高原上的超深钻孔
01.
190万元=河西？这题怕是出错了……
但我们一定要“解”时，不妨将范围锁定在市区+环城，总价区间宽限到180-200万元，找找看都能买哪里。
根据克尔瑞发布的7月天津典型项目套均价数据，足够得到一个肯定结论——
符合条件的新盘基本都在环城。
套均价约180-200万元典型项目分布示意
往近里说，包括淮河道、北中环、宜兴埠等北辰环内部分，以及像东丽新立，西青大学城这些近外环板块；
再远了，张家窝、新中北、国展西、海教园和咸水沽等，都成了被重点勾选的对象。
但有一点得心中有数，这个购买力，在环城绝不是想买就能买。
比如：瑞景主要项目套均价就集中在约220-265万元间；华明镇、程林庄、张贵庄等板块，主力项目总价聚焦于“210-230万元”间；
侯台个别项目瞄准了300万元+；梅江南项目已高达约620-960万元；
……
客观评价，190万元的置业预算，是个在环城主流板块能“买到房”的水平。
但，或核心区域，或自带高端属性板块，并不在此列。
制图：CRIC
在这个结论面前，怪就怪在，地图上还有两个市区项目被点名。
一个落在河东，是之前被称作市区门槛、目前尾盘状态的“凯旋门”。
另一个，却是在“不敢想”的河西。
河西的精贵，早已是市场共识。
拿去年说，尽管开发商在尽力控门槛，河西新盘成交的总价主力仍锁定在约300-400万元间。
超600万元的高端改善置业占到总比例的近15%，其中500万元+总价成交房源占到30%，是市内六区中占比最高的……
如果将“房价等高线”比作一幅地貌，河西无疑是一望无垠的高原，而碰到190万元总价就像地球上只有一口的“科拉超深钻孔”。
反差巨大，却真实存在。
02.
不兜圈子，这个项目就是天津湾·海景芯苑。
作为天津湾120万平米综合体的最后一个地块，项目主力在售4#楼中，建面约75-82平米两室户型正是那道“190万元=河西”的答案。
由于以上小户型产品在项目供应中占据了相当比例，因而190万元也并不是为揽客而造出的噱头。
实际上，这处“洼点”就是市场用真金白银投票，圈给我们看的。
来看一组调研到的认购数据：
今年4、5、6月，海景芯苑认购分别达到136套、155套、102套，连续3个月认购超过百套。
同步对应克尔瑞备案口径，4-7月期间，该项目也始终跻身于市区项目销售TOP10中。
特别是在“成交面积榜”上，一路经历“8-4-3”名次追赶后，在7月更直接以约7000平米坐稳榜首……
制图：CRIC
这种现象，似曾相识。
两年前《门槛难登的河西，需要台阶下吗》中，我们也曾关注过其前序项目“海景文苑”。
同是居住型公寓，同是主打“低总价+小户型”，连同市场表现也同出一辙——
在公开市场几乎无法寻到任何推广线索的情况下，海景文苑开盘当天成交近120套，去化率达36%……
销售表现上的连续性，价格当然是一个关键要素。
但实地调研中获取到的成交客户结构，也在暗示此事“并不简单”。
“河西地缘客户约占比35%，市内六区其他区域约占到25%……”
在一个以自住需求为主的项目里，我们必须相信，这背后自有一套与居住相关的成本核算公式。
03.
放大地图上的那个点。
以项目为中心梳理“邻居”，大抵就能理解市场数字背后的深意——
天津湾，本就是天津海河两岸综合开发改造工程第六大节点。
东侧紧邻海河，有天津湾公园（单体建筑和游艇码头）等融合河岸地形的独特景观。
西侧是河西居住醇熟的挂甲寺街道。
周边拥有运营多年的凯德MALL、天津文化中心等商业&文化配套。
与大沽南路一路之隔，是已开发完毕的新八大里。
直线距离约600米，是已运营地铁1号线陈塘庄站。
小升初划片归入河西三片，周边有土城小学、天津小学、天津第四中学。
……
这样一份未尽数的“清单”，我们却很难用“配套”二字定义，因为它基本相当于拉出了“老河西”核心居住区的殷实家底。
诸如海河、文化中心等选项，更应算是城市级资源了。
天津湾·海景芯苑区位示意
准确地说，这个项目令外界惊诧的，不仅是“190万元=河西”这个矛盾命题，更是鲜有新盘供应的老河西、成熟到“无缝插针”的地段秩序，与190万元之间巨大的认知反差。
当然，这也成了海景芯苑热势里，最易被看到的“性价比”。
换个角度或更好理解，假设我们一定要以190万元预算，在附近陈塘庄或挂甲寺购置二手房，充其量能选到一间标准“老破小”。
“直门独的房子，哪敢邀请朋友做客，父母来了都不方便。”
“楼道里总是暗绰绰潮乎乎的，几十年老楼了。”
“没有电梯，家里老人已经2年没下楼了。”
“就是个老破小，但毕竟是河西呀，不舍得搬。”
这些都是售楼处里到访者亲口道出的“吐槽语录”，据此回顾“地缘客户35%”的高占比，背后无一不是他们在置业决策过程里算过的账——
地段位置与生活环境基本不变的情况下，老破小与新房之间可以“等价代换”，随之实现的是社区体验优化、居住面积扩大、居住功能升级、舒适享受提升……不再被“居住”刺痛。
就拿190万元能买到的、建面约80平米户型举例。
建面约80平米两室户型图
除了新房项目在归家体验、园林景观、物业服务等方面所能带来的明显改观外，这个产品本身设计为两室格局。
客、卧、餐、厨、卫等功能区独立且联动，又通过物理空间的优化减少了走廊等浪费面积。
像拥有面盆、马桶、淋浴房“三件套”+洗衣机位的卫生间，洗切炒操作流畅、与餐厅紧密联动的L型厨房……这些都是紧凑却高效的设计。
04.
实话实说，如果190万元另一端的产品要素到此为止，已完全足够画上中间的“等号”了。
再增加的任何选项都算得上附加值，而海景芯苑却偏偏又给出了一份“大”的。
精装交房。
建面约80平米两室样板间实景
这方面，知名品牌建材是一个大前提。
再者，从智能门锁，到智能对讲、一键灯控系统，再到中央空调……这套融合了现代居住“智慧”的配备也出现在该项目交付清单里。
不客气地说，市面上很多项目都没给业主配足这份套餐。
建面约80平米两室样板间实景
同样的，许多精装细节也足够有打动力——
客厅到厨房的过渡地面处以及卫生间门位置，都采用了无级差过门石设计，防止家人被门槛绊倒、摔伤。
餐桌旁预留了插座，方便小家电使用；厨房盆下柜内部也留有插座，专供小厨宝、净水器、垃圾处理器等。
厨房插座装上了防溅盒；卧室床头柜上方选用了更方便的三合一USB插座。
建面约80平米两室样板间实景
再比如：
卧室床头配备了双控开关，睡眼惺忪时不必再下床关灯。
客厅、卧室都配了紧急呼叫按钮，特殊情况下可一键呼叫物业。
厨房收纳柜和吊柜均为隐藏拉手，防止孩子们磕碰划伤。
全屋预留了大量收纳空间，像玄关柜，卫生间镜面开放格，浴室柜底部空间，厨房吊、地柜等。
……
05.
结论很清晰了。
一端是与市区“格格不入”的价格洼点，另一端却在频繁添加价值砝码。
以河西传统核心地段和城市资源筑底，亦有更贴合现代精致居住、全维功能的产品锚定，围观在这架置业天平面前的购房者，自然算得清生活向上的账本。
事实摆在那里，190万元确有权利在河西“要自行车”。
天津湾·海景芯苑效果图
但也不得不说，这个项目仍就是“历史遗留机会”。
作为天津早期房地产开发的特殊产物，居住型公寓土地使用年限虽多为50年，但在很多关键指标和权责上却与住宅一致。
比如：民水民电带燃气、可落户（非平迁）、可用公积金、首套三成首付、交易税费与住宅相同等。
这也是构成该项目性价比的，内在基因。
不过可以肯定，此类用地新增可能性为零，新项目只能“挖10多年前的矿”。
实际近年市区走量项目，多个都属此类。但凡宅地断供的核心地段，均价都在约4-7万元之间，并不比住宅低。
而一波消化之后，也难说会有“下一个”，更难说还能不能看到“性价比”。
【 END 】
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