1、河景房，很多大城市都有！
十一假期期间，一位天津的朋友来济南游玩。作为房地产从业者，他不免聊起了济南的楼楼市。他说有个问题让他很困惑：济南为什么没有河景房？
的确，在国内很多拥有河流的大型城市中，河景房都是很大的卖点。且不说上海黄浦江边的豪宅，我们就说天津：
海河两侧就是天津的城市封面，沿着海河两侧不仅有一些超高摩天大厦，也有一些高端住宅区。
（天津海河实景）
我们查了一下，天津主城海河南侧的一些河景房，房价动辄六七万元/㎡。即使在天津一些新开发区，比如津南区、滨海新区，海河两旁的房价也比较高的，新房价格可以达到三四万元/㎡。
（天津海河实景）
大家应该知道，天津的房价并不是很高，平均房价也就是一两万元每平方米。所以说，河景房以上价格在天津可谓是遥遥领先，是天津高端住宅的一种象征。
2、济南的河，小清河，大辛河、韩仓河、刘公河……
回到济南房地产市场。济南是泉城，城区里有有众多的水系，河流。但济南河景房的概念却比较弱，这是为什么呢？
济南最大的河流是黄河，但是黄河是地上悬河，它的沿线基本不具备开发河景房的条件。
（黄河上的打鱼人）
济南母亲河是小清河。小清河横贯济南城市东西，河水流量也很大，应该说是最具备开发河景房条件的。
实际上，小清河沿岸也确实有一些楼盘曾经打河景房的概念。
比如，二环东路以西、小清河以北的重汽翡翠外滩，它所谓的“外滩”可以理解为小清河的外滩。只是，重汽翡翠外滩与小清河之间有小清河北路阻隔，小清河北路很宽阔，沿线还有高大的高压线，所以翡翠外滩在销售时并没有太火。
相对来说，小清河南岸一些楼盘更受热捧一些，比如前几年开发的鑫苑名家、荣盛锦绣澜、海尔云世界，荣盛时代首府等。
（小清河与荣盛时代首府）
这些楼盘位于小清河以南，跟沿河景观带比较近。小清河沿线杨柳依依、风景宜人，让这些楼盘的整体居住品质有很大的提升。
但总体上来说，小清河沿线的新建楼盘还是很少的，而且整体定位偏向刚需，河景房的概念并不突出。
我们可以看地图，小清河沿线还有大片大片棚户区。这些棚户区绝对不会让人想到高端居住区，它给我们的印象依然是脏乱差的状态。
（小清河沿线，拆迁任务仍很大）
除了小清河，济南东部有一些河流近些年也在打造沿河景观带，比如说大辛河沿、韩仓河、刘公河等。
这其中，韩仓河景观带这两年比较出名，因为它的沿线有很多楼盘，从最南边的融创文旅城，到雪山片区的龙湖春江郦城、中新国际城、中新锦绣天地，以及在售的雪山万科城，以及再往北的万科龙湖城市之光、金茂逸墅等。
（韩仓河与融创文旅城）
我们曾多次去韩仓河沿线探访，这个景观带确实比较壮观，视野宽阔，沿线楼盘受益颇多。但稍微遗憾的就是，韩仓河的水量比较小。
（韩仓河与锦绣天地、中新国际城）
今年，济南的雨水量比较大，韩仓河形成了一条潺潺的河流。但在通常情况下，韩仓河在冬季和早春都会干涸。
（韩仓河与融创文旅城）
因此，韩仓河沿线的楼盘很难说是河景房，说是沿河公园楼盘更合适些。
3、济南未来会有知名的河景房吗？
未来，济南会不会有一些比较牛的河景房出现？
首先我们认为，如果某一天济南河景房的概念被大家重视，应该还会在小清河沿线。
河景房，既要临近河，还要有河景，还要有文化底蕴。它对河流水量是有要求的，同时对沿河的精神底蕴也是有要求的。在济南，径流量大、同时又代表济南文化底蕴的河流，只有是小清河。
（小清河实景）
只是，小清河沿线作为高端居住区的条件还很不成熟。
在住南不住北的济南，小清河比较靠北。这带来两个后果：
第一是沿线的经济相对薄弱一些。虽然小清河沿线也有一些产业，但较为低端，包括很多批发市场、物流园等，产业形态决定周围购买力不会太高。
第二就是前文提到的棚户区，特别是在天桥境内，小清河沿线棚户区的体量还是很大的。
(从顺河高架向西看)
未来会怎么样呢？
首先，在顺河高架以西，小清河沿线的改造依然是任重而道远。
其次，小清河沿线的产业短板也需要弥补。
无论是哪个城市，经济发展是决定房价最核心的因素。就像前面说的天津，海河沿线不仅有高端住宅，而且也是天津的经济重地，很多高端写字楼、高端商场、旅游景区都在海河沿线。
小清河沿线要想崛起，必须在产业方面崛起。
但近些年，小清河沿线的产业并没有太大起色。比如在北湖片区，海尔打造的超高拿地N年还没动静，恒大滨河左岸配建的写字楼也因开发商资金问题而受到影响。
（海尔在北湖旁所拿超高地块，依然没有动静）
所以，虽然我们期待济南小清河沿线崛起，也期待河景房成为济南楼市中一道风景，但整体上我们并不是很乐观。因为，河景房绝不仅仅是一个房地产概念，它还事关一个城市发展和经济格局。
另外，在上个月，济南小清河沿线有住宅土地成交。其中，旭辉银盛泰斥资8.54亿元拿下标山地块，海信斥资11.12亿元按下黄岗路地块。
这几宗土地地价不高，预计会以刚需产品为主。
好了，今天就聊到这里，大家买房有疑问可以问我们，我们将为你提供专业、客观、中立的咨询。请扫码加入我们的知识星球：
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