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要说今年土拍市场的热点事件，“两集中”注定是浓墨重彩的一笔。在集中供地背景下，土拍集中度骤增，在这一周期内，板块或集中上新、或短暂“沉默”，而土地市场的“你方唱罢我方登场”也相应的带来了城市板块的轮动。
回顾天津首轮集中供地，用冷热不均来形容再合适不过了。今天我们便来聊一聊众多热点板块中的一个，它便是城东“新宠”——程林庄，首轮集中供地中，程林庄板块以3宗出让量占据城东板块的头把交椅，实打实的区域土地出让“大户”
克而瑞数据显示，2018-2020这三年时间里，程林庄板块仅2018年出让一宗宅地，此后板块土地市场便进入断档期。两集中供地，再度将市场目光聚焦在程林庄这个城东板块。首轮集中供地中，旭辉斩获3宗地块，这也是近三年程林庄首次出让的土地。此外二次供地中程林庄板块无宅地出让。
数据来源：CRIC
土地市场鲜有宅地出让毫无意外的会传导至新房市场，这也就是我们现在看到的板块供不应求局面。
克而瑞数据显示，程林庄板块新房市场自2018年以来呈现明显的供不应求局面，供求比逐年下降，由2018年的0.6下降至2020年的0.35，这一状况自2021年才有所好转。尽管如此，从供求数据来看，两者“你追我赶”的势头依然明显，板块供应仍是“捉襟见肘”。
数据反映的是市场的“声音”。程林庄板块长期供不应求的局面，折射的是板块的市场高热度，是客户对区域的高认可度。
数据来源：CRIC
程林庄板块宅地供应“青黄不接”、新房市场供不应求。究其原因，与板块的城市地位、基建、生态资源等质素的不断提升有着不可分割的原因。
01
板块质素迭代提升成就市场热度走高
城市站位、城市面貌、生态环境等城市资源往往能够影响一个板块的发展，程林庄正是集齐了这三大优势，进而助推了板块热度的走高。
城市区位迭代。项目所在程林庄板块地处津滨双城发展主轴，作为城东区域的环内发展C位，程林庄板块西邻河东，可近享主城区醇熟生活配套，东衔滨海国际机场，可实现与滨海新区的快速接驳。
程林庄板块区位示意图
基建迭代。项目直线距离3KM里范围内有卫国道、成林道、津滨快速、昆仑路、雪莲路、外环线等城市主干道连通市区、滨海新区、空港产业园等区域，无缝切换双城生活；直线距地铁2号线登州路站约1KM，可换乘10号线一期南段（预计2022年开通），此外，项目旁远期规划有14号线站点。正是在这一系列城市基建的不断更新迭代基础之上，程林庄板块的城市面貌焕然一新。
快速路实景图（图片源自天津每日新报官微）
生态资源迭代。在天津，提到城市生态资源优质片区，梅江南大概是很多人热衷谈论的区域。其实，除了梅江南，还有一个被大家忽略的地方——程林庄。2020年8月，《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》发布，计划打造环城公园，与本市6大郊野公园连接，构筑“林、田、水、景、园”相融共生的“翡翠项链”，程林公园赫然在列。作为“翡翠项链”中的一颗明珠，程林公园等相关城市设计方案已在编制中。
“翡翠项链”（图片源自天津规划和自然资源局）
可以想象，当程林公园的规划全部兑现后，区域颜值的提升定会给人带来眼前一亮的视觉冲击，生态环境也会大幅改善。
程林公园规划示意图（图片源自天津政府网）
02
旭辉携迭代新品，惊艳亮相城东
聚集了“环内区位、基建升级、生态改善”等优质城市资源之后，程林庄完成了板块的“脱胎换骨”，迭代已在眼前。板块实现“蝶变”后，自然而然的会衍生出对居住品质的更高需求，但程林庄板块当前却面临着一个尴尬境地：区域内新房市场供不应求，成交热点聚焦于二手房。
1、地缘改善需求旺盛，二手房品质却不如人意
克而瑞数据显示，2021年上半年天津二手房市场成交热点区域中，程林庄板块为环城高活跃度区域之一，这一现象很大程度上是因为板块内新房供应短缺。
2021年上半年天津二手房成交热点片区（数据来源CRIC）
分析师选取了恒基旭辉都会江来周边3KM里范围内成交的二手房信息，发现成交房源的房龄较老，多为十年以上，部分房龄甚至在20年以上，不仅如此，从成交面积段来看，多为小面积段产品。房龄老、面积局促是程林庄板块二手房市场当前面临的尴尬境地。
数据来源：CRIC
现在的二手房小区vs未来旭辉的外立面
现在的底商vs未来旭辉的商街
恰逢其时，程林庄板块遇到了能够真正改善其居住品质的焕新者——旭辉。旭辉携十年未见新品进驻程林庄，为这一城东热点片区带来居住品质迭代。
对比项目周边二手房与恒基旭辉都会江来，高低立见。周边二手房较为老旧，社区底商多为餐饮、五金等小商业，居住体验感较差。旭辉外立面更具现代感，颜值瞬间提升，商业规划也更具时尚气息。
2、滨海江来、铂悦公望前作打下坚实口碑
关注天津楼市的近期应该注意到一件刷屏的事件，那就是旭辉操盘的项目——旭辉铂悦公望，该项目于9月4日首开，据旭辉释放消息，首开劲销5.7亿。
其实不仅是首开，铂悦公望自5月29日南开大悦城启动外展亮相以来便受到市场高净值客户的青睐。据分析师调研统计，铂悦公望于8月7日营销中心开放以来，累计到访超6000组，日均超200组，案场到访热度约是同级别项目5倍有余。
2011年，旭辉首入天津，至今已深耕津城10载。除新进首开的铂悦公望，旭辉操盘的项目还有今年4月入市的滨海江来。
克而瑞数据显示，旭辉滨海江来4月入市以来的累计销额远超同板块在售项目，截止8月，项目销额9.8亿，高出其后项目2亿元。不仅如此，销量同样可圈可点，4-8月累计销售390套。
数据来源：CRIC（数据时间为2021年4月-8月）
在两大热门项目之后，旭辉没有停歇，而是再接再厉，入驻程林庄，为城东楼市带来全新品质项目——恒基旭辉都会江来。
3、都会江来携十年未见新品乘风而来
C调叠韵——铝板线条叠加宽景玻璃的外立面，简约至上
恒基旭辉都会江来10万方+的体量，定位为城东环内低密洋房社区，引用CIFI-7全新产品系，以约2.95米层高宽绰尺度、全景落地窗、LDK一体化宽厅等产品亮点，地上地下双精装入户大堂，星空顶主题地库出入口等革新性设计，焕新城东居住理念。
沉浸式城市花园社区——比肩前作的产品设计
滨海江来入市时，其全新的落地窗产品设计受到市场热捧，也成为了项目具有辨识性的产品标识。
铂悦公望作为旭辉高端产品铂悦系的落地项目，示范区一经开放，便成为南开网红建筑的标识。
铂悦公望实景图
旭辉37°社区——邻里社区生活平台
旭辉打造以业主参与共享为基础、以传递旭辉社区文化为核心、以全龄关怀为目标的社区生活平台，其精髓在于“屋暖、人暖、心暖”的暖半度关怀体系，致力于打造一个集物业服务、休闲娱乐和社区经营为一体的社区内美好生活空间。
作为旭辉入驻城东的全新项目，都会江来汲取了滨海江来、铂悦公望的产品亮点，对全景落地窗进行了革新设计、升维竞争，打造城东高性价比改善大盘。
恒基旭辉都会江来现阶段已启动排卡，客户应邀赴约，现场人潮涌动。未来也将叠加程林庄的环内区位、立体交通、生态规划等优质城市资源，打造东部片区多年未见的全新产品，剑指改善，不负期望。当前来看，项目所在程林庄板块仍是价值洼地，而随着都会江来的进驻，板块居住市场将迎来新一轮迭代。
恒基旭辉都会江来项目外展已开放，分别位于东丽万达广场1层中庭（飞亚达旁边）和河东万达广场1层中廊（屈臣氏旁），可就近了解项目情况。
恒基旭辉都会江来排卡现场
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