“新名词”是楼市变化的显微镜，透过它们，可以窥到一些楼市发展的新趋势。
今年，天津楼市诞生了一堆“新名词”，一起来了解下吧。
土地两集中
在今年3月之前，各地的土地供应是不定时的，宅邸随时有可能上架，然后择期出让。
但自然资源部在2月18日发布了一则文件。
要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：
一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；
二是集中组织出让活动。
今年截止目前，天津共完成两次集中土地出让。
一集中出让总建面520万平米，成交金额约498亿元。
二集中出让总建面424万平米，成交金额约329亿元。
后续的集中出规划、集中开盘也开始了，今后还会集中交房。
热闹是一定的，组团打架或许也存在。
土地溢价率不超15%
控制土地溢价率，是今年天津第二次土地两集中的新的规则。
61宗挂牌地块最高限价均进行调整，溢价率不超过15%。
到达最高限价后，转为摇号。
主要原因是，第一次土地两集中，一线城市以及南方热点城市太疯狂了，又出现地王。
这与房住不炒大方针相悖。
因此才有了第二次出让，必须控制价格。
天津又属于“别人生病也跟着吃药”。
不过，这对买房人是好事，不用为地价付出溢价。
绑定自持租赁面积
今年5月，包括天津在内的40个城市，参加了发展保障性租赁住房工作座谈会。
今年天津需要建设1万套租赁用房，这个任务，落在了第二次供地“肩上”。
这意味着，有些新建社区，可能会被安插租赁住房，每套面积约60平米。
在第二次土地出让中，天津共完成18.4万平米的自持租赁任务。
对于改善盘来说，这似乎是个“硬伤”，毕竟要求不许分隔开。
后续究竟如何“处理”，还未有细则出台。
高考新政
之前花个三四十万在天津买个房，落个户口，就能参加天津高考，享受天津的高考红利。
现在行不通了，高考新政出台！
天津高考报名条件，由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。
以后没有三年学籍，就不能参加高考。
一下子将拼高考转移到拼中考。
远郊纯落户房直接冰封，市内六区的学区房热度升级。
和平学区房新政
和平区学位爆满。
由于公民同招的政策影响，去年年底，和平三片普小的门槛，逐渐上涨。
在全国都在打击炒作学区房的“节骨眼”，在加上学位不足，教育之“锤”落了下来。
同时楼市也面临变化。
首先是转学，有空位才能录取。
也就是说，即使你买了重小的房，没有名额，也白费，甚至还会被跨片统筹。
真正的政策是在这之后。
7.5新政，小学、初中入学的房本必须一致，否则初中入学只能被统筹。
一个房本锁6年，转学还没名额。
有放弃的，也有追赶“末班车”行情的人。
8.31新政，锁房6年之上再锁3年，转学也不灵了。
相当于一套和平学区房，要持有9年。
二手房流动性几乎停滞了，不过新房不受影响。
新政一出来，直接引爆了楼市，之前的犹豫全都没了，只有一个字，冲。
接下来的一周和平翰林公馆和和平印卖了几乎上百套，基本上都是小户型的。
二手房业主集体涨价，不分重小还是普小，不分私产还是拆间，以致于和平整体的门槛都提高了。
不过这样的“抢购”就是一哆嗦，是“末班车”行情。
因为这是今年或者明年能上车的最后时段了，涨价也只能接受。
接受不了，就会外溢到南开或者河西。
不过8.31新政最后还有一句话，若天津市就学政策有重大调整，以当年政策为准。
和平学区房后续还会有大招，很可能是多校划片。
另外从全国市场看，今年的学区房太热了，开始打击炒作学区房。
今年四五月份，从一线城市开始，逐渐向二三线城市蔓延的房价上涨的趋势，是从热点学区开始的。
全国范围内，价格水平和涨势处于高位的几个城市，比如北京、杭州、合肥，都出台了打击炒作学区房的楼市相关政策。
二手房指导价
今年2月份，深圳打出了二手房指导价的“头一枪”。
随后，宁波、成都、西安、上海等都出台了二手房指导价，北京、广东最近也加入了阵营。
最先实行政策深圳，经过了大半年的发酵，可以看出二手房量已经降下来了，价格仅仅有小“松动”。
二手房指导价也直观，基本上就是该区域的地段价值。
对于有溢价的板块来说，打折比较多，但是对于不热门的板块来说，二手房指导价和市场价差不多。
深圳近一年二手房价格
深圳的二手房指导价出来后，一开始大家都不以为然，从图中的价格就能看出，头一两个月的价格还有上涨，但是随后高价房被下架，银行不批贷款，购房者观望情绪严重后，二手房业主也不知所措。
成交量逐月下降，最近有些学区房的业主已经扛不动了，价格已经松动。
此政策对于楼市来说，不是为了降价，是为了维稳。
让过热的市场“冷静冷静”，也让被涨价吓的着急出手的购房者“清醒清醒”，房住不炒是主旋律。
也是为了平衡城市中的“不平衡”，给还没发展起来的新区、新板块一些机会。
天幕
今年是天津楼市新产品的元年。
比如绿城柳岸晓风的玻璃幕墙，保利和光尘樾、中海十里观澜、绿城水西云庐的宽厅户型等。
都是新突破。
天津前几年已经积压了300多万平米的改善需求，但是没有好产品，很难打动这部分群体。
开发商还按照之前的思路盖房，高端客户不会买账，因为他们看过好的。
直到今年，中海天空之镜和旭辉滨海江来率先“出圈”了，大玻璃、铝板、微笑曲线，让天津的改善人群看到了“新”。
随后更多的改善盘出来了，带动新梅江等改善板块也一起起势。
这些新产品的市场反应很好，改善盘中以大户型卖的好。
比如中海天空之镜的大户型卖的很好，旭辉铂悦公望开盘热销50多套....
中海天空之镜
除了天幕，天津还即将有更多的产品创新，比如更惊艳的户型设计、赠送面积等。
城市更新
一套房子过了20年，就算老房子了。
一个城市更加需要更新，所以近几年，全国一盘棋，几乎一线城市都在城市更新中。
天津也一样要跟上，今年开始，有实质性实施方案出来了。
这里津城滨城要分开来。
今年6月，天津出具了《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。
而首个城市更新项目——和平嫩江路片区已经开工，楼座原地重建。
“更新改造后，每家每户不仅将拥有独立的厨房和卫生间，还将安装地采暖。”
住宅集团负责施工，预计明年5月交付。
还有红桥区、河北区、西青区、东丽区等各个区将陆续进行城市更新。
滨城的城市更新则更加侧重于“城市”。
今年3月实施了《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》。
从经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、洋货市场、陶瓷市场、大沽街这6个试点开始，还举办了城市更新规划设计大赛。
中铁京津冀总部投资中洋货市场城市更新项目，约110亿元，目前正在进行意愿调研，预计今年会有定论。
还有建材路19号的城市更新，中铁京津冀总部投资约16亿元。
建筑规范放开
滨城的建筑政策“开挂”。
今年4月25日，滨城实施了《关于加强滨海新区民用建筑规划设计创新的指导意见》。
这个住宅规划的“松绑”意见，允许设置露台、地下庭院、阳台，允许设置架空层等。
比如滨湾万科城和万科生态之光，已经明确其户型的阳台计算一半面积，赠送面积在送3-7平米不等。
据售楼处口径，旭辉滨海将来在即将加推的新地块中，也会有计算一半面积的阳台。
更重要的是，滨城发布了建筑面积相关政策，明确了“房屋建筑面积测算”这一大块。
哪些算全面积、哪些算一半、哪些不计算，全写得明明白白。
政策有了，坐等新产品。