01 中央定调
保障刚需购房需求，释放信贷宽松信号
9月27日晚，人民银行在货币政策委员会2021年第3季度例会中罕见提及，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
“两个维护”之后，关于房地产调控及信贷问题，高层声音不断。
10月15日，央行召开三季度金融数据统计发布会，定调房地产信贷政策，“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，释放信贷宽松信号。
10月20日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，“保障好刚需群体信贷需求，银行要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
为什么提出这个要求呢？
此前，全国多地传出银行额度紧张、房贷周期延长、首套房利率上涨等消息。对于刚需购房者而言，资金是其购房的最大难题，以往政策“一刀切”，刚需客户购房计划不得不搁置，而此次保障刚需群体信贷需求，是对楼市“两个维护”的回应，对于稳楼市有着定海神针的作用。
02 利率回调
年内利率首次回调，信贷环境或改善
今年以来，多地房贷审批趋严，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率上涨；在广州、重庆等热点城市，不少银行的部分网点暂停了二手房的贷款业务受理；北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市纷纷开始严控经营贷等资金违规流入楼市。
住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并逐步传导至新房市场和土地市场，新房市场和土地市场齐降温。
新房成交走弱，2021年9月，30个大中城市新建商品房成交面积为1211.31万平方米，环比下降7.5%，同比下降33.4%。
土地市场降温明显，流拍地块占比明显增多，底价成交地块占比达七成，国资兜底，国企拿地金额占比高达75%，
10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR连续18个月保持不变。
10月房贷利率回调是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。根据贝壳研究院监测的数据显示，10月份，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套房利率为5.99%，均较上月下调了1个基点，其中20个城市房贷利率出现下调。
03 市场表现
多地尚未调整，传导尚需时间
房地产信贷环境改善，接下来刚需首套房贷利率，首套房首付比例，贷款放款周期会有什么变化呢？
10月22日，凤凰网房产摸底了多城主流银行的房贷利率情况，发现目前多城市的房贷利率、放款周期尚无大的变动，政策传导尚需一定时间。
针对广州各大银行利率统计得知，最近部分银行利率略有下调，但幅度不高，在10bp左右，整体还是在5.9%上下，一般放款时间视各银行额度而定，快的话2-4个月，慢的话半年，审批政策暂未出现放松。
上海多家银行表示，目前首套房利率没有变化，放款时间2个月左右，具体市场得看额度。
北京多家银行表示，目前房贷利率是按LPR利率标准执行，北京地区首套房5年以上不低于4.65%+60个基点，购房贷款审核申请条件没变，政策收紧放松以实际最终情况为准。
南京多家银行贷款利率较之前没有变化，信贷未见松动，基本上各大银行的首套房贷利率都已破6，目前，南京首套房主流房贷利率为6.25%（LPR+160个基点），二套房主流房贷利率为6.45%（LPR+180基点）
天津建行、农行两家银行反映，目前个人首套房贷利率均有小幅上调，尚未接到通知会下调，目前建行个人首套房贷利率为5%，放款时间一般在20天左右，农行个人首套房贷款利率为5.05%，较两月前略微有所上涨，目前只给有合作的房企放款，放款时间1-2月。
9月底以来央行多次释放积极信号，预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”，对首套置业客群予以保障和支持。一方面房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面放款周期将有所缩短。信贷环境的边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场平稳健康发展。
研究员：蔡艳平
来源：风财讯智库