天津二手房的颓态，继续。
卖不出去，叫“正常”；能卖出去，叫“不错”；不降价能卖出去，叫“优秀”。
不过，刚过去的8月，发生2个大事件，炸出一批房票，拉动了成交量。
❶ 8.16高考新政。
即便窗口期短，也有“追赶末班车”的人。
紧急转学之下，只能全款买房。
市区低总价二手房，迎来一波行情。
❷ 8.31和平入学新政。
和平新政对市场的影响更疯，跳涨几十万、坐地起价的大有人在。
时间线卡死，只有二手房能救急。
所以，别看8月是淡季，二手房成交量比7月还增长了6%。
贝壳、我爱我家、中原三家共成交4969套房源。
两大新政添了把火，否则市场还会再冷些。
相应的，带看量也比7月增加约6%。
在“买房难度链”上，新房一直是“Easy”模式，大部分楼盘很好选。
但二手房可是公认的“Hard”模式，不实地看几遍，很难把握住。
8月带看量最高的，集中在3个热点：武清、和平、河西。
除了学区房，就是低总价的落户房。
武清最近二手房带看量很高。
“高考末班车”对武清是个刺激，很多北漂依旧首选武清。
体育中心板块的盛世睿园、北岸尚城，一周能有二三十次的带看。
甚至有房源一周能带看41次。
紧邻高铁站、150万以内，两室有电梯，符合北漂落户需求。
但也仅停留在带看的热度上，房价涨不上去，片区内供应量有的是。
河西惠众家园、兰江新苑，带看量也不低。
都是“金刚选手”，150万内买个河西学籍。
这几个“还迁房下方本”的小区，开始“萝卜蹲”。
云江新苑第一个火起来，从2.2万/平米，被买到2.8万/平米。
然后开始买兰江新苑，也从2.3万/平米，买到了2.7万/平米。
现在这俩小区房价都不低，又开始买惠众家园了。
能买到2万/平米的价格，珍惜吧，明年小阳春，价格就会被“买起来”。
河西学籍，有地铁、有电梯、能居住……这类小区，不用担心房价跌。
它是“工具房”，流通率超高。
卖一次加一次业主的成本，至少把税加进去。
但也有天花板，目前看，超过160万就很难成交了。
如此说来，惠众家园现在100万出头，可以闭眼入。
诚基中心带看量也高，一周十来次带看的“大有房在”。
和平学区房要持有9年，多校划片“引而不发”。
200万出头的和平普小，比较安全。
8月二手房成交均价，还在跌，跌幅0.69%。
连着7个月，“只闻跌声不见涨势”。
即便局部火热，也很难改变整体。
这条大船，越沉越深，距离水面越来越远。
船上的人，只能破窗自救——降价。
最无解的是预期，一个是全国地产行情趋势，一个是中央的坚定意志力。
松绑的概率趋近于零，二手房的“负向刺激”，只会越厉害。
越来越多的人，不愿轻易当接盘侠。
僵持、凝固，共同造就了二手房的“休养生息”。
即便业主松动房价，买房人也望而却步。
比如风荷新园这套71平米房源，单价已经降到3.2万/平米，绝对是笋了。
但据了解，后来业主下架了，降价卖不出去，干脆也不卖了。
风荷新园均价3.8万/平米，五马路学区房，小户型成交价能上4万。
这就是如今二手房的现状——出现“超跌”。
已跌破应有价值，但还是没人认，卖不出去。
一旦恶性循环，就会形成踩踏。
（后续我们会有文章专门解读“天津房价的超跌现象”。）
河北新开河东明里这套80平米房源，是个高楼层的老破小。
业主自己也乱套了，能看出纠结，涨完降，降完涨。
应该是“没有头绪又相当沮丧。”
如果学区、地段、品质、房龄，这几样一个都不沾边，就不要舍不得。
死死拿在手上，等着“解放军”进驻，结果很可能会踩踏。
除非出现极端情况，楼市又重新回到疯狂上涨通道。
只是，这样的概率可能出现吗？
再看看挂牌量，又向上冲了。
9月8日，贝壳找房可见房源，正式突破16万套。
从13万套到14万套，用了9个月；
从14万套到15万套，用了4个月；
从15万套到16万套，只用了1个半月。
中国研发芯片要是能有这个速度，占领全世界指日可待。
供需严重失衡。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
8月，市区、环城十区，只有和平成交均价上涨。
9-12月，和平还会持续末班车行情，继续疯狂、继续涨。
直到明年8月31日之前，才会到尾声。
其余各区，一片绿油油。
8月板块、小区成交TOP20，几乎被和平、河西、南开包圆。
落户+学区，是主场。
这些小区的房价，都很有支撑力，流通率都不差。
这也相当于一份“买房清单”，按图索骥，没毛病。
天津二手房，已呈现明显的梯队效应和成交周期。
第一梯队，和平、河西、南开的重点学区房。
价格看涨，成交周期快。
第二梯队，和平、河西、南开的落户房，基本是普小。
价格不一定能涨，但流通率极高。
第三梯队，剩余80%的二手房。
价格需要反复博弈，成交周期慢。
如果有行情，肯定从一二梯队开始。
四季度，新房市场“新盘首开+价格战”，强势分流二手房。
二手房挂牌量还会上涨，成交价继续降。
乌云密布，压力不小。