买房这件事，时机决定40%的收益，片区决定30%的收益，楼盘决定20%的收益，户型面积决定10%的收益。
前三个大家都明白，今天重点谈一下户型面积这方面，搞明白这一点就能比别人买房便宜10%。
这几个板块偏刚需，面积越大单价越低。
武清黄庄的世茂国风雅颂，产品有高层、洋房和叠拼。户型面积132㎡到150㎡的洋房，从开盘21500的单价降到9500起，成了价格腰斩的代表。
整个黄庄板块，总价被卡地死死的，180万到顶了。
西青精武镇大南河的卓越云门，户型面积着实不小，110㎡起步。却成了整个板块单价最便宜的。
当年卓越想在精武镇做个改善盘，打个样，以后深耕天津，建了21栋110㎡—130㎡的精装洋房。
2019年开盘时卖2.2万，一路跌到1.8万。
东丽华明镇的一个现房楼盘金泰丽湾，从小到大各个面积段都有，甚至有五室的。
小面积户型早就售罄了，目前还有部分107㎡到170㎡的现房，均价1万6。
户型面积的价差在二手房上体现得淋漓尽致。
今年最近成交的这些二手房，90㎡—120㎡成交价都在1.5万左右，120㎡以上的成交价1.2万左右，可以看出来面积越大单价越低。
团泊东的富力新城，大面积户型单价5000多，小面积户型单价6000多。
这几个板块面积越小越便宜，偏刚需，可以买小。
南站板块，津门正荣府一期，洋房社区户型面积80㎡—139㎡，偏改善。结果发现小面积比大面积卖得好。
于是二期的新地块主推户型面积约82㎡—108㎡，面积变小。产品为洋房、小高。案名叫津门正荣府II期，即将首开。
同板块招商公园1872，高层87㎡—118㎡的户型面积段，118㎡剩的多。
国展西板块75㎡的卖的最好。中国铁建花语天著75㎡户型精装总价149万/套起，大华国展公园世家75㎡115万/套起。
大华国展世家十一优惠
这些板块偏改善，面积越小单价越低。
同样是精武镇，大南河以刚需为主，大户型卖不动，但宾水西则反过来，小户型卖得一般。
说明宾水西的客源很多是南开的普通改善。
爱情缤纷里小高层75㎡单价1.7万起。保利和光尘樾小高层76㎡1.72万起。
大寺的正荣美的和筑梅江，也是小面积卖不动。北侧的小高层80㎡—89㎡，单价2.3万—2.4万；136㎡的洋房单价2.7万。
北中环板块新城云樾玖璋，11层到顶的精装洋房88㎡均价1.9万—2万，8层到顶108㎡精装洋房均价2.2万。
这里紧邻红桥区和河北区，是两区外溢改善群体的第一站。
津滨大道板块的上东金茂智慧科学城，113㎡户型卖得最好。
中心商务区的旭辉滨海江来一期87㎡—144㎡户型，成交均价2万3左右， 144㎡的能卖到2万5，越小越便宜。
新梅江是改善板块，中海天空之镜是大面积的贵，15㎡到17㎡的小高层，100㎡单价4万起，143㎡单价4.4万。
但天津瑞府是个例外，104㎡的中户卖得好，单价3.6万；边户140㎡，单价3.2万，十分的特立独行。
数据显示，天津新房现在三室成交占比超60%。
经过我们调查，大多数改善客群想买110㎡左右的小三室，这个面积段是未来中产阶层最受欢迎的面积段。
我们回归到预算上。
改善家庭在环城买一个110㎡左右的房子。
以北中环、宾水西、津滨大道这些板块1.8万到2万的单价来说，总价差不多要200万左右。
卖掉市区的老房子按150万来算，只需要再添50万。
所以这几个环城偏改善的板块，新房买80㎡—90㎡三室性价比最高，买100㎡—120㎡未来流通性最好。
在华明镇、黄庄、团泊东、大南河这些偏刚需的板块，买大面积的性价比高，但未来的流通性会比较差。
在南站、国展西买小面积没毛病，兼具性价比与流通性。
结论来了，那就是在偏刚需的板块别买太大的，在偏改善的板块别买太小的。
跟着“市场潜在需求”买，将来卖房时，能抗住。
如果买反了，也许现在价格合适，但将来流通性一定差。
鱼和熊掌不能兼得。