在这个多事之秋的日子里，第二轮集中供地正逐步开启。
上周，土拍市场终于迎来了规则升级之后的首城——福州，随后济南、青岛和天津纷纷开拍，目前22城已有4城完成第二轮集中拍地，降温之势已经出现。
根据CRIC数据，完成第二轮土拍的四城土拍溢价率均出现下降，而流拍率却均出现上升。
我们认为，当热点城市的面粉不再备受哄抢，对于房企来说即是机会也是风险。
机会的产生由两方面因素驱动。
「一」、本次土拍规则的变化，包括单宗地块溢价率不超过15%、取消竞配建、以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人、加强房企购地资格管理、严格购地资金审查。
方丈曾听房企内部人士吐槽，上半年为了抢地集团分派了多个马甲进行参拍，资金流压力甚至蔓延到项目上的施工进度，同时大家都清楚，本次中报季房企的利润普遍承压，龙头房企更是带头下降。
光是潜在利润的提升，就足以让众多房企摩拳擦掌了，而土拍规则升级之后的首城——福州就是很好的例子。
刚刚过去的福州土拍平均溢价率为13%，较首轮出让平均溢价率下降5.5个百分点，尤其是三江口地块，地房比仅有32%，房地差过万元，盈利空间可观，进入摇号环节的10宗地块有8宗地成交楼板价较周边地价下降。此外，天津在本次出让地块中亦有多宗中心六区优质宅地，而本轮土拍整体平均地房比仅为42%，较首批次成交地块下降6个百分点。
限制宗地最高溢价率以及严控马甲的规定，意味着房企将能保障一定的利润空间和相对灵活的现金流，既能预防部分资金压力大的房企“暴雷”事件，也能给房企的利润提供一定的保障。
「二」、上半年房地产行业处于高库存、高复工、低开工阶段，从下图我们能够清晰地看到，自2021年开始，房企的复停工净增迅速（下图红色部分），从历史地位一路回升，冻结的库存有望在最后几个月加速消化。
△招商证券
上半年房地产前端需求偏弱（螺纹等），而后端需求（玻璃，铝等）偏强，从期货价格上看也能佐证以上观点。随着房企的历史库存清理完毕，逻辑将回归竣工-拿地-开工的经典模式，房企补库存动能较强，下半年将是房企补货的机会窗口，考虑到「三线四档」和「拿地销售比40%」的顶层要求，如果企业上半年拿地销售比较低，且公司杠杆率较低，则有较大的可能在第二轮土拍中取得一些盈利能力较高的土地。
根据中报数据，我们梳理了数据，作为参考。
可以看出，截止八月TOP30拿地销售比超过40%的房企共有6家，除美的置业外，其余5家均为国/央企，这也与我们7月发布的《中小房企最冷一天》观点一致，同时，剔除无拿地数据的4家房企（恒大、富力、正荣、奥园），TOP30的平均拿地销售比为30.36%，随着历史库存和第一轮土拍库存的加速开工，第二轮土拍TOP30房企仍有不小的拿地空间。
当然，风险我们同样不能忽视，其产生也由两方面因素造成。
「一」、若行业回归拿地-开工-销售-再拿地的经典逻辑，销售的走向则至关重要，这也是为什么中报季大部分房企坚持「以销定产」的发展逻辑。
但市场数据的反馈是较负面的，正如孙宏斌中期业绩发布会上所言，下半年的销售压力很大。
从今年 6 月开始，销售拐点就已出现，若后续金融调控工具持续收紧，同时限购等政策保持现状的话，需求仍将有较大压力。尽管迎来传统金九银十销售旺季，但由于按揭额度偏紧的局面较难改善，多个重点城市房贷利率有所上调，需求端资金环境持续收紧，预计年内销售压力将持续增大。
「二」、如今更加严格的顶层调控让市场的周期演变更难预测。
自7月22日，住建局强调进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责后，目前已有11城发布楼市调控新政促进房地产市场平稳健康发展。
回顾历史， 2016 年-2018 年，严格执行的限价政策让大量楼盘因为限价被动囤积或者不给予预售，形成库存堰塞湖。2018 年 8 月开始限价政策放开，变为区间管理（即“稳地价，稳房价，稳预期”），此后库存堰塞湖得以逐步疏通，冻结库存开始进入市场。
本轮调控的张弛，将决定第二轮甚至往后土拍市场参与者的判断。
即将开始的超热点城市苏州和杭州土拍就是最好说明：
据乐居财经报导，截止9月14日苏州挂牌的23宗地块（其中2宗已终止）仅有4宗地块有报价，其余地块均仍无动静，包括备受关注的园区车坊、胜浦地块。
据浙里地产报导，截止9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止，全部十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。
总体来看，土拍市场规则的优化令市场悲观情绪有所缓解，房企利润率有望迎来底部向上的拐点，但销售端不明朗的形势也让手握入场券的房企更加谨慎，当「厂家」不再哄抢「面粉」，这意味着行业分化格局愈发鲜明。
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