但没有天津学籍的，在外地高中毕业后等3年才可以去天津高考。
总结就是：想到天津高考的，除了户口，必须要在天津上学，不然就得等多3年，精准打击了外地考生空降天津高考。
政策一出台，网上一堆的天津人民拍手叫好。
没办法，天津人民真的已经付出太多了。
天津本地考生人数少，加上走素质教育路线，高考自主命题，考试难度低，所以重点大学录取率高。不夸张地说，天津就是一座“高考天堂”，让很多高考难度大的城市很眼红。
这就导致全国每年都有大量的家长通过各种方式给孩子搞到一个考试名额，把天津塑造成一座高考移民城市。我有个天津朋友的儿子在市五所上学，高考移民就有20%以上！
关键是，要拿考试名额并不难。落个户买个房，随便在远郊区域买套十来二十万的老破小房子，高考完又卖房一次拿回现金，拍拍屁股走人。考了好大学，赚了买卖房子的差价，一箭双雕！
反观天津当地的孩子呢，接受的是素质教育，考试时拼不过在应试教育体制下成长起来的外地孩子，重点大学的录取名额被抢占了。像今年高考成绩出来，状元考了738分，结果一查，原来是从河北转学来的孩子。
好家伙，天津实行海河英才计划，大门打开欢迎人才，却不料成了高考移民投机倒把的漏洞。
现在新政要求参加天津高考的学生要在天津上高中，天津人民当然高兴。
一方面，要在天津上学的话，对外地家长来说成本就更高了。有业内朋友和我说，一些本来打算落户买房蹭高考资源的买家，担心夫妻分居、工作等问题，已经在重新考虑了，预计会有七八成高考移民被劝退。
高考移民被劝退，当地的孩子也不用担心内卷。即便还有外地孩子来天津，到时大家高中都上同样的课，这样考试也更加公平。
再不济，还有外地家长要在天津陪读，给天津的GDP做一些贡献，这样享受起天津的高考资源也更加合情合理。
但事实也没有这么简单。
我们还要倒推这么一条链条：要想在天津上高中，就得从天津的初中考上去。而且好的高中考上好大学的机会更大。
说白了，高考移民带来的压力，很有可能从高中前置到初中了。
最后来说说，天津高考新政对房地产有多大影响？
说实话，天津的情况挺尴尬。天津的产业主要是工业和物流，能和毕业大学生匹配的工作岗位少，工资水平低，人才很难留住。之前有个粉丝在天津当老师，他说班里学生有一半是外地考生，毕业后留在天津的一个都没有。
高考优势可以说是天津对外地人最大的吸引力。如今，高考移民的通道被封，对外地人的吸引力减弱，对房价肯定会有一些影响。
我们一开始就说了，那么不管是高考移民还要继续操作，还是说天津当地孩子的高考竞争，其实变成了对优质初中学区房的争夺。
这会导致天津市场的分化。
1、拥有优质教育资源的市内六区，值得看好。
按照规则，市内六区（和平、河西、河东、河北、南开、红桥）的初中可以报考市内六区的任意高中，其余行政区只能报考本行政区的高中。
市内六区又是教育资源集聚的区域，排名前10的高中就占了7所，高考移民更大概率选择买进这些区域，博一个高考的名额。
尤其是和平区、河西，教育资源最丰富和平均，哪怕多校划片，确定性也很强。
2、相反，之前受到高考移民青睐的小面积、低总价、差学区的房子，会迎来暴击。
高考移民一般只是买套小面积低总价的房，平时也不会住，就是占个考试资格，考完试就走人。比如大港、静海等20万、30万一套的房子。
像采油小区是高考移民很青睐的，房价从几年前的10万跑到现在20来万一套。但实际楼龄近30年，其实放在市场上根本没人看，未来会越来越被忽略。
那么，天津高考新政会给市场带来大的波动吗？
其实高考新政的影响相对有限，更多是市场本身的规律在起作用。
从国家统计局的数据看，全国楼市进入降温通道，但天津房价出现了上涨。到7月为止新房价格是环比七连涨，同比连续13个月上涨；二手房价格实现环比六连涨，同比竟然也上涨了，这是自2019年12月以来的首次上涨！
可以理解为，市场筑底回升的信号出现了，建议大家买入。
但这一轮上涨并不是普涨，而是结构性上涨，尤其以市内六区主打改善为主。
河西区最典型，7月成交量达到了约4.2万平，同比上涨了113%。今年7个月卖出了25万平，都快赶上去年一年的成交了。据统计，二手均价也节节攀升。
这是因为天津从2017年3月开始限购限贷，信贷政策非常严苛，导致高端改善群体被压抑了很久，这些需求终于释放，今年会是改善大年。
另一方面，天津新增商品住宅库存太大了，但区域分布差异大。
商品房库存近半年一直维持在2100多万平，出清周期超19个月，库存压力很大。但其中真正库存高的地方，其实集中在远郊和环城比较偏的区域，以及滨海新区。
数据来源：CREIS中指数据
供需关系决定房价走势，按照这个趋势，天津市区和其他区域的分化，是一种必然。