中国网财经9月15日讯(见习记者 甘承浩)2021年第一批集中供地试行后，基于新供地模式初次实践后的成果和经验，第二次土拍在土地数量、土地价格、拍卖时间、拍卖政策等方面进行了调整。
9月7日-9月12日，福州、青岛、济南、天津分别完成了第二次集中土拍。据中国网财经统计，四城在6日内共成交土地185宗，成交金额达到851亿元。值得关注的是，新土拍规则下，四城土地市场表现冷热不均，央企与国企成本次拿地主力。
终止挂牌、底价成交成普遍现象
第二批集中供地最大的变化是土拍规则调整。综合福州、济南、青岛、天津等地看，规则调整后，这些城市均要求单宗地块溢价率不超过15%，取消竞配建，并以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人，同时加强房企购地资格管理，严格购地资金审查。
制图/中国网财经
9月7日-8日，福州成为土拍规则升级后率先进行第二轮集中供地的城市。第一日，福州竞拍的4宗涉宅地块中有2宗成交、2宗因无人报价而流拍，第二日11宗地块中有10宗经历争夺后达到上限价，进入摇号阶段，最后13宗宅地成交，揽金75.43亿元。
相较于福州13宗地块成交、11宗进入摇号，连拍3日的青岛76宗成交地块中，仅有4宗熔断进入线下抽签阶段，多数为底价成交。而9月10日一日完成第二次集中土拍的济南，152亿元成交的56宗地块中，全部为底价成交，而达到最高限价后出让方式由“限地价竞政府储备性公有房”调整为“限地价抽签确定竞得人”的土拍规则并未派上用场。
9月12日，天津也选择一天内完成二次集中土拍。最终，2宗流拍，40宗地块成交，共收金345亿元，土地出让金达到四城之首。
值得关注的是，率先开启第二次集中土拍的四城中，均出现部分终止挂牌、取消出让的现象。
福州二次土拍，前前后后经过了6次调整，最终22宗挂牌地块中6宗取消出让，甚至在土拍当天都有地块临时取消出让。青岛从7月底首次公告二次集中土拍的地块信息，到土拍落地期间，连续多个地块单独公告调整时间或终止出让，最终供应的土地数量由100宗逐渐减少为76宗。
而济南此次土拍不仅无一地块溢价成交，更有17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，导致流拍率升至30%以上。天津也明显降温，40宗地平均溢价率仅有0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。
业内人士分析称，第二轮集中土拍规则调整之后，土地市场热度控制在较低水平，通过“稳地价”实现“稳房价”、“稳预期”，在限制“马甲”和“摇号”的情况下，竞拍环境更加公平、有序。
央企国企成拿地主力
福州、青岛、济南、天津的第二次集中土拍中，央企、国企依然是成交主力。
以福州为例，第二轮集中供地参与者也出现多家央企、国企背景的房企，包括保利、首开、华发、中海、国贸等，最终保利和福州本土国企福州建工有所斩获；而在青岛二次土拍中，金茂参与竞拍并拿地8宗，地块出让金合计为35亿元，拿地数量、金额均排在第一位。
此外，济南历城区华山北片区5宗地块均被轨交集团收入囊中，市中区4宗地块也被市中城发获得，绿地也斩获先行区3宗地块。天津二次土拍方面，中海地产在天津第二轮集中供地中斥资85.4亿元摘得市区3宗地块，成为拿地金额最多的房企。此外，中铁投资底价连拿6宗地块，成为此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、绿城也各有斩获。
需要指出的是，在此次四城第二次集中土拍中，由于采取“限地价、摇号”的土拍规则，房企拿地成本下降，摇号地块盈利空间可观，一定程度上也给予本土中小房企公平拿地的机会。
以青岛为例，在优质地块供应比例增加的影响下，青岛二轮成交平均地价较首轮上涨16%，不过成交溢价率受限价影响较首批集中成交微降了1个百分点。参拍企业来看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企竞得。
截至目前，22个集中供地城市中，已有厦门、长春、无锡、天津、济南等7个城市完成第二次土地集中出让。9月15日，成都正进行为期三日的第二次土地集中出让，此次土拍将拍卖75宗土地，土地面积约5686亩。此后，苏州、重庆、广州、南京、深圳等多个热门城市将迎来第二轮集中供地的拍卖。
上述业内人士分析认为，对于前期土地市场热度较高、盈利空间较窄的杭州、宁波、合肥、南京等城市，二轮土拍的地价有望进一步向理性回归。但考虑到南京、杭州等市土拍报名块数的限制，企业在参拍选择上仍将面临新的规则博弈。